假如關注購物中心這個行業，可能會發現，國內大量旗艦平價商品購物中心，可以拿到和奢侈品購物中心差不多的租金。
比如，華南地區租金最高的，并不是深圳的奢侈品項目華潤深圳萬象城，而是粵海投資的廣州天河城，廣州天河城樓面10.6萬平方，2017年租金9.42億，平方日租24.36元，開業時間是1996年。 深圳華潤萬象城樓面15.9萬平方，2017年租金9.3億，平均日租15.97元。（當然，廣州正佳可能租金也相當高，但沒有公開財務數據，所以只能假定天河城是華南租金最高項目）
北京租金最高的，不是奢侈品龍頭SKP，或者國貿商城，而是王府井的東方新天地，就上海來說，以平價商品為主的港匯恒隆總租金也大過做奢侈品的南京西路恒隆（當然坪效沒得比，南京西路恒隆是一個小項目）
這會引起部分投資者的困擾，實際這兩種購物中心，根據我的觀察和了解大概解釋一下其中區別：
1.商戶組合不同，導致合約供需關系不同，大眾商品旗艦項目能拿到更好的扣率合約，奢侈品商場會受到商戶擠壓。
2.奢侈品商戶會一定程度上導致商場“冷場”，人氣不夠強勁，雖然首層二層產值起來了，但高區普通商戶，因為人氣不夠強勁，無法匹敵人氣更加旺盛的旗艦大眾商品購物中心。
3.旗艦大眾商品購物中心，因為鋪位分割更小，可以大幅提升單位面積租金，因為鋪面小，承租方的承租能力會“變相提升”。
以我比較了解的大悅城為例，北京SKP的客單價是西單大悅城的20倍，從他們對外宣傳來說，2017年，北京SKP的銷售產值是西單大悅城的3倍，北京SKP百貨的經營面積是17.59萬平方，西單大悅城的經營面積是11.5萬平方，2016年，北京SKP的租金大約是7.79億，西單大悅城同年的租金是6.37億，單位租金，西單大悅城是平方日租15.1元，北京SKP平方日租12.1元，西單大悅城居然比SKP還要高。
SKP還在高速成長，我可以用另外一個成熟奢侈品項目來比，深圳華潤萬象城樓面15.9萬平方，2017年租金9.3億，平均日租15.97元。西單大悅城樓面11.5萬平方，2017年租金6.46億，平均日租15.4元。 很明顯，西單大悅城幾乎能和深圳萬象城打平手。
那我切回我說的第3點，就是在項目層面上鋪面的區別，因為西單大悅城是收購改造項目，不太好體現大悅城和萬象城區別，我用朝陽大悅城和深圳萬象城對比。
第一，里很多人都覺得大悅城動線設計很爛，大量客流被浪費，動線總體較復雜。
第二，大悅城自己開發出了“街區”這個產品，從大悅城自己的宣傳來說，這是客群細分，增加客流停留時間，增加項目獨特性，我來講另一個實際經營中的版本。
這是深圳萬象城一期的基地，整體寬度大概129米，扣掉奢侈的樓內車行道和停車位，寬度大概105米，深圳萬象城二期是類似獨棟街區的奢侈品區，這里就不截圖了。
這是朝陽大悅城的基地，大概寬度110米
這兩張圖都是一樓的鋪位分割，我們可以明顯看到，鋪位分割是完全不同的，通常情況下，同樣大面積情況下，萬象城商戶數量只是大悅城的一半，萬象城的品牌客單價高，商戶商品單元多，需要更多陳列位，所以能吃掉大進深，異形的鋪面，但是大悅城的商戶，除了快時尚這類商品單元多，綜合店面，一般需求都是切割成小塊的鋪面。
這就會形成一個局面，大悅城的動線，天然會比萬象城復雜。
我們看深圳萬象城，主動線就是用一個大的弧形，把基地切成兩塊，然后奢侈品商戶，直接吃掉兩邊鋪面，只形成兩條40-50米的次動線，而且因為都是“喇叭口”，可視性很強，加上有中廳的連接，消費者感覺就會很簡單，當然，弧形的動線切割，會形成動線中間右邊我標黃的“大肚子”，萬象城通常的辦法，是交給百貨公司主力店去消化，百貨公司再切成小鋪面二次出租。
我們再看朝陽大悅城，為了吃掉基地的寬度，除了項目兩頭通過大型快時尚店面吃掉邊角進深，在項目中部，只能再切一刀，就會出現我標黃的副動線，在購物中心行業，這個副動線就是每個項目的絕對難點，基本大多項目都會作死，然后丟給一些游樂城，兒童娛樂，教育等等低平效商戶。
朝陽大悅城一樓還是簡單的，再看二樓，上邊形成了復雜的多循環動線，這個不是朝陽大悅城的初衷，這里本來是大悅城學習其它開發商，招的永旺百貨，結果，百貨公司定位完全和朝陽大悅城脫節，項目在2010年開業，然后2012年，大悅城現在的總經理周鵬到了朝陽大悅城，他第一件事情，就是把永旺撤走，把這邊自己承接，現在打造成了設計師品牌區，符合了朝陽區適合的定位。
我們再看深圳萬象城二樓，依舊是簡單的一條主動線切割，但是，二樓萬象城大型店鋪也吃不下邊角的大進深，所以形成了下邊標黃的一個內部動線，中間大肚子依舊是百貨主力店消化，另外，實際二樓的停車也壓縮了主動線鋪位的進深，KENZO這些鋪面面積也小于一樓的主要奢侈品門店。
這兩張，是深圳萬象城4和5樓的鋪面分割，橙色的是餐飲鋪面，可以看到，以大型店面為主，而且數量不多。
這五張是朝陽大悅城的餐飲組合，你沒有看錯，主力是6，7，8層，9層是大型門店餐飲，B1還有一些輕食和水吧，鋪面分割和品牌豐富度和深圳萬象城有本質區別，假如去過朝陽大悅城的，應該知道，朝陽大悅城餐飲區是有跨層電梯直達，一進門就是，而且裝修玩了不少花活，我覺得朝陽大悅城是我見過的國內餐飲組合的絕對一線，購物中心餐飲也是一種比較終極的解決方案，所以餐飲強的購物中心會大幅拉動項目人氣。
朝陽大悅城這幾層餐飲，動線和鋪面分割也是各不相同的，具體還是商戶和需求分類。
這樣看，我相信就比較直觀了，朝陽大悅城總體商戶數量是明顯大于萬象城的（當然朝陽大悅城面積也要更大），現在朝陽大悅城還在高速的調改，每年更新大量的品牌，項目租金也還處在較高的增速中，今年就有機會超過現在租金第一的西單大悅城
那么，大悅城為什么要做街區呢？
這是天津大悅城2樓的動線，主動線只北邊基地就290米左右（天津大悅城和深圳萬象城比較像，是兩塊基地），然后，因為鋪面分割是兩刀，居然形成了我標黃130米的次動線，這個比朝陽大悅城的次動線危險多了，基本就是死路一條。
所以，天津大悅城2012年開業，在2013年就開發出了街區，為什么，因為連續幾層的副動線要死，所以，在2樓，3樓和5樓，做了街區項目，才有后來租金大幅提升的故事，從死到活的商鋪，租金當然大幅提升（現在2樓的0618街區現在基本還是死的，應該會重新開發）
正是因為大悅城顯而易見的鋪面分割更小，所以才取得了較高的租金，旗艦項目可以和萬象城對比，另外就是租金扣率合約，可能大悅城對應的商戶級別，更好談判，還有就是我說的另外一個原因，大悅城追求客流，所以能養活大量餐飲及服務商戶，同時彌補零售商戶的客單價不足
商業地產，從我的觀察，很重實際操作，有大量不切實際的開發商，信心滿滿，開業就稀爛，所以，可以看到很多新聞，中國商業供應量有多大，實際，你真用眼睛去看，用腳去丈量，有相當數量的項目都是在自己給自己下迷藥，定位高的很，規劃也按高端的來，寬闊的公共空間，大進深的鋪面，然后招商部門懵逼了，招不來，小商戶吃不下鋪面，然后就撂荒，白瞎了好地段和高配置的物業，一個項目，不出租，實際就沒法調改，消費者是誰都不好判斷。
尤其是多城市擴張，難度是遠超大腦想象的，地面調研不夠，很容易出現完全錯誤的規劃，導致后期招商經營的難度加大，而不是一般的想象，隨便蓋個樓就出租了，抱著這種想法的開發商，擴張都會進入長期的瓶頸。
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