從“重資產(chǎn)”到“重運(yùn)營(yíng)” 銷售型商業(yè)街區(qū)如何玩出新花樣？

20多年間，中國(guó)商業(yè)經(jīng)歷了從Mall到街區(qū)，從圍合到開(kāi)放，室外商業(yè)街正在逐步改寫(xiě)國(guó)內(nèi)外的商業(yè)形態(tài)。

　　然而，商業(yè)空間的發(fā)展要想與時(shí)俱進(jìn)，傳統(tǒng)的模式和經(jīng)營(yíng)已經(jīng)很難滿足消費(fèi)者需求。因此，特色化的塑造顯得愈加迫切和重要，尤其是對(duì)于銷售型商業(yè)街區(qū)來(lái)說(shuō)。

　　但是，究竟要如何才能成功運(yùn)營(yíng)一條銷售型商業(yè)街區(qū)？成為各大開(kāi)發(fā)商們最為關(guān)注和持續(xù)探索的要點(diǎn)。

　　摸準(zhǔn)“脈門(mén)” 銷售型商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)不是夢(mèng)

　　一直以來(lái)，關(guān)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的爭(zhēng)論未曾停止，“銷售”還是“自持”？到底該選擇哪一種商業(yè)模式，才能夠?qū)崿F(xiàn)利益最大化？以往普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，銷售能迅速回籠資金，自持則著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。其實(shí)，早有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在物業(yè)價(jià)值明確的前提下，自持或出售只是持有者另一層面的策略選擇。但無(wú)論自持還是出售，運(yùn)營(yíng)管理都是不可或缺的部分。尤其對(duì)于銷售型物業(yè)，運(yùn)營(yíng)管理的成功很大程度上會(huì)直接影響物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值。

　　在業(yè)內(nèi)，銷售型商業(yè)項(xiàng)目的成功其實(shí)并不鮮見(jiàn)，成功的關(guān)鍵在于，開(kāi)發(fā)商是否明確長(zhǎng)期與短期收益，能否做到有舍有得。

　　2016年，龍湖推出銷售型商業(yè)3.0模式，并在新壹街三街區(qū)采用這個(gè)全新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。其實(shí)，從金蘋(píng)果計(jì)劃與5:5共贏結(jié)合的銷售型商業(yè)模式1.0，到以點(diǎn)鋪成金與三年推廣運(yùn)營(yíng)為主的銷售型商業(yè)模式2.0，龍湖以自身的實(shí)力和敏銳的商業(yè)目光打造了一個(gè)個(gè)銷售型商業(yè)的成功范本。

　　中糧在首度布局大西南商業(yè)時(shí)，就推出了一條全新產(chǎn)品線----體驗(yàn)式主題區(qū)【悅街】，一個(gè)銷售型商業(yè)街區(qū)。而作為成都大悅城三大主力業(yè)態(tài)的悅街，在一開(kāi)盤(pán)就取得了攬金2.1億的戰(zhàn)績(jī)。

　　藍(lán)光地產(chǎn)推出“藍(lán)商街”，在賣(mài)鋪的同時(shí)通過(guò)“金種子計(jì)劃價(jià)值平臺(tái)”的執(zhí)行方案從7個(gè)維度來(lái)保證投資者利益。

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　　不難看出，銷售型商業(yè)多以街區(qū)商業(yè)方式呈現(xiàn)。為何諸如龍湖、中糧等開(kāi)發(fā)商敢做這“一賣(mài)就死”的銷售型商業(yè)街區(qū)？正是因其摸準(zhǔn)“脈門(mén)”，致力保持旺盛的生命力，讓投資客、品牌商、開(kāi)發(fā)商三方受益。

　　實(shí)際上，銷售型街區(qū)商業(yè)，通過(guò)合理規(guī)劃銷售商鋪的大小，保證鋪位的均好性，把脈市場(chǎng)需求精準(zhǔn)定位，找準(zhǔn)核心客戶群，后期保證定位、招商、運(yùn)營(yíng)、管理的“四統(tǒng)一”，成功運(yùn)營(yíng)將只是時(shí)間問(wèn)題。

　　以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為邏輯 銷售型街區(qū)實(shí)現(xiàn)增值變現(xiàn)

　　近年來(lái)，隨著消費(fèi)需求不斷提升，零售地產(chǎn)經(jīng)歷了從街鋪時(shí)代到購(gòu)物中心，再回歸主題街區(qū)的過(guò)程。如今各種主題的商業(yè)街區(qū)在各大城市遍地開(kāi)花，縱觀全國(guó)市場(chǎng)，幾乎每個(gè)城市都有一座能折射出城市商業(yè)文化的商業(yè)街。

　　以泉州為例，隨著消費(fèi)模式與生活方式的改變，室外商業(yè)街已成為城市年輕一族的“潮”圣地，其數(shù)量雖多，但能夠占得一席之地的屈指可數(shù)。

　　沿湖而建是浦西萬(wàn)達(dá)金街最大的硬件優(yōu)勢(shì)，其萬(wàn)花筒式的經(jīng)營(yíng)品類滿足了消費(fèi)者較為全方位的需求；

　　領(lǐng)SHOW天地作為“三舊改造”的示范項(xiàng)目，在舊廠房注入新生命，因此而成為潮流、創(chuàng)意和文化的聚集地；

　　泉州中駿世界城·樂(lè)活里，獨(dú)辟蹊徑規(guī)劃成的“25小時(shí)時(shí)光街區(qū)”也成為泉州市場(chǎng)上獨(dú)具創(chuàng)意的“時(shí)間游戲空間”。

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　　其中，被譽(yù)為“泉州最美的2.0版本的商業(yè)步行街”的泉州中駿世界城·樂(lè)活里，創(chuàng)造了25天簽約47間商鋪的成績(jī)，2年之內(nèi)，將莓超瘋、宴遇江南等原創(chuàng)品牌培育成福建乃至全國(guó)的連鎖品牌。

　　作為銷售型商業(yè)街區(qū)，中駿世界城·樂(lè)活里可以取得如此成績(jī)，正是堅(jiān)持“以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為邏輯的銷售型街區(qū)管理”。

泉州中駿世界城·樂(lè)活里

　　何為“以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為邏輯的銷售型街區(qū)管理”？據(jù)中駿商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理呂芙萍介紹，這是相對(duì)于那些“銷售不運(yùn)營(yíng)”狀態(tài)下的銷售型街區(qū)項(xiàng)目而言的，“商業(yè)運(yùn)營(yíng)是資產(chǎn)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，只有通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)讓銷售型街區(qū)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，才能通往價(jià)值增值后的變現(xiàn)”，如果沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維方式和運(yùn)作模式去管理銷售型的室外街區(qū)項(xiàng)目，那從根本上就不具備變現(xiàn)的可能。

　　兩大策略“護(hù)航” 中駿商業(yè)有了個(gè)“樂(lè)活時(shí)區(qū)”

　　一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，硬件條件過(guò)關(guān)是加分項(xiàng)，但是更考手藝的還是項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營(yíng)等方面的軟實(shí)力。

　　據(jù)了解，項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營(yíng)和管理，中駿商業(yè)都秉持著商業(yè)運(yùn)營(yíng)的邏輯。

　　以泉州中駿世界城·樂(lè)活里為例，其定位為“25小時(shí)時(shí)光街區(qū)”，倡導(dǎo)“多一點(diǎn)時(shí)光 多一點(diǎn)樂(lè)活里”和“讓時(shí)間go die，樂(lè)才能活過(guò)來(lái)”理念，將這一街區(qū)打造成擁有25個(gè)小時(shí)的“樂(lè)活時(shí)區(qū)”，希冀人們能脫離現(xiàn)實(shí)生活中的時(shí)間束縛，從多出來(lái)的一個(gè)小時(shí)里獲得更多的驚喜，通過(guò)這一善意的“時(shí)間游戲”，得到一個(gè)有關(guān)快樂(lè)獲取的提示，再通過(guò)IP化的場(chǎng)景導(dǎo)視以及融入商戶的聯(lián)動(dòng)計(jì)劃（如街區(qū)開(kāi)展的“吃棒棒糖逛樂(lè)活里計(jì)劃”、“樂(lè)活時(shí)間 我請(qǐng)你”計(jì)劃、“時(shí)間藝術(shù)邀請(qǐng)展計(jì)劃”等），讓整個(gè)街區(qū)創(chuàng)新獨(dú)立于泉州、福建乃至全國(guó)市場(chǎng)。

泉州中駿世界城·樂(lè)活里實(shí)景圖

　　當(dāng)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)需求精準(zhǔn)定位后，商業(yè)街區(qū)則是通過(guò)建筑設(shè)計(jì)和招商運(yùn)營(yíng)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)差異化。中駿商業(yè)向贏商網(wǎng)表示，其招商運(yùn)營(yíng)邏輯可歸納為兩大策略，即全局式招商策略和體驗(yàn)式運(yùn)營(yíng)策略，直擊痛點(diǎn)從根本上去解決或緩解其它商業(yè)街運(yùn)營(yíng)上常見(jiàn)的弊病。

　　招商團(tuán)隊(duì)采用全局式招商策略，通過(guò)分級(jí)式品牌規(guī)劃、品牌招商落地化及招商管理統(tǒng)一化，形成完善的招商體系，做到招商的同時(shí)也服務(wù)品牌。

　　比如，中駿商業(yè)針對(duì)優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)品牌提出特殊培養(yǎng)政策，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)各商家硬件、軟件等全方面給予指導(dǎo)、關(guān)注和幫助，營(yíng)銷活動(dòng)上進(jìn)行重點(diǎn)結(jié)合，從大方向到細(xì)節(jié)上都給予培育。例如莓超瘋，進(jìn)駐泉州中駿世界城·樂(lè)活里時(shí)僅為其第二家分店，后因該分店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)異，在2年間開(kāi)出20多家分店，并在世界城·樂(lè)活里先后再創(chuàng)建了新品牌“鮮瘋水果實(shí)驗(yàn)室”和“轟丼”。

泉州中駿世界城·樂(lè)活里實(shí)景圖

　　進(jìn)入運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，中駿商業(yè)則是通過(guò)營(yíng)銷活動(dòng)、優(yōu)化品牌、主題空間、深化服務(wù)多個(gè)層級(jí)，形成系統(tǒng)的體驗(yàn)式運(yùn)營(yíng)策略。例如，活動(dòng)時(shí)促進(jìn)商戶與商場(chǎng)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，深化消費(fèi)者和商家的服務(wù)；調(diào)整品牌，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合；利用IP打造主題空間等等。

　　中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里 下一個(gè)“25h時(shí)光街區(qū)”

　　在成功運(yùn)營(yíng)了泉州中駿世界城·樂(lè)活里項(xiàng)目后，中駿商業(yè)確定了更加清晰的發(fā)展戰(zhàn)略。中駿商業(yè)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至室外街區(qū)范疇，在銷售式物業(yè)管理上積極推進(jìn)，發(fā)揮商業(yè)管理商的專業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)憑借項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，以“樂(lè)活里”為藍(lán)本開(kāi)啟中駿商業(yè)主題街區(qū)的品牌復(fù)刻之路。

　　據(jù)了解，即將于2017年12月開(kāi)街的泉州中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里，將成為樂(lè)活里模式復(fù)刻的第一個(gè)項(xiàng)目，其獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)管理之法也將為泉州中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里所用。

　　泉州中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里，系中駿商業(yè)繼上海中駿廣場(chǎng)之后回歸泉州本土打造的高端產(chǎn)品。項(xiàng)目位于泉州市區(qū)津淮街與坪山路的交叉口，將打造成一個(gè)集時(shí)尚美食、商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)于一體的新一代高端商務(wù)集群，總建筑面積達(dá)23萬(wàn)㎡。其中商業(yè)面積1.8萬(wàn)㎡，將充分汲取泉州中駿世界城·樂(lè)活里運(yùn)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)，再造一個(gè)樂(lè)活里，復(fù)制25h時(shí)光街區(qū)。

泉州中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里

　　相比于泉州中駿世界城·樂(lè)活里的家庭、學(xué)生等消費(fèi)客群，泉州中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里的消費(fèi)客群將集中于中高端商務(wù)人士、創(chuàng)業(yè)者和家庭客群，因此中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里更強(qiáng)調(diào)服務(wù)型的復(fù)合業(yè)態(tài)，以多元空間主題精品餐飲為主力，同時(shí)配比社群潮流文化、娛樂(lè)休閑體驗(yàn)、家庭親子體驗(yàn)等多種業(yè)態(tài)，以期為泉州帶來(lái)逗趣的“25h時(shí)光街區(qū)”和愜意舒適的精彩生活。

　　值得一提的是，8月26日，泉州中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里將于泉州晉江愛(ài)樂(lè)國(guó)際酒店舉辦中駿商業(yè)客戶答謝暨中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里招商發(fā)布會(huì)，這也預(yù)示著中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里招商正式啟動(dòng)。屆時(shí)，中駿廣場(chǎng)·樂(lè)活里這一泉州市場(chǎng)上又一創(chuàng)意的“時(shí)間游戲空間”也將揭開(kāi)面紗，它的出現(xiàn)，勢(shì)必重塑泉州街區(qū)商業(yè)格局，再造另一番嶄新氣象。