盡管中央經濟工作會議尚未召開，但監管層的一系列表態，已經勾勒出未來房地產調控的基本脈絡。
12月14日，中共中央政治局召開會議強調，化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。其中，“農民工市民化”的提法與此前市場傳聞的“財政補貼首次進城買房的農民”不謀而合，也被認為是最大亮點。
此前的11月11日，李克強總理在國務院常務會議上指出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。這種提法還是首次。
權威人士指出，將戶籍改革、農民工市民化與房地產去庫存直接聯系，包含著與以往完全不同的政策思路。其背后的邏輯是，在房地產市場內生動力不足的情況下，將行業重新置于城鎮化和人口流動的大背景下，為其發展提供更為深遠的空間。而“去庫存”僅僅是這種變革的第一步。
“去庫存”表象背后
在中央政治局會議之前，高層曾三次在公開場合提到房地產，其核心內容十分一致，直指“去庫存”。
“如果把這種表態僅僅理解為‘去庫存’，未免太表面了。”一位接近決策層的權威人士向21世紀經濟報道表示，對于樓市高庫存的判斷，早在一年多前就已定性。
住建部此前曾發布文件，支持房企將過剩房源向社會出租，并強調庫存高企的三四線城市無需再蓋新樓進行安置。
如今，“去庫存”的重要性陡然提升，在上述人士看來，是因為房地產市場的頹勢已經拖累了經濟增長。“過去這些年，房地產與宏觀經濟的互動模式主要有兩種，第一種是房價上漲過快時進行打壓，第二種是經濟增速放緩時給予樓市支持，如今的情況就屬于后者。”
他認為，要解決這一問題，不僅僅是“去庫存”那么簡單，監管層的根本目的，是寄望房地產業誕生新的增長力，在“穩增長”中繼續發揮作用。
這種思路有跡可循。繼去年7月國務院發布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》后，今年11月9日，中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民表示，如今城鎮戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少。
李克強總理提出的“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，以及中央政治局會議釋放的最新信號“農民工市民化”，被認為與此一脈相承，且將是今后的主導思路。
值得注意的是，以往的房地產調控政策，則專注在信貸、稅收、限購，乃至保障房等領域，甚少與戶籍直接掛鉤。
為何會出現這種不同？該人士表示，其一，經過多年的高速增長，房地產市場供應過剩，行業的內生動力不足，只能借助外部力量來推動。其二，站在經濟增長的角度，推動“農民工市民化”還可加快產業結構調整，消化過剩產能，并推動房地產業長期發展。
人口流動與房地產
上述戶籍改革的思路，無法脫離另一個大背景，即城鎮化帶來的人口流動。
今年11月，習近平總書記就“十三五規劃”起草情況說明時表示，按照常住人口計算，我國城鎮化率已經接近55%，城鎮常住人口達到7.5億。但城鎮化質量并不高，這7.5億人口中包括2.5億的以農民工為主體的外來常住人口。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報道表示，按照國際慣例，在城鎮化率從30%向70%演進的過程中，經濟增長、人口流動還會保持在較高的速度。按照我國的城鎮化率，房地產業仍然存有增長空間。
回顧歷史，城市化進程推動的人口流動，對于我國房地產市場的發展有著決定性影響。
中信建投的報告指出，過去30多年來，我國經歷了3次大規模的人口遷移，其遷移軌跡與房地產市場的發展十分吻合。
其中上世紀90年代相比80年代，戶籍人口和流動人口遷移量都增長了近4倍。從區域上看，東部地區遷入人口比重持續增加，而中西部區域人口則保持凈遷出。
第三次遷移發生在21世紀以來。在“馬太效應”的作用下，全國人口流遷規模和速度持續強化。東部地區的人口遷入量仍然占有絕對優勢；西部地區雖有大量人口遷出，但仍然具有一定的凝聚力；中部地區則首次成為全部凈遷出地區。
按照該機構的觀點，人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產市場結構分化，甚至是主導市場的唯一要素。據統計，2014年，東部地區、中部地區和西部地區實現房地產銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%，東部地區在房地產市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。
分析人士指出，如果此輪戶籍改革和“農民工市民化”能夠順利推進，將可能帶動人口的下一輪大遷徙，并真正開啟房地產市場的“白銀時代”。在人口紅利逐漸消失的情況下，這種遷徙尤為重要。
樓市政策的主與次
盡管中央經濟工作會議尚未召開，但綜合各項公開信息，未來房地產調控的脈絡已經十分清晰。上述權威人士表示，從主次順序來看，與城鎮化有關的戶籍、土地等政策將作為未來的主導，為房地產發展提供長期動力；傳統的信貸、稅收等層面也將有所松綁，以促進市場成交。
其中，此前市場傳聞的“財政補貼首次進城買房的農民”，也被認為有其可行性。今年12月初，河南濮陽出臺《關于支持農民進城購房促進住房消費的實施辦法》，明確對農民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，對購買二手房的每平方米補貼200元。
中原地產的分析認為，未來與房地產有關的信貸政策有放松的可能，如進一步下調首付比例等。但作為一項抑制需求的“負面政策”，房產稅的推出會愈加謹慎，并有可能延緩出臺。
但對于人口流動與化解樓市庫存的關系，仍然存在不少疑問。
楊紅旭指出，按照現有的城市資源分配情況，未來人口仍然主要向一線城市和東部城市流動，中西部地區由于缺乏城市資源和產業配套等，將繼續成為人口流出地。
樓市庫存的分布區域恰恰相反，庫存主要集中在二三線城市和中西部地區，一線城市和東部地區仍然面臨供不應求的局面。如此一來，人口流動的方向和去庫存目標出現區域性錯位。不但龐大的樓市庫存難以消解，一線城市的供應壓力反而會加重。
中信建投的報告也指出，一線城市和緊鄰三大經濟圈的次中心城市，仍將享受外來優質人口流入帶來的人口紅利。除非出現國家層面的重大政策，如京津冀、長江經濟帶、一帶一路等，否則人口遷徙的方向很難發生變化。
與新一輪政策調整并存，房地產市場也已經進入到調整期。中國房地產業協會副會長任志強近日表示，未來6-7年間，房地產銷售面積每年維持13億到14億平方米的水平，難以繼續增長。其他相關的指標則逐步觸頂回落。
對于房價，任志強認為，受貨幣發行量和通脹水平的影響，房價仍有上漲動力。
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