12家房企年內(nèi)拿地金額超100億元 并購(gòu)將成更主流方式

      雖然房企對(duì)市場(chǎng)紛紛表示謹(jǐn)慎，但是它們拿地的步伐并未變慢，主流房企拿地能力越來越強(qiáng)。

　　“我們拿地最重要的不是測(cè)算的利潤(rùn)率，只要有利潤(rùn)我們就會(huì)拿地，這個(gè)階段最重要的還是規(guī)模。”一位融創(chuàng)內(nèi)部投資人士告訴記者。

　　不只是融創(chuàng)，其他主流房企同樣在拿地上馬不停蹄。來自中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，拿地金額超過100億房企共12家，同時(shí)，29家房企拿地金額超過50億。

　　拿地成為核心

　　從很多方面看，各個(gè)房企都把拿地作為了核心指標(biāo)。

　　“我們今年拿地目標(biāo)不低于三百億，各個(gè)區(qū)域都有。但是主要集中在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀這三部分。”禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安告訴記者。

　　旭輝集團(tuán)總裁林峰表示，2018年旭輝將繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備，儲(chǔ)備重點(diǎn)是地價(jià)回落的城市和二三線城市，拿地的關(guān)鍵是要發(fā)現(xiàn)城市最好的價(jià)值窗口期。例如，隨著一線城市土地供應(yīng)減少，旭輝會(huì)關(guān)注環(huán)京、環(huán)滬等都市圈的三四五線城市并展開布局。

　　“城市的價(jià)值窗口期不會(huì)一直打開，所以需要輪動(dòng)投資，要像打地鼠一樣去拿地，去判斷城市窗口。同時(shí)也要敬畏規(guī)律，踏空不會(huì)死人，套牢才會(huì)要命，不選錯(cuò)是重點(diǎn)。”林峰告訴記者。

　　“如果讓我來選投資房地產(chǎn)的城市，第一武漢、第二西安、第三成都、第四鄭州、第五濟(jì)南、第六怎么排都可以了，合肥、杭州、天津等等都要排，一般城市昆明、昆陽(yáng)、南寧、南昌，我看現(xiàn)在都不錯(cuò)，當(dāng)然北京還是有選擇性機(jī)會(huì)，廣州也有選擇性機(jī)會(huì)。”綠城中國(guó)CEO曹舟南表示。

　　按照綠城規(guī)劃，今年的投資預(yù)算從權(quán)益角度安排500多個(gè)，可能形成投資規(guī)模上千億。“這個(gè)我是比較保守說，當(dāng)然有機(jī)會(huì)、有市場(chǎng)、有好的性價(jià)比高的地，我們可能要加大投資。”曹舟南說。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年前3月房企新增貨值超過100億的24家，其中碧桂園新增貨值898.8億。

　　“所有的房企都很缺投資條線的人，拿地是房企最重要的工作。”一位房企高管告訴記者。

　　對(duì)于房地產(chǎn)這樣的資源密集型行業(yè)，最重要的三個(gè)要素就是土地、資金、人，因此這個(gè)階段資金條線、投資條線的人身價(jià)漲幅非常明顯。

　　“TOP20房企有一半都邀請(qǐng)我去面試，像旭輝、新城這樣的企業(yè)給到了我區(qū)域投資總監(jiān)的崗位。”一位萬科區(qū)域投資經(jīng)理告訴記者。

　　“我天天都在出差，現(xiàn)在一二線城市難拿，大家都跑去三線城市拿地，都在爭(zhēng)取窗口期。”一位房企投資總監(jiān)告訴記者。

　　克而瑞認(rèn)為，從房企第一季度的新增貨值門檻來看，今年房企拿地節(jié)奏相比去年有所加快，1~3月新增貨值排行榜TOP100門檻約59億，于2017年全年新增貨值門檻的150億而言，基本達(dá)到了近四成。

　　百?gòu)?qiáng)房企中，從各梯隊(duì)房企的拿地集中度來看，房企分化現(xiàn)象持續(xù)，未來規(guī)模房企將會(huì)越來越強(qiáng)。其中，銷售金額TOP10的規(guī)模房企，自2018年以來新增貨值集中度持續(xù)增長(zhǎng)，第一季度TOP10房企拿地集中度達(dá)55%，相比一季度銷售集中度，高出了9個(gè)百分點(diǎn)，未來TOP10強(qiáng)房企規(guī)模增速或?qū)⒓哟螅涣硪环矫妫琓OP31-100的房企新增貨值集中度均低于銷售金額集中度，規(guī)模增長(zhǎng)將受限。總而言之，新增貨值與銷售金額仍高度集中在TOP20的規(guī)模房企上，未來房企“馬太效應(yīng)”持續(xù)放大，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　并購(gòu)頻發(fā)

　　可以說，開發(fā)商都知道未來土地的稀缺性，除了以往的公開拿地，并購(gòu)拿地也開始越來越頻繁，并購(gòu)市場(chǎng)成為每家房企競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。

　　林峰表示，旭輝今年將加強(qiáng)并購(gòu)能力，很多中小房企將會(huì)面臨淘汰，給了旭輝更多的并購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　“我們手上有大量現(xiàn)金，等著行業(yè)弱周期出現(xiàn)，很多房企就會(huì)扛不住，這樣我們就可以抓住時(shí)間開始并購(gòu)。”福晟集團(tuán)高級(jí)副總裁郭國(guó)強(qiáng)告訴記者。

　　過去兩年，福晟并購(gòu)項(xiàng)目107個(gè)，總貨值8100億元。目前，福晟集團(tuán)在深圳就擁有土地儲(chǔ)備貨值逾3000億元，在鄭州福晟擁有土地儲(chǔ)備面積2萬畝。

　　2015年9月，福晟成立拿地飛虎隊(duì)，下設(shè)十支大隊(duì)，目前已經(jīng)擁有300多名飛虎隊(duì)員。其中有8個(gè)區(qū)域大隊(duì)、1個(gè)支援大隊(duì)、1個(gè)機(jī)動(dòng)大隊(duì)。

　　“8個(gè)區(qū)域大隊(duì)主要在我們已有的區(qū)域進(jìn)行土地拓展，支援大隊(duì)位于總部，主要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，機(jī)動(dòng)大隊(duì)主要拓展新的區(qū)域。”郭國(guó)強(qiáng)介紹。

　　禹洲同樣進(jìn)行了多次并購(gòu)，通過并購(gòu)在深圳獲得大量項(xiàng)目。

　　“禹洲的收購(gòu)跟目前市場(chǎng)上的收購(gòu)有一點(diǎn)最大的不一樣。我們收購(gòu)的90%以上的項(xiàng)目都是朋友手上的項(xiàng)目，都是我的好朋友，或者是對(duì)禹洲比較了解的合作伙伴。比如我們年初收購(gòu)沿海綠色家園，將近一千億的資產(chǎn)。但是我們15年前就合作了，一直到今年的收購(gòu)，比如我們?cè)诮饦颍形鍌€(gè)項(xiàng)目，但是五個(gè)項(xiàng)目全部是收購(gòu)臺(tái)灣企業(yè)的，金橋那一塊的辦公大樓，都是用收購(gòu)模式獲得的。這些人都是我的朋友，所以都是從合作共贏的角度，大家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的角度，這是禹洲能達(dá)到跟合作方共贏的最典型的案例。”林龍安說。

　　去年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛的景瑞地產(chǎn)，近期收并購(gòu)也很活躍。3月1日，景瑞宣布完成對(duì)北京市東城區(qū)東直門內(nèi)大街9號(hào)院4號(hào)樓的一幢四層商業(yè)大廈的收購(gòu)，代價(jià)2.8億元人民幣，建筑面積約5768.35平方米。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率和凈利率持續(xù)走低，為了維持發(fā)展速度和規(guī)模，房企通過并購(gòu)以抵御市場(chǎng)利潤(rùn)下降和營(yíng)業(yè)成本上升的困境，將成為更主流的方式。