從云南麗江的寧蒗縣到麗江古城，可以看到不同的世界。寧蒗縣瀘沽湖周邊的摩梭族人至今仍是母系社會，實行的是集體制，村民住在大山里交通不便，生活略為貧困；而越靠近麗江市中心，則越為繁華和現代，游客一抬頭便能看到玉龍雪山。
麗江得天獨厚的自然條件和濃厚的民俗風情吸引了諸多房企。其中，麗江北部玉龍雪山區(qū)域是高端地產項目聚集地。近日，《中國經營報》記者通過走訪調查發(fā)現，該片區(qū)高端文旅地產項目扎堆現象明顯，部分項目銷售多年，去化較慢，空置率較高。
“麗江城區(qū)常住本地人口只有十幾萬，這些高端項目均價一兩萬，面向的都是外來高端人群，業(yè)主買完后一年僅住幾個月，難以留住人。”麗江市住建局房地產管理科科長和云生在接受記者采訪時表示，這些年，麗江正在加快旅游轉型升級， 并帶動優(yōu)質企業(yè)以品牌和品質吸引外來人口，驅動經濟發(fā)展。
空置率高
麗江，是一個多民族聚居的旅游城市，擁有麗江古城、玉龍雪山、老君山、瀘沽湖等知名旅游景點，先后獲得“中國旅游競爭力百強城市”等榮譽稱號。隨著旅游熱潮的興起，大批房企也紛紛進駐麗江，打造旅游地產項目。
其中，玉龍雪山板塊以別墅、度假酒店為主。演員李亞鵬的雪山藝術小鎮(zhèn)就位居于此。根據規(guī)劃，雪山藝術小鎮(zhèn)包括藝術中心、藝術影院、青年藝術酒店、藝術家工作室、酒店式公寓、商業(yè)院落等，依山而居，依水而建，成為當地的明星項目。但記者在走訪時發(fā)現，該項目缺乏人氣，建設多年仍沒有多少商戶營業(yè)。
“李亞鵬的項目停工一年多了，沒什么人流量。”陽光100雪山藝術小鎮(zhèn)的一位租戶告訴記者。據了解，雪山小鎮(zhèn)項目，坐落于束河古鎮(zhèn)約一公里處，占地408畝，最初由李亞鵬投資打造。因銷售遇困，2015年6月11日，陽光100中國控股有限公司宣布收購該項目51%的股權，此后項目被盤活。
雪山小鎮(zhèn)項目營銷總監(jiān)告訴記者，李亞鵬較為理想主義，最初是想把這塊地方打造成一個藝術中心，后來發(fā)現這個想法不符合麗江的市場和定位，因為小鎮(zhèn)的客戶群很小眾，這么大體量的一個商業(yè)體聚集不了那么多人，最終導致項目擱淺。
記者在項目所在地看到，已建成的項目大部分商鋪空置，開門營業(yè)的商鋪僅有幾家，以婚紗店為主。項目附近另有一片工地等待施工，但工地現場并未見任何施工人員。對此，雪山小鎮(zhèn)項目營銷總監(jiān)表示，整個項目分為4期建設，現在只建設了一期。目前確實沒什么人，所有的商戶都還沒開始運營，明年才會統(tǒng)一招商。
雪山小鎮(zhèn)的冷清只是這片高端度假區(qū)旅游地產項目的縮影。以雪山納里項目為例，其所賣產品為別墅。據業(yè)主稱，小區(qū)房子已經賣得差不多了，大部分是用來度假或給老人住。中間也就過來兩三個月，其他時間空置。麗江假日項目銷售人員稱，自2012年開盤，目前還剩72套公寓和2套別墅待售。記者看到，小區(qū)內只有幾戶在裝修，其他都還沒有業(yè)主入住，較為蕭條。
“房子基本已經賣得差不多了，但客戶大部分是投資客，他們也不在乎那一點租金，就等著升值。也因為這樣，這里人氣很少。” 麗江假日銷售人員同時表示，商業(yè)部分明年年初就會開業(yè)，就能帶動人氣。畢竟這一片屬于高檔別墅休閑區(qū)和旅游度假區(qū)，不可能讓房子空置著。
對于居高不下的空置率，和云生表示，麗江旅游地產開發(fā)正處于發(fā)展階段，是對麗江房地產市場的補充。但是，麗江的旅游人口逐年增加，真正能在此安家置業(yè)的很少，很多人來買只是為了度假用，這也導致了部分項目入住率并不高。
售后返租
面對空置率問題，記者在調查中發(fā)現，部分項目會采取售后返租方式來解決。麗江假日銷售人員稱，后期開發(fā)商會把業(yè)主的房子租過來，統(tǒng)一與酒店談合作，前三年或前五年，每年給業(yè)主返5%的租金，并且每年會空出一兩個月的時間來讓業(yè)主自己住。
在上述銷售看來，政策不允許售后包租、售后返租，但政策實施起來會有延遲。以國家對房地產的調控政策為例，最先實施的都是一線城市，即便在云南執(zhí)行政策也是先在昆明實施，到達麗江也是很久以后的事了。而且與酒店的返租合作也間接帶動了旅游，政府也會睜一只眼閉一只眼。
麗江假日售后返租的現象并非個案。記者了解到，麗江市多個項目都在推行售后返租的銷售模式，只是返利的方式略有不同，部分開發(fā)商在交付之后逐年返還，也有開發(fā)商會在總房款中直接抵扣租金。
記者在榮成金街售樓處看到，廣告牌上寫著：售后返租三至五年，即買即收贏。每年返利不低于5%，前三年，返利最高可達21%。到期后可續(xù)簽合同，按市場租金比例逐年返租。正在銷售商鋪的榮成金街項目的銷售人員告訴記者，你買了我的商鋪，再租出去就等于投資，你投資我就給你一個投資回報。如果租出去之后經營得不好，我們有合同，肯定有保障。
陽光100雪山藝術小鎮(zhèn)也采取售后返租模式，租金直接抵總房款。據項目營銷總監(jiān)介紹，產品中客棧比較便宜，針對的是投資型客戶，帶有固定的投資回報率，每年達將近8%。簽約之前，開發(fā)商會提前把投資回報給業(yè)主，租金會在總房款中扣除，相當于降低了客戶的首付門檻。
對于售后返租問題，住建局和云生表示，商品房銷售管理辦法上面規(guī)定，未竣工的產品不允許售后返租。但如果房子已經驗收，那么作為買賣雙方，他們自己之間有一些協議是可以的。違不違規(guī)關鍵在于產品是否已經竣工。
據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
庫存去化緩慢
事實上，記者注意到，大企業(yè)已經出現“拋售”項目的情況。
以某全國性知名企業(yè)此前掛出的公告為例，公司計劃出讓其在麗江的全資子公司100%股權。
對于這次資產的出售，該公司相關負責人向記者表示，所出售的該項目開發(fā)的那塊地很小，只有十畝，公司的項目并不在一起，不適合單獨開發(fā)，而且這塊地總金額也很小，所以出讓。
“項目的拋售實際上說明麗江可能正處于一個高庫存的狀態(tài)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這種高庫存以旅游概念項目過多，且自住需求偏少等因素為特征，這時部分房企會拋售物業(yè)，也給予了一個警示，即做旅游地產概念需謹慎。另外從企業(yè)本身來說，也是擔心后續(xù)市場降溫，拋售股權也是回籠資金的考慮。
在住建局和云生看來，這兩年，麗江的庫存量、待售面積和消化周期都保持在一個比較穩(wěn)定水平，去化率超過18%左右。在麗江市住建局房地產管理科辦公室一份《麗江市房地產行業(yè)經濟指標完成情況表》顯示，1～3季度，全市商品房銷售面積目標任務為29.04萬平方米，實際完成29.11萬平方米，超額完成目標。
記者查看云南省房產管理信息網發(fā)現，去年，云南省人民政府辦公廳印發(fā)了一份《云南省商品房去庫存實施方案》，對2016年云南16個州市的商品房銷售目標和去庫存周期目標等做了披露。披露的信息中，麗江商品房的去化周期最長，遠超昆明及其他州市，且要全部消化需要50.6個月，而昆明和大理分別僅需要10.4和24.1個月。今年，據麗江房產信息網的數據顯示， 5～9月份，麗江商品房成交套數分別為819套、310套、260套、107套、109套，成交量逐月下滑，去化承壓。
“商品房的去化慢與麗江旅游地產項目居多有莫大關聯。”嚴躍進表示，這兩年旅游概念的項目太多，而且有競爭優(yōu)勢的城市太多，最典型的就是三亞和廈門。麗江如果僅有旅游資源，城市產業(yè)基礎薄弱，人就難以留下，經濟也很難發(fā)展。所以麗江要反思當地旅游地產發(fā)展的思路，同時尋找新優(yōu)勢。
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