怎樣做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資決策？

本站訊    上周（12月5日至12月9日）共有3家開發(fā)商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。







       尋求服務的項目是：安徽省馬鞍山市某大型產(chǎn)業(yè)園項目，希望專業(yè)公司在業(yè)態(tài)、產(chǎn)品組合方面給予支持；新疆烏魯木齊某地產(chǎn)公司的多個項目，需要項目定位、規(guī)劃設(shè)計等服務；重慶某商業(yè)項目，需要專業(yè)公司提供銷售代理服務。

       產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策貫穿于整個投資活動的全過程。根據(jù)不同的標準，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策可以分為多次類型，主要有以下三類：

       1、常規(guī)型決策和非常規(guī)型決策

       根據(jù)決策問題的重復程度，可分為常規(guī)型決策和非常規(guī)型決策。常規(guī)型決策是按原來規(guī)定的程序、處理方法和標準去解決經(jīng)常重復出現(xiàn)的問題。它可以通過制定規(guī)定程序、決策模型和選擇方案的標準進行決策。非常規(guī)型決策是處理非常規(guī)的、非標準的、無先例可循的涉及較大問題的決策。出于這類決策沒有固定的程序可以遵循，決策者個人的經(jīng)驗、知識、洞察力和直覺、價值觀算主觀因素對決策有很大的影響。

       2、戰(zhàn)略性決策與戰(zhàn)術(shù)性決策

       這類決策是按決策問題所處的地位進行劃分的。戰(zhàn)略性決策是根據(jù)企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的具體情況，確定有關(guān)企業(yè)發(fā)展方向、遠景規(guī)劃等重大問題的決策。這種決策旨在全面提高企業(yè)的素質(zhì)和經(jīng)營效能，使其經(jīng)營活動與外部環(huán)境變化能夠經(jīng)常保持動態(tài)的協(xié)調(diào)。戰(zhàn)術(shù)性決策所要解決的是局部性、短期性的問題，是為保證戰(zhàn)略性決策實施而采取的投資決策。

       3、確定型決策、風險性決策和不確定型決策

       按照決策所需的外部條件或決策變量的自然狀態(tài)（即確定的、部分確定部分估計的、不確定的三種狀態(tài)）而相應地分為確定型決策、風險型決策和不確定型決策。

       常用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策的方法主有要確定型決策、風險型決策和不確定型決策三種。

       1、確定型決策

       確定型決策是在穩(wěn)定或可控條件下進行的決策，是指決定者確知自然狀態(tài)的發(fā)生，每一方案只有一個確定結(jié)果，方案的選擇結(jié)果取決于對各方案的結(jié)果的直接比較。這各類型的決策方案比較成熟，主要使用數(shù)學方法。一般常見的確定型決策有效益費用分析法、線性規(guī)劃法。此外，凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法都可用于確定型決策。

       2、風險型決策

       風險型決策也稱隨機決策，即決策方案未來的自然狀態(tài)（如需求狀況）不能預先肯定，可能有幾種狀態(tài)，但每種自然狀態(tài)發(fā)生的概率是可以做出客觀估計的，所以不管哪個決策方案都是有風險的。這類決策的關(guān)鍵在于衡量各備選方案成敗的可能性（概率），權(quán)衡各自的利弊，做出擇優(yōu)選擇。風險型決策的方法具體有如下幾種：

       （1）最大可能法。這種方法的基本思路是將風險型決策化為確定型決策。

       （2）期望值法。這是指投資項目的多個可選擇方案，在不同自然狀態(tài)、不同概率、不同損益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案為優(yōu)選方案。

       （3）凈現(xiàn)值期望值法。這種方法考慮了資金的是時間價值。要點是先計算不同自然狀態(tài)、不同概率條件下投資的凈現(xiàn)值期望值，或不同方案的凈現(xiàn)值期望值，然后比較各方案的凈現(xiàn)值期望值，凡凈現(xiàn)值期望值大于0的方案都是可以考慮的；如果有多個方案的凈現(xiàn)值期望值大于0，則以凈現(xiàn)值期望值最大者為優(yōu)選方案。

       3、不確定型決策

       這種方法運用于在各種自然狀態(tài)下發(fā)生的概率無法預測的條件下做出決策。在這種決策過程中，由于信息不完全，決策者的主觀意志和經(jīng)驗判斷居于主導地位，同一數(shù)據(jù)，可以有完全不同的方案選擇。通常有以下幾種決策方法用于評價、選擇投資方案。

       樂觀法——大中取大法。這種方法的基本思路是，對客觀情況總是抱樂觀的態(tài)度。按照這種方法，首先找出每種方案在這種自然狀態(tài)下的最大收益值，然后再從中找出最大收益值，其對應的方案則為優(yōu)選決策方案。

       悲觀法——小中取大法。這種方法的基本思路是，對客觀事物總是抱有悲觀的態(tài)度。首先把事情的結(jié)果估計得不利一點，然后從各種最壞的情況下找出一個較好的方案作為決策方案。按照這種思路，先計算每個方案在每種情況下的損益值；然后把各個方案的最小損益值找出來，在這組最小的損益值中，對應于損益值最大的方案為優(yōu)選方案。

       后悔值法——大中取小法。這種方法的基本思路是，在制定決策后，發(fā)生的自然狀態(tài)沒有導致最好的效果，就會產(chǎn)生遺憾或者是后悔的感覺。在決策過程中，由于錯選方案而少獲得的收益值或者蒙受的虧損值稱之為后悔值，每種自然狀態(tài)下的最高損益值為該狀態(tài)的理想目標。后悔值即是擬選方案的損益值與各種狀態(tài)最大損益值之差。這種決策方法就是各方案的后悔值，選擇最小值的方案為優(yōu)選方案。






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