這次政治局會(huì)議，只提了城市更新，什么信號？

“730”政治局會(huì)議召開，沒提房地產(chǎn)。

而與房地產(chǎn)有關(guān)的表述也是近幾年最少的一次。

“落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新。”

雖然只有22個(gè)字，但背后的信號意義很明顯，這意味著城市更新之于城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的重要性再提升。

7月中旬召開的中央城市工作會(huì)議明確“高質(zhì)量開展城市更新，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

隨后，住建部召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要把城市更新擺在更加突出位置，統(tǒng)籌實(shí)施好一系列民生工程、安全工程、發(fā)展工程。”

結(jié)合此次表述可以看出，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展的重點(diǎn)，并將作為新型城鎮(zhèn)化的核心任務(wù)來推進(jìn)，接下來城市更新將全面提速，通過存量撬動(dòng)增量釋放剛性和改善需求，并將為房地產(chǎn)存量時(shí)代提供重要的發(fā)展空間。

通過梳理2023年以來歷次中央政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的表述不難發(fā)現(xiàn)，“730”政治局會(huì)議是字?jǐn)?shù)最少的一次，只有22個(gè)字，也是近年來首次未明確提到“房地產(chǎn)”這三個(gè)字。

不過，這并不意味著房地產(chǎn)不重要，而是前期“一攬子”政策效果正在持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)改善，市場延續(xù)“止跌回穩(wěn)”勢頭，并表現(xiàn)出三個(gè)方面的積極變化：新房二手住房成交總量同比正增長；房價(jià)降幅整體收窄，6月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降幅均收窄；商品房待售面積連續(xù)四個(gè)月減少。

接下來，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基調(diào)仍未有改變。

此次政治局會(huì)議有兩大關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，一個(gè)是高質(zhì)量開展城市更新。

其中中央城市工作會(huì)議也提到“高質(zhì)量開展城市更新”，這意味著城市更新在城市發(fā)展中的地位進(jìn)一步拔高，而房地產(chǎn)業(yè)又與城市建設(shè)發(fā)展一脈相承。

實(shí)際上，“城市更新”這一概念首次出現(xiàn)是在2019年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，彼時(shí)提出加強(qiáng)城市更新和存量住房改造。隨后的2020年、2023年和2024年均提及城市更新，提法從“實(shí)施城市更新行動(dòng)”升級為“大力實(shí)施城市更新”。

今年4月城市更新一詞首次出現(xiàn)在中央政治局會(huì)議中，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。”

表述也從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的“大力實(shí)施”進(jìn)一步升級為“加力實(shí)施”。

此外，今年政府工作報(bào)告也提及“持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，體現(xiàn)出中央對于城市更新工作的重視及支持。

“730”政治局會(huì)議的提法從“加力實(shí)施”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案哔|(zhì)量開展”。與中央城市工作會(huì)議提出的城市發(fā)展從“大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”相呼應(yīng)。

這也意味著新一輪城市更新將圍繞城市“存量提質(zhì)增效”拉開大幕。

城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過程，并從頂層設(shè)計(jì)發(fā)展到落地實(shí)操階段。

今年5月，《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》出臺，7月21日，住建部發(fā)布了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，將城市更新從政策文件落地到執(zhí)行層面。

在3月9日全國人大民生記者會(huì)上住建部部長倪虹表示：2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，重點(diǎn)有三類項(xiàng)目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的是第一類即民生類的項(xiàng)目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設(shè)施，增補(bǔ)托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場地。

未來城市更新的潛在需求主要來自于老舊小區(qū)改造、城中村改造和城市基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)改造。

住建部數(shù)據(jù)顯示，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來，全國已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個(gè)，惠及1.2億居民。

從過去城市更新規(guī)模來看，其中2022年以來連續(xù)三年城市更新項(xiàng)目數(shù)量維持在6萬個(gè)以上，總投規(guī)模已是萬億級別。另據(jù)東吳證券測算，“十五五”期間，城市更新預(yù)計(jì)至少能完成4.48萬億總投資，折合每年近9000億。

住建部部長此前表示“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。

高質(zhì)量城市更新行動(dòng)，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等重點(diǎn)領(lǐng)域，核心在于“以存量撬動(dòng)增量”。尤其是住建部明確2025年將通過推進(jìn)貨幣化安置加力實(shí)施城中村和危舊房改造，并在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，不斷催生存量住房改善需求。

通過貨幣化安置（如直接發(fā)放購房補(bǔ)貼或房票），引導(dǎo)被拆遷居民優(yōu)先購買存量商品房，預(yù)計(jì)2025年新增100萬套城中村改造將拉動(dòng)約2億平方米商品房去化，進(jìn)一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。

長期來看，以城市更新為背景，通過“好房子”共計(jì)迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，最終形成新的價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

結(jié)語

中央政治局雖然沒有直接提到“房地產(chǎn)”，但是“字越少、影響越大”，高質(zhì)量開展城市更新將成為城市發(fā)展“存量提質(zhì)增效”的重要抓手，并持續(xù)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展提供重要的需求支撐。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過過去20年的高速發(fā)展，城市居民從“住有所居”實(shí)現(xiàn)到“住有優(yōu)居”的跨越。在高質(zhì)量城市更新背景下，各地供地質(zhì)量將會(huì)不斷提升，“城市更新”將與“好房子”深度融合，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加速向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”的發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

文章來源：丁祖昱評樓市

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