幾種常用的產業地產投資決策中的風險辨識方法
來源:飆馬（中國） 作者:飆馬（中國） 時間:2017-03-27
本站訊 上周（3月20日至3月24日）共有3家來自全國各地的開發商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。
尋求服務的項目是：來自河北張家口的某商業項目，尋求代理銷售服務；來自湖北孝感的某5萬方商業項目，需要專業公司提供招商和銷售服務；來自江蘇鎮江的某大型產業園項目，需要專業公司提供定位服務。
產業地產作為一個復雜的系統，無論如何都具有風險，表現為兩種：一是隨機產生的，即隨機風險，另一種是由于某種原因造成的，即系統風險。風險的大小決定于風險事故發生的概率及其造成后果的程度。風險具有客觀性、偶然性和可變性。
產業地產投資的風險分類
1、自然風險
指由于自然因素的不確定性對產業地產的開發和經營過程造成的影響及產生直接破壞，從而給開發商和經營者造成經濟上的損失。比如火災風險、地震風險等。
2、政策風險
政府對土地出讓、使用政策、對環境保護的政策，尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和稅務政策，都會給房地產投資者帶來風險。一般有政治環境風險、產業政策風險、土地政策風險、稅收政策風險、金融政策風險、城市規劃風險、環保政策風險、法律風險。
3、經濟風險
指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，它們的出現會對房地產市場產生影響。一般可以進一步劃分為市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、運營風險和區域發展風險等子風險因素。
4、技術風險
由于科學技術的進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。一般劃分為建筑材料變更風險、建筑設計變更風險、工期拖延風險和施工事故風險。
5、社會風險
由于人文社會環境因素的變化經對房地產市場的影響，從而給開發商和經營者帶來損失。主要有治安風險、公眾干預風險和拆遷安置風險三種。
6、系統風險
一般來自四個方面：系統產生的原始驅動力的變化；系統的層次性；系統中能量、信息、物質的變化；系統中基本元素的特點造成的風險。
風險辨識就是從系統的觀點出發，通過一定的方法，對大量來源可靠的信息進行分析，找出影響房地產開發的風險因素，分析風險產生的原因，篩選開發過程中應予以考察的風險因素的過程。常用的辨識方法有：
1、專家調查法：是最大系統風險辨識的主要方法，以專家為索取信息的重要對象，找出各種潛在風險并對其后果做出分析與估計。優點是在缺乏足夠統計數據與原始資料的情況下，可以做出定量的估計，缺點是易受心理因素的影響。主要分為專家個人判斷法、智暴法、德爾菲法等10余種方法。
2、故障樹法：廣泛使用的一種方法，原理是將復雜的事物分解成較簡單、易于識別的事物。
3、幕景分析法：能夠分析引起風險的關鍵及影響程度的方法。一個幕景就是對項目未來某種狀態的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發生某種變化時，整個項目情況的變化及后果。描述方法分為兩類：一是某種狀態的描述，一是發展過程的描述。
4、篩選——監測——診斷技術：通過篩選，使風險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產生重大風險的因素上。監測是根據某種風險及后果，對涉及這種風險的產品、過程、現象和個人進行觀測、記錄、分析的現實過程，以掌握其活動范圍和變動趨勢。診斷即對風險癥狀或后果與可能的起因關系進行評價和判斷，找出可疑的起因并檢查。
5、分解法：將復雜的事物分解成簡單、易識的事物，通過分析，排除次要因素，找出對投資影響較大的風險因素，繪出分解圖。這種方法簡單、明確，能快速直觀地發現問題。
6、其它方法
除以上幾種常用的風險識別方法外，還有流程圖分析法、財務報表分析法、保險調查法、保單對照法、現場視察法、SWOT分析法、敏感性分析法等。
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