解析商業(yè)地產(chǎn)概念密碼 （下）

  概念采購(gòu)
    
    成熟的商業(yè)地產(chǎn)概念只能從市場(chǎng)中來(lái)，應(yīng)該是區(qū)域性市場(chǎng)資源配置的最好表現(xiàn)。義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)之所以成為全國(guó)聞名的小商品市場(chǎng)，就是義烏的政策資源、產(chǎn)業(yè)資源、市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域商戶(hù)經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)組織與管理能力等資源合理配置后才誕生的。
    這是商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu)的主要來(lái)源。
    套用一句俗語(yǔ)，男怕選錯(cuò)行，女怕選錯(cuò)郎，叫做：商怕選錯(cuò)“行”，住怕選錯(cuò)“房”。這里所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)概念的“行”就是行業(yè)資源。
    商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu)的第二個(gè)來(lái)源是市場(chǎng)細(xì)分。
    相信大家都玩過(guò)這樣一個(gè)游戲，隨手摘下一棵樹(shù)枝，然后以每說(shuō)一句“我想你”，“我不想你”來(lái)淘汰一片樹(shù)葉，以最后剩下的樹(shù)葉來(lái)決定“我想你”還是“我不想你”。
    市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果雖然不會(huì)這么荒唐，但其具體操作過(guò)程倒與此有相同之處。我們可以把概念采購(gòu)放在“市場(chǎng)樹(shù)”上來(lái)處理，每次以充分的市場(chǎng)考量來(lái)淘汰一片不適于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“樹(shù)葉”，一步一步分級(jí)分層淘汰，我們便能找到適合自己開(kāi)發(fā)的較為準(zhǔn)確的商業(yè)地產(chǎn)概念。因?yàn)檫@個(gè)“淘汰”過(guò)程實(shí)際上就是一個(gè)不斷整合資源，優(yōu)化組合資源作出綜合判斷的過(guò)程。
    商業(yè)地產(chǎn)概念采購(gòu)的第三個(gè)來(lái)源是國(guó)際視野。
    按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下時(shí)，商業(yè)處于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP從1100到2000美元，城市化在45%以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)偂⒓Q(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均GDP從2000到4400美元時(shí)，商業(yè)形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，如大型購(gòu)物中心、超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等；當(dāng)人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping  Mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開(kāi)始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。
    中國(guó)人均突破1000美元，在國(guó)際視野中尋找商業(yè)地產(chǎn)概念完全可以參照國(guó)情對(duì)其相應(yīng)體系作一定考量。在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)概念的引進(jìn)完全成為可能，像CBD、Shopping  Mall這些舶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)概念便是例證，接下來(lái)的事情便是找到適合中國(guó)發(fā)展的CBD模式和Shopping Mall開(kāi)發(fā)模式，改變完全模仿或完全反對(duì)這兩種極端的概念采購(gòu)方式。

概念落地
    
    商業(yè)地產(chǎn)概念只有經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)在實(shí)踐中得到落實(shí)以后才能真正凸現(xiàn)概念存在的價(jià)值。鞋合不合腳，穿穿試試便知道了。
    商業(yè)地產(chǎn)概念的前期勘定，一定要考慮：
    一、 這個(gè)概念有市場(chǎng)嗎？有市場(chǎng)，市場(chǎng)容量有多大？
    二、 這個(gè)概念有前途嗎？概念是否符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？
    三、 這個(gè)概念有魅力嗎？對(duì)目標(biāo)客戶(hù)有多大的吸引力？
    四、 這個(gè)概念有價(jià)值嗎？多大的投入能發(fā)揮其潛在價(jià)值？
    如何判斷商業(yè)地產(chǎn)概念是否有市場(chǎng)、有前途、有魅力、有價(jià)值呢？從東莞的第一國(guó)際Mall到北京的百榮商城，從上海的東方到廣州的天河，成熟的商業(yè)地產(chǎn)概念，基本上都具有以下四個(gè)特性：
    一、市場(chǎng)適應(yīng)性，概念性商業(yè)地產(chǎn)不要只停留在概念的表象上，應(yīng)該按明確概念鎖定的目標(biāo)市場(chǎng)，目標(biāo)投資戶(hù)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)，對(duì)市場(chǎng)前景作正確的判斷和理性分析。
    二、資源稀缺性，概念性商鋪一旦確立，應(yīng)設(shè)定壁壘，防范追隨者的市場(chǎng)干擾，同時(shí)也要有效避免競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資源攔截。
    三、可延伸性，概念性商業(yè)地產(chǎn)要不斷給人留下無(wú)窮的想象空間，因此把握概念推廣的節(jié)奏和火候，以概念的顯性化來(lái)不斷延伸概念。
    四、穩(wěn)定性，概念性商業(yè)地產(chǎn)由于其價(jià)值體現(xiàn)需要一個(gè)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，可以對(duì)概念作SWOT分析，逐步完善豐富，并保持相對(duì)穩(wěn)定性。
    值得一提的是，商業(yè)地產(chǎn)概念落地需要注意幾種趨向：
    商業(yè)地產(chǎn)概念是萬(wàn)能的嗎？不是的。成熟的商業(yè)地產(chǎn)概念只能明確地表述項(xiàng)目的核心差異信息。要讓這些信息發(fā)揮其潛在的市場(chǎng)價(jià)值，還需要一定的營(yíng)銷(xiāo)方法及其它相關(guān)市場(chǎng)資源的配合。這就是為什么一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商很成功，而經(jīng)營(yíng)管理卻每況愈下的原因。
    商業(yè)地產(chǎn)概念要因地制宜，不能照抄照搬。看杭州四季青做的好，便搞一個(gè)安徽“四季青”，看上海“東方”經(jīng)營(yíng)成功，也要把東方的概念克隆過(guò)來(lái)，其結(jié)果只能讓人貽笑大方。
    商業(yè)地產(chǎn)概念切忌過(guò)分炒作，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不把心思放在項(xiàng)目運(yùn)作上，卻在概念炒作上鉚足勁想出奇制勝，這樣只能事倍功半。