11月24日，上海，一場(chǎng)不起眼的土地出讓?zhuān)核山瓍^(qū)永豐街道1.64萬(wàn)平方米土地最終被綠城以6.02億元收入囊中，溢價(jià)率0.33%，樓板價(jià)26281元/平方米。
這塊地并不大，只能造230套房子。但對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，它是重生的標(biāo)志之一——距離綠城上次在上海參與拿到住宅用地，已經(jīng)過(guò)去了三年七個(gè)月；而綠城上一次單獨(dú)在上海拿地，已經(jīng)是六年之前了。
綠城2000年進(jìn)軍上海，由此從區(qū)域性開(kāi)發(fā)商向全國(guó)性開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。上海留下了玫瑰園、黃浦灣、玉蘭花園等經(jīng)典項(xiàng)目，也見(jiàn)證了綠城17年來(lái)跌宕起伏的命運(yùn)和自我救贖的艱難。
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綠城失去上海的這六年，被郁亮稱(chēng)為“白銀時(shí)代”，被孫宏斌稱(chēng)為“鉆石時(shí)代”。
萬(wàn)科和融創(chuàng)這兩個(gè)曾經(jīng)和綠城同量級(jí)的選手，已經(jīng)向5000億元甚至萬(wàn)億發(fā)起沖擊；2016年，在代建的支持下，綠城的銷(xiāo)售額終于邁過(guò)了千億大關(guān)。這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)在綠城的日程表上放了七年。
2011年的調(diào)控，綠城首當(dāng)其沖，連續(xù)陷入“收購(gòu)門(mén)”、“信托門(mén)”、“退市門(mén)”及“破產(chǎn)門(mén)”。當(dāng)年10月，綠城最后一次單獨(dú)在上海拿地；之后，通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)緩解資金危機(jī)，上海的項(xiàng)目基本注入融綠平臺(tái)。
2012年6月，融綠平臺(tái)成立；7月25日，平臺(tái)首次在上海拿地，以16億元摘得浦東唐鎮(zhèn)地塊。
2014年5月，宋衛(wèi)平交棒孫宏斌，融創(chuàng)成為綠城第一大股東。那一年，融綠平臺(tái)在上海的銷(xiāo)售額達(dá)到174.8億元，成為了上海最大的住宅銷(xiāo)售商，與綠地萬(wàn)科三足鼎立，擁有15個(gè)項(xiàng)目和地塊。
百日聯(lián)姻失敗后，融綠平臺(tái)解體。2015年5月4日，綠城和融創(chuàng)不僅分割了上海融綠平臺(tái)的“共有財(cái)產(chǎn)”，也對(duì)過(guò)往合作項(xiàng)目進(jìn)行了清算。除了黃浦灣，所有的項(xiàng)目歸于融創(chuàng)。
之后，綠城從上海的土拍市場(chǎng)徹底消失，2016年的一次活動(dòng)上，宋衛(wèi)平被問(wèn)到上海市場(chǎng)，無(wú)奈地說(shuō)：“上海的地實(shí)在太貴了！你們城里人的地太貴了！”
綠城在上海的落寞和融創(chuàng)的崛起，還普遍被認(rèn)為與一個(gè)人有關(guān)——王虹斌，他是綠城中國(guó)派駐上海融綠公司的董事長(zhǎng)，股權(quán)之爭(zhēng)結(jié)束后，他進(jìn)入融創(chuàng)，擔(dān)任融創(chuàng)上海區(qū)域公司董事長(zhǎng)。
王虹斌是綠城最老資格的員工之一，工號(hào)23，被派到融綠平臺(tái)之前，是綠城的執(zhí)行總經(jīng)理，親手促成了綠城進(jìn)軍上海；掌管上海公司多年，擁有豐富的土地和政府資源。
在上海，收購(gòu)和合作讓融創(chuàng)獲得了大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目。通過(guò)并購(gòu)，僅在浦東東郊就擁有百萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)地塊；在合作方面，融創(chuàng)與上海地產(chǎn)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)陸家嘴濱江地段的最后一塊住宅用地，建成標(biāo)桿項(xiàng)目陸家嘴一號(hào)院。這其中，王虹斌的個(gè)人能力不可忽視。
反觀(guān)綠城，也多次試圖進(jìn)行土地收購(gòu)，但是無(wú)論是前灘地塊，還是湯臣高爾夫地塊，最后都沒(méi)有下文。這其中固然有地塊的特殊原因，但本質(zhì)上依然是企業(yè)自身的問(wèn)題，一方面缺少精通上海市場(chǎng)的掌舵者；另一方面，集團(tuán)和項(xiàng)目公司之間的管理職責(zé)依然不完全明晰。王虹斌在任時(shí)就曾經(jīng)指出，綠城的管理架構(gòu)對(duì)具體城市的判斷難以精確，計(jì)劃編制的有效性也會(huì)打折扣。
2015年年底，宋衛(wèi)平派王成兵從湖北上任上海總經(jīng)理；2017年5月，綠城老員工章建波從正榮回歸，擔(dān)任上海區(qū)域總經(jīng)理，王成兵被調(diào)往藍(lán)城。
反周期
10月中旬開(kāi)始，綠城大舉拿地，半月間就在寧波、杭州、北京三地先后拿下七幅地塊，總價(jià)200多億元。其中，北京石景山五里坨地塊地價(jià)86億元，是北京歷史上總價(jià)第二高的地塊。
拿下北京地塊的當(dāng)天晚上，綠城總裁曹舟南告訴界面新聞?dòng)浾撸壕G城的逆周期拿地開(kāi)始了。
這完全在他的計(jì)劃之內(nèi)。在不同場(chǎng)合，他都言之鑿鑿：三季度之后，綠城將實(shí)施反周期拿地的策略，買(mǎi)地時(shí)機(jī)會(huì)好一點(diǎn)，投資力度會(huì)逐步加大。如今他說(shuō)到做到。
此次拿下的上海松江地塊樓板價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，周邊的次新房售價(jià)基本在5.8萬(wàn)元/平方米左右。不過(guò)，相比中海在更為偏遠(yuǎn)的小昆山鎮(zhèn)拿下的地王（樓板價(jià)3萬(wàn)元/平方米），綠城這塊地的價(jià)格有很大的操作空間。而且上海嚴(yán)格的篩選標(biāo)準(zhǔn)，讓綠城避免了競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，曹舟南設(shè)想的“反周期”一定程度上是成立的。
有計(jì)劃性，有執(zhí)行力，這樣的投資方式在過(guò)去的綠城是稀缺的。也正因?yàn)槿绱耍径啻?ldquo;高位站崗”。
多年來(lái)，綠城逢調(diào)控必崩壞，雖然總是絕處逢生，但是系統(tǒng)性的危機(jī)一直沒(méi)有解除。這個(gè)危機(jī)的源頭與創(chuàng)始人宋衛(wèi)平息息相關(guān)。他帶領(lǐng)綠城成為了中國(guó)最受尊敬的地產(chǎn)公司之一，但是在公司的治理和管控方面，綠城一直離一家現(xiàn)代企業(yè)還很遠(yuǎn)，甚至連一位公司高管也承認(rèn)，“宋總草莽出身”。
五顆雞蛋上跳舞
可以說(shuō)，成立22年后，綠城開(kāi)始學(xué)著如何成為一家現(xiàn)代企業(yè)。對(duì)職業(yè)經(jīng)理人曹舟南來(lái)說(shuō)，這個(gè)任務(wù)何其艱巨。
一位綠城高管說(shuō)，曹舟南要在五方之間周旋——宋衛(wèi)平、中交、九龍倉(cāng)、老股東以及老員工。“中交要規(guī)模，九龍倉(cāng)要利潤(rùn)，宋總則有他自己產(chǎn)品和社會(huì)責(zé)任上的追求”。
接近綠城的人士告訴界面新聞?dòng)浾撸薪蛔畲蟮淖饔镁褪瞧湫庞帽硶?shū)讓綠城的融資成本有了顯著改善，但是沒(méi)有給過(guò)綠城一分錢(qián)，沒(méi)有給過(guò)一塊地。甚至曹本人也承認(rèn)，股東對(duì)未來(lái)做強(qiáng)做大的期望，與綠城自有資源之間，存在著突出的矛盾。
2008年底綠城瀕臨破產(chǎn)之際，宋衛(wèi)平上門(mén)邀請(qǐng)曹舟南加入；2014年融綠之爭(zhēng)之中，已經(jīng)出走的曹舟南重返綠城，獲得綠城上下的一致認(rèn)可，也讓宋衛(wèi)平放心地交出權(quán)杖。
曹舟南出身體制內(nèi)，曾是浙江省財(cái)政廳前途無(wú)量的年輕干部；接手綠城后，他有機(jī)會(huì)將自己的企業(yè)哲學(xué)全面推廣。
曹舟南掌管綠城后的第一件事就是推動(dòng)全民預(yù)算管理，那是他早就想在綠城推行但最終失敗的方案。
他要求項(xiàng)目公司的所有費(fèi)用都進(jìn)預(yù)算系統(tǒng)，讓綠城上下壓力巨大，抵觸情緒頗多。綠城一向以不惜工本著稱(chēng)，甚至內(nèi)部有人說(shuō)“20多年習(xí)慣了不管錢(qián)”，但是現(xiàn)在，它開(kāi)始學(xué)著省錢(qián)，控制成本。
快速甩貨，控制風(fēng)險(xiǎn)，是綠城過(guò)去兩年的主旋律。
2016年，綠城年初存量房源844億元中，已經(jīng)去化了468億。其中，三四線(xiàn)城市的去化率為49%。曾經(jīng)將公司套牢的存貨，有了松綁的跡象。
同時(shí)，綠城在2016年拿地大幅減少，2016年3月拿下杭州的單價(jià)地王后，綠城就基本停止大舉拿地，而是采取撿漏的方式。整個(gè)2016年，綠城僅僅取得了九塊土地。上海土地市場(chǎng)在這一年炙手可熱，但是綠城基本都沒(méi)有參與，連報(bào)名都幾乎沒(méi)有。
曹舟南更愿意強(qiáng)調(diào)綠城因此獲得的安全感。
“2015年12月底開(kāi)年會(huì)，賬上有300億現(xiàn)金，很多綠城的老員工流眼淚了。他們認(rèn)為公司不會(huì)有危險(xiǎn)了。”曹舟南說(shuō)。
在外人看來(lái)，這樣的反應(yīng)似乎很夸張。但是如果了解綠城曾經(jīng)如何掙扎在生死邊緣，就能明白300億現(xiàn)金儲(chǔ)備意味著什么——2008年，宋衛(wèi)平甚至有過(guò)第二天就面臨債券違約，前一夜要四處拆借4000萬(wàn)元的窘境。
界面新聞?dòng)浾吡私獾剑?017年，曹舟南的買(mǎi)地預(yù)算為700億元。這也意味著，接下來(lái)綠城依然會(huì)繼續(xù)大舉拿地。
一代傳奇宋衛(wèi)平早已退居二線(xiàn)，綠城的曹舟南時(shí)代正式開(kāi)啟，這家在中國(guó)房地產(chǎn)占據(jù)特殊位置的房企，正用力重生。
