近來“園區運營”這個詞越來越多的被提及。 大家都在非常急迫地問，園區運營到底是運營什么？衡量的標準是什么？國內誰在這方面做得最好？我們應該如何學習借鑒？......
相比于3年前，園區運營這個事情在行業內開始得到最廣泛的認可和重視。這跟行業物理載體整體結構性過剩，地方政府訴求提高和整個園區行業往縱深方向思考和發展有很大關系，我們認為，這是個非常良性的信號。
那么，什么是園區運營？
有人覺得就是園區服務，有的園區會在招商中心一面墻上貼上密密麻麻的200多項服務內容，美其名曰“360度運營服務”，但你過去一問，只有零星的幾項服務，獲得了園區客戶每月1~2次低頻率的涉及。這純粹是一種尋求自我心理安慰的設置，是一種沒有自信、聊勝于無的“偽運營”。
真正的園區運營，簡而言之，就是建立起產業和產品之間全生命周期的關系。也就是說，讓產業捆綁在你的園區產品上，建立一種極度稀缺的粘性，既是對產業的黏性，也是對客戶的黏性。唯有稀缺的，才叫運營。你的園區能夠給客戶提供別人給不了的東西，就是稀缺，你的園區運營就可能具備成功的基礎。
送個快遞，刷個餐卡，跑個注冊，做個APP，隨便一個中介就可以做得比你好，那這就是不是園區運營，頂多算是基礎配套服務，可以算進物業費，或者算進增值服務。運營的價值，可不是用這個來衡量和估價的。
運營的精髓，是能夠最大化拓展產業客戶最直接的賺錢空間，能夠最廣泛和最優化的整合產業服務資源，尤其是最好的結合區域稟賦和自身資源去做最高效的配置。
它的核心內容框架，應該是“區域產業環境構建+政務定制轉化落地+產業鏈精準細分切入+公共服務平臺+資本體系搭建+產業加速系統提升”。
隨便舉個最直觀的例子，三線城市一棟5000方的生物醫藥研發辦公樓，每平米3000元的綜合成本，每平米300元的純利，這一棟樓能賺150萬元，勉強10%的利潤率。
但同時，這棟樓每年度能夠拿到300萬元的政策專項資金和補貼，一下子就將回報率提升到了30%。另外，這棟樓入駐了除了省會城市之外，唯一的省級醫藥檢驗中心，直接解決企業注冊證和藥品上市的問題，解決了入園客戶最核心的痛點，從而每平米可以再提升300元的售價，回報率可以繼續提升到40%。
如果再進行一些精準的人才公寓、金融服務、產業投資，綜合算賬的回報率還可以進一步上升。從而，你的價值就與產業的價值捆綁到一起，讓產業和產品建立起了全生命周期的聯系。
真的做產業運營的朋友，看到上面這些描述大致會推測出我們要說的每一項集中起來究竟是怎樣的涵義——好的園區運營，就是為產業的轉移、落地、孵化、成長、發展、壯大、退出提供全生命周期的價值服務體系，包括產業規劃、產業引導、產業孵化、產業承載、產業服務、產業金融、產業投資、產業運營、產業人才等環節，切實創造和提升產業價值和自身經營價值。
全生命周期，那就是運營必須前置，要早于物業載體建造，在選址、研發、規劃、定位甚至頂層設計階段就必須介入，而絕不是一個后期配套服務部門。如果一個運營者在后期介入，木已成舟，發現產品和產業是完全割裂開的，那這個運營也就無從談起了。
而好的園區運營者，則必須具備以下這五個方面的能力：
一是足夠的重資產實踐，并且有足夠的重資產資源和空間；
二是必要的產業要素資源，包括政務、金融、數據、人才等；
三是具有跨界的信息技術認知能力、高效的資源解構重構能力；
四是構建標準化的體系，擁有體系輸出和管控能力；
五是投資、開發、運營能夠真正實現具有控制力的分而不離，高效操盤。
如果提煉一下的話，園區運營的核心特征就是：一、全生命周期，二、稀缺，三、閉環。
前兩個不用多說，什么是閉環？
那就是你的運營服務到底基于什么：是你要做產業投資所以倒推必須以運營服務來提升產業的投資匯報價值？還是你要提升資產管理的增值空間，因此將運營服務做到極致？或者是你純粹靠這個運營服務就能夠通吃產業鏈和圈層生態，形成獨立的商業模式和盈利模式？
這個想清楚了，就是構建閉環。如果這個閉環不清晰，你的運營就缺乏頂層設計，你就是為了服務而服務，為了趕時髦隨大流，或者僅僅是一個園區營銷的虛假噱頭，那基本就活不過第三集了。
最近在和一位物流地產商老板聊天時，他很擔心物流地產行業未來會被顛覆，就如同實體店被電商顛覆一樣，你的敵人往往不在你這個行業，不按你既有的套路出牌。純粹靠地產和資本邏輯出牌的物流地產都不可怕，可怕的未來不靠這個租金差和資產價格差賺錢，而是靠倉儲延伸出來的運營服務來賺錢，倉儲甚至可以零租金入駐，那這就是傳統物流地產的末日了。
這番感慨于我心有戚戚焉。產業園區何嘗不是這樣：如果未來你的賺錢點不再是租售，而是運營服務，那這個行業的格局和邏輯有可能被完全顛覆。
種種跡象表明，這一天可能正在迅速到來，產業園區的全生命周期完全可以衍生出不封頂的長尾效應，在這個長尾當中能夠發掘出遠遠比租售更加豐富的業務生態，尤其是產業園區運營者能夠深度參與到產業升級、智慧智能化的大潮中，這是未來一個絕大的想象空間。
