地產(chǎn)“三巨頭”2017財(cái)報(bào)出爐 經(jīng)營(yíng)走向高質(zhì)量、多元化

3月26日，恒大、萬科公布2017年財(cái)報(bào)。加上不久前公布財(cái)報(bào)的碧桂園，去年銷售收入突破5000億元的房企“三巨頭”年報(bào)業(yè)已出齊。從三巨頭的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)業(yè)集中度正在劇烈變化。同時(shí)值得一提的是，三巨頭透露的發(fā)展規(guī)劃透出新意，描繪出的“圖景”似乎與以往的房企有些許不同。

“三巨頭”2017財(cái)報(bào)出爐 行業(yè)集中度急劇變化

26日港股收盤后，中國恒大公布2017年財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，恒大2017銷售額5009.6億元（人民幣，下同），較2016年增長(zhǎng)34.2%；銷售面積5029.9萬平方米，同比增長(zhǎng)12.6%；全年?duì)I收3110.2億元，較2016年增長(zhǎng)47.1%。

同日發(fā)布2017年財(cái)報(bào)的還有萬科。萬科集團(tuán)2017年實(shí)現(xiàn)銷售額5298.8 億元，同比上升45.3%；銷售面積 3595.2 萬平方米，同比上升30.0%；全年?duì)I收2428.97億元，同比增長(zhǎng)1.01%。

3月20日時(shí)，碧桂園也發(fā)布了2017年財(cái)報(bào)。碧桂園2017年合約銷售額5508億元，同比增長(zhǎng)78.3%；銷售面積6006萬平方米，同比增長(zhǎng)61.9%；營(yíng)業(yè)收入2269.0億元，同比增長(zhǎng)48.2%。

三巨頭的年報(bào)，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)行業(yè)加速集中的趨勢(shì)。根據(jù)各方數(shù)據(jù)，2017年的商品房銷售面積達(dá)到16.9億平方米，銷售額達(dá)到13.4萬億元，對(duì)比三巨頭數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)僅這三家企業(yè)的數(shù)據(jù)已經(jīng)占有了相當(dāng)大的比例。另外，綜合三家房企的財(cái)報(bào)可以得出，三巨頭手握逾7億平方米土地儲(chǔ)備和多達(dá)6100億元的現(xiàn)金余額——在“儲(chǔ)備糧”的富足程度上，三巨頭傲視群雄。

恒大董事局主席許家印也在26日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上預(yù)言：到2020年，房地產(chǎn)“前三”的銷售額門檻將是8000億至9000億元；“前十”則為5000億元，市場(chǎng)占有率將由目前的不到25%提高到40%。“在2017年銷售度已經(jīng)飽和的情況下，‘大餅’不會(huì)增加，但切換度在變化，大企業(yè)不斷在蠶食小企業(yè)市場(chǎng)份額。”許家印這樣描述當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)。

如果說三家企業(yè)的數(shù)據(jù)不夠具有說服力，還可以參考百強(qiáng)。根據(jù)中國指數(shù)研究院等三家研究機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）中的數(shù)據(jù)，2017年來看，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長(zhǎng)32.8%和23.7%；百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。

資金風(fēng)險(xiǎn)浮現(xiàn) 房企策略面臨考驗(yàn)

伴隨新業(yè)態(tài)而來的是新壓力和新要求，其中最亟待解決的是資金問題。上述報(bào)告指出，2017年，百強(qiáng)企業(yè)負(fù)債壓力加大，資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，有效負(fù)債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，整體可控；短期償債壓力明顯加大，流動(dòng)比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動(dòng)比率為0.51，較去年下降0.04。

同時(shí)，各方對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資在2018年持消極看法。2017年底，鏈家研究院的意見認(rèn)為，由于貨幣信貸政策的收緊，棚改貨幣化的支撐力量弱化，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限，融資成本上升等，2018年新房投資增速將進(jìn)一步下滑。

銀行按揭貸款收緊、嚴(yán)控開發(fā)貸等貨幣政策趨緊，已對(duì)房地產(chǎn)到位資金產(chǎn)生影響。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，比上年增長(zhǎng)8.2%；而2016年，這一增速為15.2%。值得注意的是，其他資金部分，個(gè)人按揭貸款為23906億元，下降了2.0%。

中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱也直接地表示，目前最大的風(fēng)險(xiǎn)可能來自于金融。廣東省房協(xié)專家委副主任委員袁鴻昌則認(rèn)為，債務(wù)問題會(huì)成為今年房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的問題，控制債務(wù)、回款是今年房企重中之重。

另外一方面，各次會(huì)議的信息均顯示出我國房地產(chǎn)政策的方向——將形成長(zhǎng)效機(jī)制，2018年調(diào)控不會(huì)放松。這考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與布局策略，實(shí)際上也構(gòu)成了一種風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)告認(rèn)為，未來百強(qiáng)企業(yè)要增長(zhǎng)更要持續(xù)，無論是資金，還是布局，隱憂多的企業(yè)都要嚴(yán)控內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)。“百強(qiáng)企業(yè)一方面需要警惕規(guī)模化擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)下的布局風(fēng)險(xiǎn)，包括盲目跟風(fēng)布局、集中購置熱點(diǎn)城市高價(jià)地塊帶來的庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)等；另一方面，在資金環(huán)境嚴(yán)峻、杠桿率提高、債務(wù)兌付壓力加大的背景下，需要重視現(xiàn)金安全，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。”報(bào)告說。

房企經(jīng)營(yíng)追求高質(zhì)量走向多元化

然而，資金方面，房企并非走投無路。“在境內(nèi)融資收緊下，海外融資越來越被重視。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，2017年全年，房企境外融資合計(jì)388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。僅2018年三月份，就有華夏幸福、華潤(rùn)置地等多家百強(qiáng)上市房企公布了海外融資計(jì)劃。

另外一方面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2018年房企有可能迎來新一波上市潮。3月19日，碧桂園控股有限公司公告稱，建議分拆集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在港交所主板獨(dú)立上市。早在2015年8月份，碧桂園就對(duì)外披露分拆物業(yè)服務(wù)（廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司）于上交所上市的意向。年報(bào)發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞也表示，就恒大A股上市問題與監(jiān)管層“溝通非常順利”。3月20日，SOHO中國有首席財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂亦表示，希望把較為獨(dú)立的SOHO3Q業(yè)務(wù)分拆上市。

丁祖昱分析指出，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在當(dāng)前集中度日漸提升，兼并、收購漸多的環(huán)境下上市是必然選擇。登陸資本市場(chǎng)可以獲取更便捷高效的融資渠道，對(duì)房企規(guī)模發(fā)展和業(yè)績(jī)表現(xiàn)的重要性不言而喻。未來非上市的規(guī)模房企也將變得鳳毛麟角。

布局方面，經(jīng)歷2017年通過并購等方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模化后，三巨頭為代表的龍頭房企有了新的“多元化”提法。

在發(fā)布會(huì)上，萬科提出了戰(zhàn)略定位再升級(jí)，由“城市配套服務(wù)商”迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。具體而言，“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”包括四方面：美好生活場(chǎng)景師，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田、和諧生態(tài)建設(shè)者。如萬科正大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，同時(shí)拓展物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉儲(chǔ)，探索養(yǎng)老、教育、冰雪、度假等業(yè)務(wù)。

碧桂園方面，作為房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略補(bǔ)充，碧桂園正著手打造科技小鎮(zhèn)，在一線城市周邊及強(qiáng)二線城市建設(shè)包含住宅在內(nèi)的多種業(yè)態(tài)，務(wù)求實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期盈利。截至2017年底，公司與各地簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的項(xiàng)目已有56個(gè)，已落地的小鎮(zhèn)項(xiàng)目有8個(gè)。長(zhǎng)租公寓方面，碧桂園此前提出計(jì)劃三年發(fā)展100萬套長(zhǎng)租公寓。

恒大方面，許家印表示，恒大已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，“新恒大”已經(jīng)到來，并從“新起點(diǎn)、新戰(zhàn)略、新藍(lán)圖”三方面，全面闡釋“新恒大”。其中，“新戰(zhàn)略”包括實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，以及實(shí)施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)一步提升增長(zhǎng)質(zhì)量。同時(shí)，恒大還將積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

正如萬科董事會(huì)主席郁亮所說，房地產(chǎn)主要矛盾不再是短缺，而是不平衡和不充分的問題；中國房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。“發(fā)展比生長(zhǎng)更全面，質(zhì)量比生長(zhǎng)更重要。我們更關(guān)注企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量，包括產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，也包括經(jīng)營(yíng)管理的制定，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理要有助于社會(huì)整體的健康發(fā)展。”郁亮強(qiáng)調(diào)。