產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)孵化器趨勢(shì)初現(xiàn) “新手”萬科欲趕超華夏幸福

核心提示：根據(jù)12月11日的協(xié)議，萬科星商匯將通過與以色列孵化器、美國創(chuàng)投機(jī)構(gòu)等海外資源的對(duì)接合作，搭建跨國際創(chuàng)新合作平臺(tái)，為雙邊孵化、項(xiàng)目合作、技術(shù)轉(zhuǎn)移、人才交流等方面提供支撐，以促進(jìn)萬科國際孵化器的建立。

　　在中國企業(yè)走出去、“一帶一路”和雙創(chuàng)背景結(jié)合之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全球孵化創(chuàng)新已勢(shì)不可擋。

　　其中，尤以萬科布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起點(diǎn)較高，公司最近兩次重大簽約均與海外資源對(duì)接合作有關(guān)。12月11日，上海萬科產(chǎn)業(yè)服務(wù)品牌星商匯和以色列國際孵化器、美國創(chuàng)新技術(shù)投資、意大利米蘭時(shí)尚科技創(chuàng)新及保加利亞對(duì)外投資合作等展開了戰(zhàn)略簽約及掛牌合作。兩天之后，萬科、華大基因、招商新能源這三家深圳本土代表性企業(yè)又與“太陽城”阿布扎比馬斯達(dá)爾城項(xiàng)目、馬斯達(dá)爾理工學(xué)院簽訂合作備忘錄，就未來科技、清潔能源和生物基因等科技領(lǐng)域開展交流合作。

　　一名產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)內(nèi)人士向記者分析指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型具有不確定性，對(duì)于企業(yè)而言是一個(gè)內(nèi)部權(quán)衡的隱性問題。

　　與此同時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)于贏利周期較長的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在短期內(nèi)也不甚看好，如今這塊也正處于“萌芽期”，綠地、萬科、招商等大型房企也在該領(lǐng)域進(jìn)行探索。

　　萬科發(fā)力國際孵化器

　　不難看出，萬科牽頭在海外建立研發(fā)基地，目的就是整合全球科技資源，服務(wù)萬科國內(nèi)國際的業(yè)務(wù)，這本是萬科國際化戰(zhàn)略的重要一環(huán)。

　　根據(jù)12月11日的協(xié)議，萬科星商匯將通過與以色列孵化器、美國創(chuàng)投機(jī)構(gòu)等海外資源的對(duì)接合作，搭建跨國際創(chuàng)新合作平臺(tái)，為雙邊孵化、項(xiàng)目合作、技術(shù)轉(zhuǎn)移、人才交流等方面提供支撐，以促進(jìn)萬科國際孵化器的建立。

　　而馬斯達(dá)爾城項(xiàng)目則是萬科要在海外復(fù)制其產(chǎn)業(yè)園區(qū)試水之作前海企業(yè)公館的成功經(jīng)驗(yàn)。

　　位于阿布扎比的馬斯達(dá)爾城項(xiàng)目2008年正式啟動(dòng)，該項(xiàng)目由阿布扎比政府所有的未來能源公司投資建設(shè)，規(guī)劃投資總額187億-198億美元，目標(biāo)是建成全球首座零碳城市和清潔技術(shù)世界級(jí)研發(fā)基地。

　　萬科方面透露，將把馬斯達(dá)爾城項(xiàng)目建成深圳在海外的首個(gè)集群式旗艦研發(fā)中心，并通過與東西交通樞紐、信息和展示中心的迪拜城，成為深圳的創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)入中東、歐洲、印度、北非市場(chǎng)的橋頭堡和跳板。

　　在此之前，以華夏幸福為代表的很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已紛紛走向海外。上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這類整合全球資源進(jìn)行無國界孵化的做法也是很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都在不約而同摸索的，其中包括張江高科、天安數(shù)碼城、宏泰發(fā)展、億達(dá)中國和啟迪控股等，它們也都在和美國、以色列、德國、日本的潛在合作方進(jìn)行著頻繁的互動(dòng)探索。而在去年9月，萬科總裁郁亮就明確透露了萬科白銀時(shí)代的新三大業(yè)務(wù)包括“住宅地產(chǎn)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。

　　再創(chuàng)“萬達(dá)模式”？

　　2014年華夏幸福就在美國硅谷率先設(shè)立了孵化器公司，現(xiàn)已完成了52個(gè)產(chǎn)業(yè)園的謀劃和布局，并計(jì)劃到2016年完成200個(gè)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃。對(duì)比之下，萬科做國際孵化器的模式則更多是試圖通過孵化投資老手的經(jīng)驗(yàn)與資源來實(shí)現(xiàn)撬動(dòng)效果。

　　在克而瑞2015年上半年銷售金額前十名中，華夏幸福是唯一一家依靠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高增長的“黑馬”，公司的運(yùn)營邏輯更像是“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版”的萬達(dá)。

　　“萬達(dá)模式”即在新區(qū)進(jìn)行商住綜合體的開發(fā)——完善的商業(yè)配套吸引購房者從而帶動(dòng)住宅銷售；住宅銷售帶來的現(xiàn)金流補(bǔ)貼商業(yè)運(yùn)營，并支持企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張，總體可概括為“以售養(yǎng)租”。

　　目前華夏幸福的收入大部分仍然來自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的住宅銷售，不過華夏幸福的營收結(jié)構(gòu)早已區(qū)別于一般房企。該公司產(chǎn)業(yè)運(yùn)營類收入占營業(yè)收入總額的29%，其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)單項(xiàng)幾乎包攬全部份額，占比27%；從利潤方面來看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)毛利高達(dá)96%；主要包含產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等。

　　據(jù)了解，華夏幸福目前在美國硅谷有建設(shè)產(chǎn)業(yè)孵化器，國內(nèi)已有的成果案例是固安肽谷生物醫(yī)藥孵化港。此外，公司還攜手專注孵化器運(yùn)營管理和科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育的專業(yè)機(jī)構(gòu)——太庫，雙方合作打造創(chuàng)新孵化體系，年內(nèi)委托給太庫的經(jīng)營孵化項(xiàng)目共計(jì)10個(gè)，具體產(chǎn)業(yè)落地?cái)?shù)目在未來三年內(nèi)應(yīng)分別不低于3個(gè)、6個(gè)、10個(gè)。

　　根據(jù)2015年中報(bào)顯示，華夏幸福在全國范圍內(nèi)委托開發(fā)園區(qū)面積為2433平方公里，其中京津冀區(qū)域合計(jì)1982平方公里，占比82%，長三角區(qū)域合計(jì)298.6平方公里，以沈陽、湖北為主的其他區(qū)域合計(jì)152.6平方公里。

　　不過，上述業(yè)內(nèi)人士指出，華夏幸福定位是產(chǎn)城運(yùn)營商，起家還是靠“造城”，在“產(chǎn)”的運(yùn)營與服務(wù)上，華夏幸福也僅是剛?cè)腴T。除招商引資帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收益外，綜合服務(wù)、參投分紅等，都還是在孕育的盈利 “種子”。



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