全國(guó)土地市場(chǎng)半年回顧與展望

2025年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)、結(jié)構(gòu)性分化”特征。核心一二線城市需求強(qiáng)勁，土地市場(chǎng)熱度不減，而低能級(jí)城市受庫(kù)存壓力影響，土地市場(chǎng)延續(xù)了“量?jī)r(jià)雙淡”局面。政策層面，中央政治局會(huì)議提出的“優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”與土地市場(chǎng)縮量形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，促使開發(fā)商轉(zhuǎn)向“以銷定投”，進(jìn)一步加劇了低能級(jí)城市的供地收縮。

從時(shí)間維度看，一季度土拍熱度逐月走高，而二季度則略有下滑，與銷售基本面的協(xié)同性密切相關(guān)，體現(xiàn)了房企在當(dāng)前環(huán)境下對(duì)利潤(rùn)確定性的高度重視。展望未來(lái)，房地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化將為土地市場(chǎng)提供結(jié)構(gòu)性支撐，但市場(chǎng)全面回暖仍有賴于需求端的實(shí)質(zhì)性改善。

上半年土地市場(chǎng)概況

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，2025年上半年全國(guó)供應(yīng)土地27879宗，供地規(guī)劃建筑面積130541萬(wàn)平方米，同比分別下降17%和6.9%。其中住宅用地供應(yīng)4081宗，供地規(guī)劃建筑面積22223萬(wàn)平方米，同比分別下降42.7%和21.5%。

從成交情況看，上半年成交土地22737宗，成交土地規(guī)劃建筑面積99113萬(wàn)平方米，同比分別下降8.8%和6.7%。其中住宅用地成交3130宗，成交土地規(guī)劃建筑面積17769萬(wàn)平方米，同比分別下滑24.6%和5.2%。成交總價(jià)11223億元，同比上升4.6%。其中住宅用地成交總價(jià)7906億元，同比上升13.7%。樓面價(jià)4449元/平方米，同比上升22.2%。溢價(jià)率7.5%，同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)，住宅用地溢價(jià)率10.1%，同比上升6.1個(gè)百分點(diǎn)。

從上述數(shù)據(jù)看，土地成交總價(jià)、住宅用地成交總價(jià)、住宅樓面價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)同比均出現(xiàn)不同程度上升，表現(xiàn)出全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，特別是住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)顯著，主要得益于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的集中成交。

分城市看，上半年，北京、杭州、成都、上海和南京分列土地成交總價(jià)前五，成交總價(jià)分別為1082.2億元、1010.8億元、484.5億元、477.2億元和296.0億元。北京僅是今年5月土地成交總價(jià)就達(dá)到247億元，顯示出強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。

頭部房企，特別是央企國(guó)企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，尤其是在核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊上，形成了集中競(jìng)拍的局面，進(jìn)一步推高了出讓金水平。上半年，保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口和越秀地產(chǎn)分列拿地總金額前五，拿地總價(jià)分別為356.2億元、263.9億元、205.5億元、183.2億元和61.6億元。保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)和合肥城建分列拿地面積（規(guī)劃建筑面積）前五，分別為172.9萬(wàn)平方米、90.1萬(wàn)平方米、84.9萬(wàn)平方米、73.2萬(wàn)平方米和15.7萬(wàn)平方米。龍頭房企積極拿地，一方面展現(xiàn)了其強(qiáng)大的資金實(shí)力，另一方面也反映出房企對(duì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心。

從時(shí)間維度看，土地市場(chǎng)在季節(jié)性因素的作用下，呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的特點(diǎn)。第一季度的土地溢價(jià)率逐月上升，至3月達(dá)到18%的峰值，隨后在第二季度隨著核心地塊供應(yīng)減少以及房企投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，溢價(jià)率有所回落。這一趨勢(shì)表明，年初的土地市場(chǎng)熱度主要受到政策預(yù)期和房企補(bǔ)倉(cāng)需求的驅(qū)動(dòng)，而時(shí)至年中，市場(chǎng)情緒有所分化，部分房企開始放緩拿地節(jié)奏，以應(yīng)對(duì)不確定的市場(chǎng)環(huán)境。

“縮量提質(zhì)”特征明顯

上半年全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“縮量提質(zhì)”特征，在住宅用地上體現(xiàn)尤為明顯，住宅用地規(guī)劃建筑面積同比縮減了21.5%。但是核心一二線城市由于土地資源稀缺性、人口流入穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，使其成為開發(fā)商優(yōu)先布局的重點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也明顯增加。

從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)土地市場(chǎng)形成強(qiáng)有力的支撐。雖然住宅用地成交面積同比下滑，但成交總價(jià)卻上升4.6%，樓面價(jià)更是同比上升22.2%，住宅用地溢價(jià)率同比也上升6.1個(gè)百分點(diǎn)。

雖然核心城市土地供應(yīng)相對(duì)有限，但其成交地塊的品質(zhì)較高，吸引了大量資金流入，從而推動(dòng)了整體溢價(jià)率的上升。例如，3月27日成都市錦江區(qū)柳江街道一住宅地塊，以33.47億元總價(jià)成交，樓面地價(jià)高達(dá)4.12萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率更是高達(dá)106%；6月19日，錦江區(qū)拍出的另一住宅地塊也以23.26億元成交，樓面地價(jià)達(dá)3.55萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到75.74%；2月8日，鄭州市金水區(qū)一住宅地塊溢價(jià)率也達(dá)到87%。

一面是大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊輪番推出，一面是開發(fā)商“補(bǔ)貨”需求強(qiáng)勁。特別是在大力推動(dòng)“好房子”建設(shè)的當(dāng)下，位于城市核心區(qū)、配套成熟、規(guī)劃條件明確、容積率適中優(yōu)質(zhì)地塊，成為滿足改善性住房需求的首選。地塊因其稀缺性和高附加值，也成為開發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)資源。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也催生出大批總價(jià)和單價(jià)地王。2月21日上海市虹口區(qū)拍出的一住宅地塊，樓面地價(jià)達(dá)到11.75萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)38.2%；3月18日北京市海淀區(qū)拍出的一住宅地塊，樓面地價(jià)也超過(guò)10萬(wàn)元，溢價(jià)率達(dá)到27.93%。上半年，核心一二線城市樓面地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的住宅地塊就成交了24宗。總價(jià)方面，上半年超30億元的住宅地塊成交超30宗。例如1月2日成交的北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)一地塊以總價(jià)達(dá)91.52億元被華潤(rùn)、中鐵和招商地產(chǎn)聯(lián)合體拿下，另一宗總價(jià)超90億元的地塊則被濟(jì)南一家房企獲得。

從競(jìng)爭(zhēng)格局看，央企國(guó)企和民營(yíng)企業(yè)在拿地過(guò)程中形成了差異化的競(jìng)爭(zhēng)模式。央企國(guó)企憑借其穩(wěn)定的資金實(shí)力和政策支持，傾向于在核心城市獲取大規(guī)模、高價(jià)值的地塊，而民企則更注重靈活性，傾向于選擇小型但位置優(yōu)越的核心地塊，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)并提高開發(fā)效率。

上半年，一線城市土地市場(chǎng)在政策組合拳的推動(dòng)下呈現(xiàn)出小型化、核心化的趨勢(shì)，成交量與樓面價(jià)雙升，但市場(chǎng)內(nèi)部存在結(jié)構(gòu)性分化，反映出市場(chǎng)對(duì)稀缺資源和優(yōu)質(zhì)地段的偏好。二線城市中，杭州和成都土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。兩座城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，其土地市場(chǎng)的活躍程度不僅反映了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)勁需求，也體現(xiàn)了投資者對(duì)未來(lái)城市發(fā)展的信心。特別是在杭州，由于數(shù)字經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，吸引了大量人才流入，從而帶動(dòng)了住房需求的增長(zhǎng)，使得土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。

結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)

土地市場(chǎng)在不同能級(jí)城市間的分化持續(xù)加劇。一線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗壓能力，成為市場(chǎng)修復(fù)的先行者。二線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“點(diǎn)狀復(fù)蘇”特征，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，吸引房企積極競(jìng)拍。杭州、成都等地土拍熱度較高，成為房企重點(diǎn)布局區(qū)域。三四線城市土地市場(chǎng)延續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，推出和成交面積同比持續(xù)縮量，多數(shù)城市以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)活躍度不足，房企拿地意愿較低。對(duì)于多數(shù)三四線城市而言，一方面前期供給過(guò)剩，面臨嚴(yán)重的去庫(kù)存壓力；另一方面土地出讓收入銳減，土地財(cái)政壓力逐年加劇。破解土地財(cái)政是下一步亟待解決的難題。

從土地供應(yīng)和成交上看，三四線城市中位于長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域的城市表現(xiàn)積極，例如位于長(zhǎng)三角的嘉興市、金華市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積均超過(guò)2000萬(wàn)平方米，臺(tái)州、佛山、寧波等城市也超過(guò)1000萬(wàn)平方米。在成交面積方面，嘉興也是排在了上半年土地成交的第一位。這類三四線城市依靠核心城市的需求外溢，在產(chǎn)業(yè)、人口等方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。

在住宅用地供應(yīng)方面，多數(shù)三四線城市表現(xiàn)為“量?jī)r(jià)雙淡”。在列入Wind統(tǒng)計(jì)的380個(gè)有供地記錄的城市中，276個(gè)城市住宅用地成交小于10宗，51個(gè)城市住宅用地成交為零。住宅用地成交方面，380個(gè)城市中有139個(gè)城市成交總價(jià)不足1億元，溢價(jià)率方面，在有成交記錄的329個(gè)城市中，有183個(gè)城市溢價(jià)率不足1%，其中121個(gè)城市溢價(jià)率為零。

從土地供需結(jié)構(gòu)上看，一線城市和部分二線城市通過(guò)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少低效土地供應(yīng)，增加優(yōu)質(zhì)地塊投放。例如，北京、上海等地推出的小型地塊和低容積率地塊受到開發(fā)商青睞，推動(dòng)市場(chǎng)信心恢復(fù)。低能級(jí)城市則采取“以價(jià)換量”策略，通過(guò)降低地價(jià)吸引開發(fā)商參與。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，有住宅用地成交記錄的329個(gè)城市中，130個(gè)城市樓面價(jià)不足1000元/平方米，多數(shù)地塊以底價(jià)成交。

從區(qū)域板塊上看，核心板塊熱度高。一線城市核心區(qū)域如北京海淀、上海內(nèi)環(huán)、深圳龍華等地，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。例如，北京海淀區(qū)樹村地塊以10.23萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)成交，刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。一線城市郊區(qū)及多數(shù)二線城市外圍區(qū)域土地市場(chǎng)較為平淡，成交面積和出讓金增長(zhǎng)有限。例如北京五環(huán)外區(qū)域雖有政策松綁，但整體市場(chǎng)熱度仍不及核心區(qū)。

從拿地房企類型劃分看，央企國(guó)企繼續(xù)成為土地市場(chǎng)主導(dǎo)，上半年國(guó)企央企拿地金額占比達(dá)58%。民企拿地金額占比為21%，較2024年有所提升，但遠(yuǎn)仍低于央企國(guó)企。頭部民企如龍湖、金地、新城控股等在核心城市有少量布局，但整體投資力度有限。例如，成都、杭州等地的優(yōu)質(zhì)地塊中，民企參與度有所提升，但主要集中在局部熱點(diǎn)區(qū)域。

展望未來(lái)，房地產(chǎn)政策的延續(xù)性和執(zhí)行力度將成為土地市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵變量。考慮到當(dāng)前市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，政策基調(diào)預(yù)計(jì)將繼續(xù)圍繞“以銷定投”的策略展開，即通過(guò)銷售端的恢復(fù)帶動(dòng)投資端的回暖。在此背景下，“縮量提質(zhì)”將成為主流趨勢(shì)，開發(fā)商將更加注重項(xiàng)目的盈利能力和長(zhǎng)期價(jià)值，而非單純追求土地儲(chǔ)備規(guī)模。總體來(lái)看，房地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化將為土地市場(chǎng)提供結(jié)構(gòu)性支撐，但市場(chǎng)全面回暖仍有賴于需求端的實(shí)質(zhì)性改善。

文章來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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