今年千億規(guī)模房企或達17家 “大吃小”趨勢無法逆轉(zhuǎn)？

核心提示：有業(yè)內(nèi)人士預測，今年達到千億規(guī)模的房企或?qū)⑦_到17家。房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升已成為必然，“大吃小”趨勢無法逆轉(zhuǎn)？

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月突破千億規(guī)模的房企已達12家……

　　碧桂園、萬科和恒大在3月份就突破千億，之后每個月突破千億的企業(yè)都在增加；與2016年的千億房企名單相比，除了龍湖的躋身和萬達的掉隊，TOP12成員已全部亮相；招商蛇口、新城控股、旭輝集團、萬達等處在800億元左右的規(guī)模；有業(yè)內(nèi)人士預測，今年達到千億規(guī)模的企業(yè)將達到17家！

　　11月房企股權(quán)變動超500億元

　　眾所周知，房企目前實現(xiàn)快速規(guī)模擴張的主要途徑，就是通過招拍掛、收并購、合作開發(fā)、交換股權(quán)等方式快速增加項目儲備面積。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的統(tǒng)計，11月以來，涉及房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變動已經(jīng)超過500億元，在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的標的價值也已超過200億元。回望過往，去年“9·30”調(diào)控新政后，房企的股權(quán)也出現(xiàn)過一輪集中變動，彼時的案例有，萬科53.95億元入股融信在上海的靜安地王項目；金科的子公司以23.51億元收購青島海爾地產(chǎn)集團有限公司旗下位于山東、青島以及泰安的項目，所涉及面積達到57.16萬平方米；更有備受關(guān)注的保利地產(chǎn)與中航國際并購案。

　　在行業(yè)人士看來，一輪新的調(diào)控后出現(xiàn)一波股權(quán)買賣，這是有必然聯(lián)系的。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，最近房企股權(quán)變動案例增加，主要原因在于房地產(chǎn)調(diào)控政策導致企業(yè)融資壓力加大，而且面對調(diào)控下的市場，大部分主流房地產(chǎn)企業(yè)開始主動降低負債率，股權(quán)融資需求明顯增加。

　　規(guī)模化競爭仍在繼續(xù)

　　在前十大房企不同的操作思路背后，是規(guī)模化競爭仍存。過去三年通過收并購、深入二三線而獲得大量土儲的恒大、融創(chuàng)、碧桂園等，已經(jīng)站在了規(guī)模競爭的前列，土地儲備飆升都在1億平方米以上，把傳統(tǒng)的大型房企拋在了身后。

　　易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，一些房企逆周期加杠桿背后，是房企的規(guī)模化競爭或許進入了最后一輪。很多規(guī)模較小的房企還想利用這個時間窗口彎道超車，進入第一、第二梯隊，為了擠進行業(yè)前列，一些中小房企成為今年土地市場的常客，凈負債率大幅上升。

　　不過，大型房企雖然注重規(guī)模，但更強調(diào)效益。作為行業(yè)風向標，今年初，恒大明確表示，恒大要從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向效益提升，將通過強化產(chǎn)品品質(zhì)，提升產(chǎn)品附加值；強化內(nèi)部管理，采用標準化運營模式控制成本，并大力降低營銷、管理、財務(wù)三大費用，這兩大措施穩(wěn)步提升盈利水平。

　　中海則稱，“規(guī)模必須服從效益，沒有效益的生意我們不做。”未來3-5年，中海外將主要資源集中在住宅開發(fā)，加快周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)規(guī)模和利潤雙增長。

　　明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，已進入千億門檻的企業(yè)有著比較成熟的戰(zhàn)略縱深，在房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，只要在結(jié)構(gòu)上均衡好城市布局，是不需要冒很大風險就能獲得快速增長。但為實現(xiàn)2000億、3000億甚至更遠的目標，他們就需要盡快尋求新的利潤增長點并快速做大做強，如物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長租公寓、TOD等。也就是說，千億級的房企原本單純追求規(guī)模的道路變成兩個跑道，一個是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，一個是多元的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士直言，很多房企轉(zhuǎn)型城市運營商并不是一件易事，也不是因為基礎(chǔ)建設(shè)利潤微薄不愿涉足，事實上，與城市協(xié)同發(fā)展的基建、配套、產(chǎn)業(yè)等，對企業(yè)的綜合能力要求更高，不是其他房企不想做，而是沒有能力做。

　　“大吃小”趨勢無法逆轉(zhuǎn)？

　　有分析人士認為，從目前行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升已成為必然，這使得一批中小型房企打起了退堂鼓，同時也為大型房企持續(xù)規(guī)模化發(fā)展提供了機遇。

　　“對于大型房企來說，收購股權(quán)的意義首先是獲得土地資源，招拍掛市場土地價格高企，這讓很多開發(fā)商動起了曲線拿地的心思，融創(chuàng)就是典型的例子；其次，通過加大土地儲備，從而使得規(guī)模越做越大。”上述行業(yè)資深人士分析稱。同策研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉也進而指出，隨著樓市持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)內(nèi)“大魚吃小魚”的現(xiàn)象會越來越多。

　　此外，普華永道的一份研報指出，房地產(chǎn)市場的區(qū)域冷熱不均，房企資金來源嚴格限制，意味著未來房地產(chǎn)市場份額將被大型房企及正在急速成長的中型房企所占據(jù)，中小型房企將逐步退出市場。該報告還認為，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市一手土地市場拿地異常困難，無論是為了獲得土地，還是為了占據(jù)市場份額，最終都將導致大型企業(yè)加速兼并中小型企業(yè)。



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