據彭博社日前報道，萬達集團旗下萬達商業地產，已從國家發改委獲得發行境外債券的許可。而發改委比今年早些時候更愿批準較大的境外發債額度，至少8家開發商已經拿到發債額度，或從發改委得到即將獲得批復的暗示。
從目前的情況來看，房企海外融資的速度正在加快。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“對于萬達來說，其在資金方面有一定的壓力。前幾個月各類融資管控比較嚴厲，目前海外發債適當放寬，因此萬達也在積極尋求此類融資機會。”
“如果像萬達這樣有些敏感的房企發債都能獲批，說明目前政策層面對于海外發債融資持較為寬松的態度。”一位資深研究機構人士告訴財聯社記者。
據Wind統計，截至目前，今年房企海外債發行數量已達74只，實際發行規模超過366.58億美元，較去年增幅達276.4%。
事實上，今年4月至5月，地產商海外發債曾接近暫停狀態，自6月起海外發債才逐漸放開。Wind數據顯示，今年11月房企海外計劃發債規模35.5億美元，包括萬科、富力、合景泰富等房企，共發行9只債券，重回下半年以來的高位。
“一些房企拿了不少地王項目，調控下銷售業績增速放緩，資金方面承壓。房企選擇到海外市場積極融資，是因為境外發行規則相對而言更為寬松，行政限制較少。”嚴躍進如是說。
值得關注的是，房企海外發債的利率明顯上行。今年11月發行的債券中，有5只債券的發行利率突破7%，其中兩只債券發行利率超過8%。
對此，一位證券分析師認為，人民幣匯率下滑，增加了企業海外發債的成本。此外，美元進入加息周期，導致美債利率上行，企業要以更高的息票利率在海外融資。
據了解，在美元債融資成本上行的背景下，房企仍選擇海外融資，主要是受到明年將迎來償債高峰，以及國內融資環境趨緊的驅動。
數據顯示，當前地產企業債券余額規模已達2.185萬億元。2018年房地產債券到期規模將達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅高達105.5%。2019年債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅為94.5%。
其中，中國恒大、富力地產、綠地控股、碧桂園和萬達集團5家企業，明年到期或可回售債券總額達163億美元(約合人民幣1081億元)。
“今年以來，管理層加大了房地產調控力度，并從多個渠道限制房企融資規模。為了滿足企業發展資金需求，越來越多的房地產企業將目光投向境外，通過境外發債的方式增強融資靈活性。” 上述資深研究機構人士向財聯社記者表示。
實際上，自去年9月底新一輪樓市調控政策出臺以來，房企融資渠道就被收緊。交易所出臺分類監管政策，提高公司債發債門檻，房地產行業債券發行量大幅縮減;銀行向房地產企業發放的貸款規模也在下滑，包括個貸和開發貸規模都受到嚴格的控制;監管層檢查房地產相關業務，禁止銀行繞道補血房地產，包括房地產企業股權融資、發行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。
國海證券研報認為，房企長期償債能力已經開始出現下滑。今年年中，房企銷售回款較去年同期有較大幅度的下滑，房企的經營性凈現金流也由去年二季度以來的流入轉為上半年的流出544億元，而去年同期流入434億元。
“調控在逐步發酵，短期沒有放松的跡象，房企的資金需求量變大，無論是融資端、拿地端還是銷售端均面臨壓力，明年資金面會更加緊張。而且明年房企將迎來還債高峰期，如果融資層面再不放松，明年一些中小企業將面臨資金鏈斷裂的風險。”上述資深研究機構人士表示。
平安證券研報也提醒，房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實力、品牌和規模上均處于劣勢，需警惕資金鏈問題，注意排雷。
嚴躍進則認為，目前，隱性的資金鏈風險其實已有所體現，尤其是部分急于拋售的房企。當然，若是其他房企愿意收購，那么類似風險不會真正爆發出來。但若后續資金壓力加大，那么一些房企股權轉讓事件，或將演變為房企倒閉事件。
