養老地產被視為新藍海，新金礦，但頻陷“外熱內冷”的怪圈——只見枝葉瘋長，不見花開。
“不管未來會怎么樣，至少我們現在很開心。”曾是一句僅在愛情小說中才能找到的宣泄個人情感的語句，如今，卻頻頻被搬到風馬牛不相及的商界，成為健康（養老）產業園投資大佬們抒發自信樂觀情懷的“詩”句。
10月20日，霧霾鎖京，放眼望去，隱約只能看到最近的幾處建筑，倍感壓抑。即便如此，京郊某健康產業園投資方陳偉偉卻仍饒有興致地指著施工現場，向記者描述著這一養老產業項目的過去、現在和未來，并以“不管未來會怎么樣，至少我們現在很開心”的真情告白，表達對投資的自信和灑脫。
“自信來源于對市場的信心。”陳偉偉向記者表示，有機構統計分析，包括北京等地多個城市在接下來的五年間，老齡人口數將會大幅增加，屆時對養老服務的需求也會同步。以廣東深圳為例，這一中國最為年輕的城市，也正在步入老齡人口爆發增長的階段。相關統計數據顯示，在近10年的時間里，深圳60歲以上的戶籍老人數量增加了160%，而非戶籍老人則突破了60萬人，預計到2020年深圳老年人口的整體規模將達到約62萬，幾乎占到整個深圳戶籍人口的1/6。
“養老地產”看起來很美
花樣年集團總裁潘軍在一次年報發布會上曾稱：“中國養老地產市場在未來30年是中國房地產市場最具有吸引力的一部分。”據了解，持有同樣觀點的不少房企已視其為行業發展的下一塊蛋糕，甚至是看成新的金礦，紛紛對其青睞有加。
不難發現，因人口老齡化而催生的養老地產，成為房地產市場中一個不容忽視的分支。是繼商業地產、旅游地產之后，又一個房地產行業細分市場下的投資“新寵”，正受到開發商的追捧。據了解，作為地產商花樣年曾在深圳開發建設了首個由地產商主導的養老地產項目。但是，花樣年并非第一個試水養老地產的房企，此前萬科、保利、綠城等多家品牌房企均曾有過嘗試。如今萬科在北京的幸福匯、在青島的萬科城中均可見到養老地產的影子。保利地產亦相繼在上海、長沙進行試點。
10月21日，北京大學中國區域經濟研究中心秘書長王軍紅在接受《新產經》記者采訪時表示，受經濟下行和地產調控影響，房企紛紛向多元化突圍，“銀發經濟”的養老產業被房企視為新金礦，一些嗅覺敏銳的地產商開始跑馬圈地，不惜斥巨資打造，個個堪稱“養老地產”大手筆。
與其說是眾房企待開發的金礦，倒不如看成是被整個投資界追捧的朝陽產業。有報道稱，就在各大房企紛紛試點養老地產的同時，不惜跨界大肆進軍養老地產領域的另一大陣營是保險公司。據不完全統計，目前保險公司在養老地產上的投資已經超過了500億元。泰康人壽、平安集團、太平集團、新華保險、中國人壽等保險公司都在大步進軍養老地產。此外，中石化等能源巨頭也已廣泛涉足該領域。
陳偉偉告訴記者，目前他所建設的健康產業園區的土方已全部完工，現正進入基礎施工階段。預計一期工程建成投入使用后，預計可提供300個房間，以高級酒店服務與醫養結合模式經營，最多可容納400多名老人，月租金大約為6千元至1萬元。健康產業園將成為當地首個由地產商開發建設的高端養老項目。該園區未來不僅將推出老年公寓，提供諸如健康檢查、牙醫、微整形等一系列服務外，旨在為高齡人群、企業中高端階層提供一個養老養生的健康休閑場所。
在他看來，醫養結合是養老產業發展的新方向。建設養老產業示范園區要依托各地資源優勢，突出特色。其發展規劃既要滿足老年人的養老服務需求，又要考慮園區的可持續發展。
“這一思路契合了當下地方政府對開發區轉型步調。”王軍紅分析稱，按照有關規定，尋找自身特色和新定位，成為各級政府鼓勵各地開發區轉型升級的重點。這將意味著，包括健康（養老）產業園在內的諸多“區中園”正是開發區實現建設創新型園區、特色產業園區的重要標本。
“如果說文化創意產業園、電子商務產業園、機器人產業園、新能源產業園等為代表的新興產業園是攪熱的新一輪"區中園"建設狂潮，那么，養老產業園則成為下一輪的起爆點。”王軍紅說道。
頻陷“外熱內冷”怪圈
印證這一說法的是，由政府層面提出的大規劃近而對養老產業發展的持續發力。近日，河南省政府辦公廳印發《養老健康產業發展示范園區(基地)規劃建設推進計劃》，其中明確提出，力爭到2020年，全省建成50～60個養老健康產業發展示范園區，要通過建設不同特點和各具特色的養老產業示范園區，滿足老年人多元化養老服務需求。
然而，助推養老產業園出現“井噴”的省份不僅是河南。在京津冀一體化下，河北秦皇島市提出“把養老服務業作為戰略產業優先發展”的思路，計劃將在北戴河新區規劃20平方公里建養老產業園，建設大容量養老服務機構2-3個，形成完整的養老服務體系，準備整體承接首都的教育科研、衛生醫療、健康養老、休閑旅游等功能與產業。
由此可見，為應對人口老齡化，加快發展養老服務業，未來幾年勢必將成為“養老地產沸騰年”。尤其是自今年以來，新建設的養老產業園在各地如雨后春筍般冒出。
雖然，諸多投資大佬為了擠入養老產業甘愿“不務正業”的玩跨界早已不是新話題，且新常態下其有“愈演愈烈”之勢。但這一“香餑餑”并非“萬能靈藥”，畢竟開發養老地產不是簡簡單單蓋房子。
王軍紅指出，地產商做持有型養老地產，會面臨很多困難。首先是成本太高，目前還沒有專門面向養老產業的土地出讓，開發商拿地只能通過招拍掛。配套設施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相應的醫療、康復、護理等設施都要配套齊全。其次，沒有相關的金融產品支持，退出路徑有限。依靠租金收益的回報周期太長，達到10年至15年，這對開發商而言將是一個挑戰和考驗。
在看似養老產業成為地產投資發展新“藍海”的背后，并非看起來很美，事實上整個業態處于外熱內冷狀態。有報道稱，目前，一些民營養老機構正遭遇著贏利難的成長困局。據了解，我國養老產業近年來發展迅猛，許多養老機構建成后運營狀況卻并不理想，據民政部公布的數據顯示，全國擁有床位493.7萬張，床位空置率近38%。一半以上（51%）的民辦養老機構收入只能持平，40%的民辦養老機構長年處于虧損困境。
業界普遍認為，養老地產行業仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國養老地產是基于服務的產品，還是基于產品的服務，到現在也沒有定論。從已投入運營的養老地產中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長，卻不見花開，更談不上結果。
“區別于園區產業的"直角轉型"、"跳躍轉型"，而是以養老產業園為代表的"區中園"在各地層出不窮，但若地方統籌規劃不到位，并且一味炒概念，其結果或會連同當地一起走入死胡同。”有業內人士擔憂稱。
虛熱背后應回歸主業
不容忽視的是，這個尚在探索階段的產業項目正變得炙手可熱。那么，眾投資大佬們依然紛紛搶灘養老地產，其背后究竟蘊藏著怎樣巨大的商機，又將面臨著哪些潛在的挑戰？
雖然，投資開發建設養老產業園，大多打出嘗試多元轉型打造全產業鏈養老的旗號，但受制于制度缺失及配套難題，讓很多開發商感到迷茫，由此帶來的商業模式依然含糊不清。最終演變為“圈地賣房”的房地產開發模式，養老只是拿地和賣房的幌子，產權出售之后，開發商無法阻止產權的再次交易，也不能確定最終入住的人群是怎樣的。地產商仍是以追求房地產開發利潤為核心，而不是以養老服務為核心。
萬科也在試點養老地產的業務，但也遭遇困惑。萬科在杭州良渚文化村項目中的隨園嘉樹老年公寓組團進行試點，規劃了575套老年公寓和一棟頤養中心。但房子賣出后，很少有老人入住，大部分客戶都是為自己十年后養老所準備的。萬科北京幸福會項目也有146套的老年公寓作為試點，最后買家也以年輕人為主。萬科總裁郁亮在2013年中期業績會上表示，萬科的養老業務沒有真正展開，因為最后的買家不是老人。
有專家指出，房地產商做養老地產還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產開發的銀行貸款多為短期資金，而養老地產需要長期資金。地產商無法沉淀大量資金進行持有運營，只能通過出售產權來回籠資金，養老地產必然淪為賣房概念。在云南、山東等地，一些地產商以“養老地產”的名義在郊區拿下數千畝土地，最后用于養老設施建設的只是很小一部分，大部分都變成了商品房開發。
與其他的地產項目不同，泰康之家燕園沒有售樓處，也不對外開放。參觀樣板間和洽談業務需要通過泰康人壽的熱線電話提前預約。泰康人壽內部人士告訴記者，其旗下的養老社區項目全部由泰康持有經營，唯有購買泰康人壽的相關養老保險產品，才能獲得不同等級的入住權。據介紹，泰康人壽推出的“幸福有約終身養老計劃”，是指購買《樂享新生活養老年金保險（分紅型）》的客戶，單張保單的保費在200萬元以上的，就可以獲得泰康之家的保證入住權。
盡管泰康方面稱，泰康之家燕園的產品推出之后即受到市場歡迎，每天有200個至300個客戶前來參觀樣板間，目前已獲得了第一批簽約600多戶的成績，但這并有沒打消外界對該公司借養老之名變項賣保險的猜疑。
早在2013年，國務院出臺了加快發展養老服務業的相關政策，將逐漸沉寂的養老地產投資再度激活，但探索實踐者眾多，成型者寥寥。養老產業的核心在于養老服務，而國內大多數資本對養老產業的理解還停留在以養老概念賣房，更關注怎么從房地產開發掙錢，而忽略了養老服務本身。
“真正做好養老地產，思路需要從房地產開發轉換到養老服務的運營上來，也就是需要探索到底如何經營養老社區。”王軍紅說。
本文來源于中國產經新聞，作者王少杰，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
