美國商業(yè)地產(chǎn)：另一個(gè)即將引發(fā)“金融海嘯”的定時(shí)炸彈

　雖然有許多人對(duì)于2008年的美國次貸危機(jī)略知一二，但至今不斷膨脹的金融泡沫清晰地說明了一個(gè)道理：對(duì)于歷史的教訓(xùn)，人類永遠(yuǎn)只是哀之而不鑒之。

　　Real Investment AdviceJesse Colombo近期發(fā)文表示，當(dāng)前美國有許多的泡沫已經(jīng)到了崩潰的邊緣，其中商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)典型但又不為人所熟知的例子。

　　Colombo指出，造成這一切的罪魁禍?zhǔn)渍敲缆?lián)儲(chǔ)自次貸危機(jī)后長期維持的極端環(huán)境，在長達(dá)7年的時(shí)間里采取接近零的政策。商業(yè)地產(chǎn)正是這種對(duì)于環(huán)境高度敏感的行業(yè)，在低利率時(shí)收益并在高利率環(huán)境下茍延殘喘。

(極端低利率環(huán)境造成了今天的諸多問題，來源：RIA、圣路易斯聯(lián)儲(chǔ))

　　除了低利率政策以外，美聯(lián)儲(chǔ)還采取了諸如量化寬松這樣的非傳統(tǒng)貨幣政策，2008至2014年期間一共向市場(chǎng)投入了3.5萬億美元的流動(dòng)性。

　　在實(shí)施量化寬松政策的同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)還會(huì)通過購買債券和其他資產(chǎn)的方式壓低利率并提振資產(chǎn)價(jià)格。下圖也顯示了2008年以后美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表長期增長的情況。

(美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表在寬松周期變化情況，來源：RIA、圣路易斯聯(lián)儲(chǔ))

　　越吹越大的商業(yè)地產(chǎn)泡沫

　　在美聯(lián)儲(chǔ)的“大水漫灌”下，能叫的上名字的資產(chǎn)全部“雞犬升天”，商業(yè)地產(chǎn)更是如此，自2009年低點(diǎn)以來累計(jì)上漲已經(jīng)超過111%。許多人或許并不知道2004-2008年期間，美國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅一樣經(jīng)歷了泡沫積累到破裂的時(shí)期，累計(jì)上漲了66%并在危機(jī)中跌去40%的價(jià)值。

　　隨著最近一輪美國商業(yè)地產(chǎn)滾起了更大的泡沫(111% vs 66%)，可以說當(dāng)前的泡沫破裂要比2008年時(shí)更加嚴(yán)重。

(美國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)，來源：RIA、GreenStreet Advisors)

　　和許多泡沫一樣，美國商業(yè)地產(chǎn)的泡沫也是在低利率環(huán)境下通過端不斷積累起來的，自2012年以來，美國的商業(yè)地產(chǎn)貸款總量累計(jì)上升了7000億美元，或者說增加了50%。

(美國商業(yè)地產(chǎn)貸款總額，來源：RIA、美聯(lián)儲(chǔ))

　　打?qū)φ郏靠赡苓€不止

　　Jesse Colombo指出，和上一次美國商業(yè)地產(chǎn)泡沫類似，MSCI信托指數(shù)(MSCI U.S。 REIT Index)在當(dāng)前的泡沫周期里已經(jīng)翻了四倍。REITs或者信托指的是擁有可產(chǎn)生收入房產(chǎn)的上市公司，是追蹤商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)的一種方式。

　　在2008年的次貸危機(jī)中，該指數(shù)跌去了接近75%的價(jià)值，如今類似的一幕很有可能再度上演。

(MSCI REITs指數(shù)，來源：RIA、MSCI)

　　同時(shí)，過去20年里美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度遠(yuǎn)快于租金的上漲速度，這也使得房屋的資本回報(bào)率持續(xù)降低。房屋的資本回報(bào)率指的是房屋價(jià)格與租金價(jià)格的比率，這個(gè)比值走低意味著房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了過多的泡沫，后續(xù)有回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)前的美國商業(yè)地產(chǎn)資本回報(bào)率甚至比2007年上一輪泡沫低點(diǎn)還要更低。

　　誰來戳破商業(yè)地產(chǎn)泡沫？

　　Jesse Colombo指出，最有可能戳破美國商業(yè)地產(chǎn)泡沫的，正是在這一輪泡沫中膨脹起來的獨(dú)角獸公司。在次貸危機(jī)后，許多科技初創(chuàng)公司如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，現(xiàn)在估值超過10億美元的獨(dú)角獸企業(yè)已經(jīng)超過了300家。

(2007年以來全球風(fēng)投超過1億美元的案例數(shù)量，來源：Crunch Base)

　　Jesse Colombo表示，隨著越來越多的投資人對(duì)“只會(huì)燒錢”的初創(chuàng)企業(yè)不再感興趣，會(huì)有數(shù)量龐大的企業(yè)逐漸衰敗并被淘汰，由此將會(huì)引發(fā)美國商業(yè)地產(chǎn)泡沫的破滅。

　　根據(jù)瑞銀的數(shù)據(jù)，美國零售業(yè)自2017年以來關(guān)店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到15000，到2026年底前還會(huì)再關(guān)掉75000家店鋪。在加上過去十年里爆炸式發(fā)展的餐飲行業(yè)也到了下行周期。越來越多的投資人會(huì)意識(shí)到當(dāng)前的高價(jià)格是不可持續(xù)的，最終會(huì)催生一場(chǎng)比2008年更兇殘的泡沫破滅潮。