每年三四月份，房地產開發(fā)商都會積極開盤推房，故樓市有“金三銀四”為銷售旺季的說法。自3月以來，全國超過20個城市合計發(fā)布了近30條房地產調控政策，這也是自2016年“9·30”新政后樓市掀起的第五輪調控浪潮。有專家表示，未來樓市調控政策力度會持續(xù)呈現(xiàn)高壓態(tài)勢。此外，銀行業(yè)作為樓市調控的“神助攻”，仍舊扎緊了進入樓市資金“錢袋子”。在此背景下，多地樓市“銀四”低調開場。
樓市調控持續(xù)從嚴
“‘房住不炒’不僅僅是房地產調控政策的主基調，也將是長效機制的主基調，這四個字將指導未來五年甚至更長時期內中國房地產政策的基本走向。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領分析認為，短期內樓市調控政策不會放松，甚至趨于強化，尤其是對于新熱點和次熱點城市。
事實上，自2016年“9·30新政”打響了樓市調控的第一槍開始，我國樓市已經進行了5輪調控：“9·30新政”以多地開始限購為開端開啟樓市第一輪調控，2017年北京“3·17新政”標志著第二輪調控升級，同年7月開始在多地發(fā)布“租售并舉、租購同權”政策形成第三輪調控熱潮，9月份三四線城市加入第四輪調控，而本輪調控的特征則是公證搖號。
“3月密集出臺新政其實并不意外。”58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2018年一二線熱點城市房價上升的動力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能出現(xiàn)持續(xù)小幅上行態(tài)勢。而全國兩會期間，我國已經明確了短期調控不放松、長效機制深化落實的方向。所以，一些房價上漲過快地區(qū)出臺新政直指市場穩(wěn)定，并且政策也更加結合當地的實際情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這既符合房地產市場調控的方向，又保證了房地產市場健康發(fā)展。
在去年年底召開的城鄉(xiāng)住建工作會議上，住建部部長王蒙徽就強調2018年要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。曾有一些人認為“差別化調控”難免在一些地方呈現(xiàn)“開閘放水”的效果，但如今看來，無論是政策的目的還是結果都未指向這一方向。
對于今年樓市的整體方向，有專家指出，調控政策力度依然在持續(xù)，今年的70城市房價數據依然會明顯分化，三四線去庫存城市房價在今年初有望平穩(wěn)微漲，北京等一線城市房價在今年將繼續(xù)同比下調。我國將繼續(xù)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。
“就目前來看，調控政策下的房地產市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展走勢，這種政策基調在今年不太可能出現(xiàn)明顯變化，只緊不松的格局不會發(fā)生較大調整，潛在新熱點城市的調控將趨嚴，調控的高壓仍將存在。”楊現(xiàn)領補充說。
此外，鏈家研究院分析認為，今年房地產調控政策會維持中性趨緊態(tài)勢。主要表現(xiàn)在一二線城市行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會推廣至三四線城市，從而防止市場過熱。
還有分析認為，目前在全國，特別是一二線城市新建商品房市場均存在限價的現(xiàn)象。房源在限價的環(huán)境下，放量謹慎而需求相對旺盛，未來向剛需傾斜將會是主流政策。
銀行“錢袋子”不松口
日漸收緊的信貸和銀根，是致使樓市降溫的重要因素。
3月下旬，江西銀監(jiān)局聯(lián)合人民銀行南昌中心支行下發(fā)通知，嚴防借款人通過非按揭渠道違規(guī)融資用于購房，嚴禁發(fā)放以住房為抵押且無明確用途的貸款。對此，易居地產研究院副院長楊紅旭指出，這一新規(guī)是在落實今年1月銀監(jiān)會的工作部署，估計還將有更多地方政府跟進出臺細則。“房住不炒”與金融防風險環(huán)境，令高杠桿炒房者處境惡化。
國信證券分析師區(qū)瑞明認為，目前房地產行業(yè)無論是供給端和需求端，融資情況都不樂觀，按揭利率仍難輕言見頂，特別是“首置利率較基準利率上浮”向各地蔓延的情況，在“居民去杠桿”的大背景下何時才能休止仍是未知數。
除此之外，3月全國房貸利率繼續(xù)爬高。據在線金融搜索平臺融360本月10日發(fā)布的《2018年3月中國房貸利率市場分析報告》顯示，3月，全國首套房貸款平均利率保持上漲趨勢。具體來看，一線城市表現(xiàn)平穩(wěn)，利率未出現(xiàn)大幅變化；部分二線城市首套房及二套房貸款利率均出現(xiàn)較大幅度上漲。
來自融360的監(jiān)測數據顯示，3月全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率的1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月平均利率4.46%，上升了23.54%。
而3月二套房貸款平均利率為5.86%，較2月上升0.07個基點，增速首次超過首套增速。該機構認為，這反映出當前針對二套房的政策調控力度更大了，未來二套房貸款利率也將與首套房貸款利率逐漸拉開，差異化信貸政策也將在利率上得到充分體現(xiàn)。
數據統(tǒng)計顯示，目前市場中有小部分銀行分支行暫停房貸業(yè)務，其中多為中小銀行，就市場中銀行消化房貸業(yè)務需求的占比來看，中小型銀行占比較小，個別中小銀行調整實際對市場影響并不大。
就居民最關心的未來房貸利率走向問題，報告結合歷史數據及模型進行了預測：若房貸保持當前增速，今年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會是平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，剛需族將會更加有利。
多地“銀四”低調開場
“金三銀四”是樓市的傳統(tǒng)旺季，而“銀四”的開場卻并沒有大家想象中那么“美”。
以湖南長沙為例，4月首周（4月2日-4月8日），商品房和住宅成交量不僅再度下降，供應面積同時也出現(xiàn)斷崖式下跌。具體來看，首周長沙市商品房成交面積再度下降，成交37.86萬平方米，環(huán)比下降22.97%，成交套數為3522套。
在供應方面，上周，長沙商品房供應面積出現(xiàn)大幅下降，總計供應16.27萬平方米，環(huán)比下降71.95%。其中，長沙市商品房住宅供應面積同樣明顯下跌，總計供應13.01萬平方米，環(huán)比下降75%。
目光再轉向湖北武漢。受清明假期及供應銳減等因素影響，“銀四”首周（3月26日-4月1日）武漢樓市成交大幅下滑超過三成，明顯遇冷。此外，當周僅有海倫國際和康橋知園兩個樓盤開盤，推盤銳減，新房均價出現(xiàn)回落。據億房網研究中心數據統(tǒng)計，4月第一周武漢樓市商品住宅成交量總體減少33.4%，與2017年同期4145套的成交量相比下降了42.5%。
而在山東青島，“銀四”首周青島新房成交量也出現(xiàn)了回落。據青島新聞網房產頻道統(tǒng)計，4月1日至4月7日，青島全市新房共成交3371套，環(huán)比前一周下跌了29.2%。二手房市場成交也同樣出現(xiàn)下滑，據網上房地產公布最新數據統(tǒng)計，4月第一周，青島全市二手房共成交1213套，環(huán)比前一周下降43%，成交面積104264.2平方米。
“銀四”周期中同樣低調開場的還有江蘇無錫市。據悉，無錫首周新房備案成交量出現(xiàn)了大幅回落。據相關數據顯示，上周（4月2日-4月8日）無錫全市商品房備案成交面積為9.52萬平方米，環(huán)比減幅達44.15%；備案成交882套，環(huán)比減少642套。商品住宅備案成交面積為8.22萬平方米，環(huán)比下降43.69%；備案成交套數為689套，環(huán)比減少492套。
對此，楊紅旭表示，多地出臺新政，落實“房住不炒”熱情高漲。今年，多數城市樓市都將由強轉弱，中心城市的房價在今年都不可能大漲。
