國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REITs獲批：10個鄰里中心20.5億元

核心提示：作為與居民生活聯(lián)系最為緊密的社區(qū)商業(yè)，其全國存量以百億平方米計。包括萬科、保利、龍湖、世茂、藍光在內(nèi)的各大房企均擁有不少社區(qū)商業(yè)，該單社區(qū)商業(yè)類REITs的面世，為更多社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)證券化樹立了樣板。

　　作為與居民生活聯(lián)系最為緊密的社區(qū)商業(yè)，其全國存量以百億平方米計。包括萬科、保利、龍湖、世茂、藍光在內(nèi)的各大房企均擁有不少社區(qū)商業(yè)，該單社區(qū)商業(yè)類REITs的面世，為更多社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)證券化樹立了樣板。

　　在國內(nèi)發(fā)行多個寫字樓、購物中心REITs、CMBS之后，一向被認為“難啃的骨頭”的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)證券化，也出現(xiàn)曙光。

　　12月7日，“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱“鄰里中心REITs”）在上交所獲批，這是國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)類REITs。

　　出乎意料的是，此單REITs的原始權(quán)益人，并不是擁有眾多社區(qū)商業(yè)的萬科或保利等地產(chǎn)商，而是蘇州新建元控股集團有限公司（“新建元控股”），其底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)。

　　作為與居民生活聯(lián)系最為緊密的社區(qū)商業(yè)，其全國存量以百億平方米計。包括萬科、保利、龍湖、世茂、藍光在內(nèi)的各大房企均擁有不少社區(qū)商業(yè)，該單社區(qū)商業(yè)類REITs的面世，為更多社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)證券化樹立了樣板。萬科有關(guān)人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，這也是萬科社區(qū)商業(yè)努力的方向。

　　首單社區(qū)商業(yè)REITs細節(jié)

　　本單類REITs產(chǎn)品，總規(guī)模達20.5億元，其底層物業(yè)資產(chǎn)，是蘇州工業(yè)園區(qū)各區(qū)域生活圈核心、住宅區(qū)中央地帶的10個鄰里中心。

　　“鄰里中心”源于新加坡1965年推行并長期實施的組屋計劃，最初是用來解決城市人口不斷擴張對于土地的合理利用，其實質(zhì)是社區(qū)購物中心。

　　作為中國和新加坡政府間的重要合作項目，蘇州工業(yè)園區(qū)成為先行者，于1998年將“鄰里中心”引入國內(nèi)，該模式也被業(yè)界稱為“中國社區(qū)商業(yè)開發(fā)建設(shè)新里程碑”。

　　到目前為止，上述10個“鄰里中心”已配備社區(qū)活動中心、文化中心、生鮮超市、藥店、診所、銀行、通信、餐飲、洗衣、美容、文化用品、維修等十二項基礎(chǔ)服務功能，總面積約27.4萬平方米。

　　其出租率也穩(wěn)定在96%以上，主要租戶包括肯德基、華潤萬家超市、萬寧、H&M、星巴克、新東方與蘇州工業(yè)園區(qū)社區(qū)工作委員會、蘇州市立醫(yī)院等市場租戶與政府租戶。

　　據(jù)新建元控股介紹，該專項計劃期限為5年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模14.5億元，評級為AAA；次級產(chǎn)品規(guī)模6億元。物業(yè)資產(chǎn)估值對優(yōu)先級發(fā)行規(guī)模覆蓋倍數(shù)為1.41倍，物業(yè)資產(chǎn)凈收入對于優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券利息及相關(guān)稅費之和的覆蓋倍數(shù)達1.43-1.61倍。

　　為維持物業(yè)良好運營狀態(tài)，運營方鄰里中心商業(yè)物業(yè)管理公司作出以物業(yè)資產(chǎn)凈收入為標準的經(jīng)營業(yè)績目標承諾，同時基金管理人將對標的資產(chǎn)經(jīng)營進行季度監(jiān)督、年度考核。

　　該計劃的原始權(quán)益人新建元控股，是蘇州工業(yè)園區(qū)所屬大型國有企業(yè)，資產(chǎn)總規(guī)模超過320億元，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。

　　北京中聯(lián)國新投資基金管理有限公司（中聯(lián)基金）擔任該計劃的總協(xié)調(diào)人及財務顧問，中聯(lián)基金與新建元控股共同出資設(shè)立蘇州元聯(lián)投資基金管理有限公司作為基金管理人，東吳證券擔任專項計劃管理人。

　　新建元控股董事長徐中認為，該單產(chǎn)品是充分借助金融工具，發(fā)揮資本市場功能，解決國企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變及存量資產(chǎn)問題的有益嘗試。

　　中聯(lián)基金指出，該單產(chǎn)品拓寬了企業(yè)融資渠道，為經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)提供了真正意義上的退出渠道；同時助力國有企業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化、商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級及機制創(chuàng)新。

　　對于公眾而言其意義還在于，進一步拓寬了物業(yè)篩選范圍，將真正優(yōu)質(zhì)且與民生相關(guān)的物業(yè)納入了金融創(chuàng)新；且產(chǎn)品架構(gòu)通過靈活的機制設(shè)計，為未來順利對接公募REITs預留了空間。

　　中國社區(qū)商業(yè)的潛力

　　據(jù)中投顧問統(tǒng)計，在歐美國家，社區(qū)商業(yè)已占據(jù)社會商業(yè)總支出的60%以上，而中國目前整體水平不足30%。預計到2020年，全國住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區(qū)服務消費將超萬億元。

　　面對萬億級的市場，從阿里巴巴、京東、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，家樂福、天虹等傳統(tǒng)零售商，到順豐等物流巨頭均蜂擁而入，上演了前幾年的社區(qū)O2O、“最后一公里”投資熱潮。

　　然而，經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)的瘋狂和資本的泡沫，社區(qū)商業(yè)終究要回歸經(jīng)營的本源。

　　RET睿意德指出，在早期，大部分社區(qū)商業(yè)被規(guī)劃成更容易變現(xiàn)的街鋪，面向中小投資客銷售，而小資本逐利的本性，令社區(qū)商業(yè)運營中沒人愿意承擔吸引客戶和規(guī)避同質(zhì)化的責任，導致租金無序增長，業(yè)態(tài)過于單一，直接決定其難以長久存活，也難以形成合力。

　　RET睿意德策略顧問部經(jīng)理葉文青認為，隨著社區(qū)商業(yè)的精品化、特色化和主題化，越來越多開發(fā)商不再采取純銷售的盈利模式，而是采取主力店持有，或先租后售（即帶租約銷售）等模式，控制業(yè)態(tài)與商業(yè)品質(zhì)。

　　其余散賣商鋪，在業(yè)態(tài)上也可有所指引，銷售過程中采取幫組模式，幫助投資客對接商戶或加盟商，既保證業(yè)態(tài)又可控制投資客的租金回報。

　　目前，諸多地產(chǎn)商都在精心盤活社區(qū)商業(yè)，自成規(guī)模的業(yè)主客群為其提供了穩(wěn)定的消費基礎(chǔ)，是天然優(yōu)勢。品牌房企都在研發(fā)自身的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，成為其住宅社區(qū)的標配。

　　如萬科社區(qū)商業(yè)實踐在四大區(qū)域和各城市公司分別進行，從五菜一湯、v-link到萬科2049、萬科里、鄰里家Live，一直在更新升級，鄰里家通過業(yè)態(tài)規(guī)劃組合以及公區(qū)創(chuàng)意，既融合親子共同消費，又搭建分流消費通道，完成雙向互促的消費閉環(huán)，以及從單純商業(yè)體到關(guān)系融洽中心的轉(zhuǎn)變。

　　保利的社區(qū)商業(yè)品牌“若比鄰”則實行“1+X”模式，其社區(qū)商業(yè)平臺產(chǎn)品總監(jiān)宋曉宇曾透露，保利以自營的社區(qū)超市“比鄰超市”為核心驅(qū)動，搭配其他內(nèi)外部延展商家的12項社區(qū)基本功能。

　　21世紀經(jīng)濟報道獲悉，碧桂園的社區(qū)購物平臺鳳凰優(yōu)選也已上線，并在佛山等地開出許多社區(qū)門店，該產(chǎn)品線由碧桂園副主席楊惠妍親自領(lǐng)銜負責，也將與其他社區(qū)商業(yè)形成互動。

　　此外，龍湖星悅薈、世茂MiniMall社區(qū)商業(yè)、藍光地產(chǎn)“藍街”社區(qū)商業(yè)、花樣年彩生活社區(qū)等也在積極發(fā)展。

　　在經(jīng)營向好、有了穩(wěn)定現(xiàn)金流之后，社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)證券化也被各大機構(gòu)提上日程。

　　萬科早在2014年底就攜手東方藏山資產(chǎn)管理有限公司欲打造國內(nèi)第一只社區(qū)商業(yè)REITs。彼時，東方藏山以收購物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購萬科旗下社區(qū)物業(yè)，待成熟后打包進行資產(chǎn)證券化；萬科還曾與香港社區(qū)商業(yè)REITs領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金探討過合作。

　　萬科、保利地產(chǎn)等公司有關(guān)人士指出，此單鄰里中心REITs之后，預計國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的資產(chǎn)證券化進程會明顯加快。



本文轉(zhuǎn)載自21世紀經(jīng)濟報道，作者張曉玲，實習生丁杰英，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系刪除，謝謝！