在一線城市土地價格高企、三四線住宅樓市供過于求的狀況下，不少房企選擇發力商業地產。新城控股近期宣布要在2017年擁有40個商業綜合體，嘉凱城從住宅開發商轉型為城鎮商業服務商，泰禾集團也提出要在全國相應布局。
12月18日，位于福建莆田的正榮財富中心開業，以互動性的SPR營銷吸引了46.8萬人流量，截至當天閉店，全天營業額突破3800萬元。
克而瑞研究中心報告顯示，目前在三四線城市做商業地產最大的機會是，這些城市確實存在商業升級換代的需求和空間，傳統商業產品形態需要被現代商業形態替代，居民更高水平的消費需求需要被滿足。但是，在當前階段進入三四線城市發展商業地產，面臨的困難似乎同樣現實和清晰。
搶食三四線城市
克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出，房企選擇在三四線城市做商業地產，首先是看中租金水平和商鋪銷售的利潤空間，都與一二線城市不可同日而語。尤其是前者，“幾乎是半送半賣的性質，有的項目甚至到了賠本賺吆喝的地步。”
其次是商業資源匱乏。這些城市缺乏有經營能力和市場號召力的品牌商家；而連鎖品牌對這些城市的消費能力和意愿也都心存疑慮，所以“招商難”問題突出。即使是全國知名的商業地產開發商，到了三四線城市也要給出不菲的裝補。
克而瑞研究中心通過比對發現，同樣品牌在三四線城市的客單價和平效基本是一二線城市的60%左右，這對后期的運營和投資回報是極大的障礙。
由于當地沒有合格的人才供應，也較難吸引來自大城市的有經驗人士，相關公司要以比平均工資更高的待遇才能聘用到在三四線城市工作且合格的管理和專業人員。面臨的難題還包括：交通不便捷，管控半徑和管理時間成本提升管控難度等。
重要的是，三四線城市的人口發展趨勢決定了它能容納的商業項目數量極其有限。三四線城市的商業項目競爭比在一二線城市更殘酷。
據統計，現在中國有289個地級以上城市，除了4個一線城市、33個二線城市，252個都是三線城市。
“三四線城居民日益高漲的消費、生活需求將構成一個巨大市場。很多發展中的三四線城市并沒有商業綜合體，這里面充滿了機會。比如湖北省內許多城市消費水平已經超過武漢，但是這些城市還是很缺乏購物中心業態，我們就希望找到這樣的切合點進入。”新城控股副總裁歐陽捷表示。
正榮：對標美國西蒙
據正榮集團商業管理總公司總經理張子玉介紹，作為正榮集團創新型共享商業平臺戰略落地的標桿項目，莆田正榮·財富中心定位為“體驗型國際購物中心”，其中體驗業態超過60%，涵蓋超市、影院、兒童配套等覆蓋全客群的多種業態。“我們用打造一線城市商業項目的標準來打造莆田·正榮財富中心。”
張子玉對21世紀經濟報道記者透露，正榮的商業模式對標美國西蒙集團，西蒙集團是美國最大的商業地產商，并擅長資本運作。
正榮集團董事、總裁黃仙枝此前表示，正榮商業將引入創投概念，從試水對部分潛力商戶的參股投資或自創品牌進行業態自營開始，同時尋求跨界創投機會，向社區資源、金融等領域拓展。
據悉，目前正榮已在大海西、長三角、中部經濟圈三大區域的8個城市布局13個商業項目，有3個已開業，未來3年內將開業10個購物中心，未來5-10年可達30-50個購物中心，逐漸形成城市中心、區域中心、社區中心不同層級的創新型共享商業平臺。
正榮集團莆田置業公司總經理陳超凡透露，為確保莆田·正榮財富中心后續運營，正榮集團制訂了“星欣榮”計劃，為投資者提供資產托管、租售建議、消費追蹤、決策支持等，并為商業街啟動每年千萬級升級基金，進行走動式商戶管理，跨界資源整合營銷，持續億元商家扶持基金。該計劃將不斷改進升級并運用到正榮集團后續開業的綜合體中。
為避免商業項目同質化問題，正榮商業提出了量身定制理念。根據地塊特征區位價值梳理項目定位。同時會依據市場環境延伸消費鏈，評估綜合體的黃金組合，考量區域市場消費需求，尋求錯位競爭。
張子玉透露，目前正榮的商業地產項目自持和出售比例基本在4：6，他希望兼顧現金流的同時實現穩健運營。未來張子玉希望做成商業平臺，將投資者、經營者、消費者都邀請到平臺上成為微股東，共享投資回報。
借助金融手段做商業地產并非正榮獨創，世茂房地產、新城控股等均有涉足。然而，在模仿萬達的“比賽”中，也有失敗案例。比如去年以來，寶龍地產有部分城市的寶龍廣場被迫重新招商，導致公司業績增長不明顯，毛利率下跌。
本文來源于21世紀經濟報道，記者蘇鍶，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
