近期，上海商業項目迎來開業熱潮。2017年12月，上海有超10家購物中心開業，其中12月16日一天就有徐匯日月光中心、寶山龍湖天街、吳中路愛琴海購物公園3座大體量購物中心正式開業。
《中國經營報》記者連日來走訪上海愛琴海購物公園、上海華潤萬象城、興業太古匯等多個新增商業綜合體項目了解到，其品牌入駐率普遍低于預期。其中，位于上海市吳中路的愛琴海購物公園開業一個月有余，商場內有不少商鋪仍處于空置狀態，并標有“店鋪裝修中，敬請期待”“即將開幕”“OPENING SOON”等字樣。同時，開業3個月有余的上海華潤萬象城一樓也有部分店鋪仍在裝修中尚未開放。
此外，有別于傳統購物中心，新增的商業體基本都引入體驗式消費，謀求個性化競爭。而為了適應新的消費需求，傳統商場也在加快轉型步伐。2017年至2018年年初，包括月星環球港、港匯恒隆廣場在內的老牌滬上購物中心均對業態布局等進行了大規模改造升級。存量時代，商業地產運營之戰一觸即發。
太古地產有限公司（以下簡稱“太古地產”）相關負責人在接受本報記者采訪時表示，興業太古匯將體驗性設計與購物中心的各種要素整合串聯起來，在潛移默化中刺激消費。愛琴海上海吳中路項目負責人表示，為消費者規劃主體體驗區，是希望能夠真正達到“品質生活”“慢生活”。
體驗式業態盛行
隨著居民消費升級，兒童、電影、運動、文化藝術等體驗式業態掀起了一場新的“場景革命”。
近日，記者走訪多個新增商業體發現，上海愛琴海購物公園設有SECA少年綜合運動中心、威爾仕健身、城市輪滑、PU·精致健身、香蕉芭拿拿主題娛樂觀等多種體驗式業態；華潤萬象城也布局了星際傳奇、Me Land Club、無量瑜伽、滑冰場等多樣體驗式業態。
愛琴海商業集團上海吳中路項目相關負責人在接受記者采訪時表示，愛琴海購物公園的建筑規劃“使用率”并不高，而是把它視為一個供消費者“棲息”的場所。因此在這里除了有大量藝術品的陳列、室外景致如水景噴泉、花園苗圃等，還為消費者規劃了室內滑雪場、馬術中心、圖書館等主題區，希望能夠真正達到“品質生活”“慢生活”。
不過，從目前來看，上述新增商業體品牌入駐率普遍低于預期。上海購物中心協會品牌專業委員會秘書長杜斌表示：“華潤萬象城只有一兩個輕奢品牌，其余全是大眾品牌。而興業太古匯，大眾對其最深的印象就是星巴克，缺少亮點，與成都、廣州的太古匯相距甚遠，面臨客流量不足的情況。日月光是目前新開業里業績最好的商場，但是其70%都是餐飲。”
與此同時，雖然體驗式業態被公認為是購物中心未來的發展趨勢，但其租金及利潤率低于傳統零售也是不爭的事實。在體驗式購物中心中，往往比起前來購買的消費者，更多的是前來拍照湊熱鬧的游客。凱德集團中國區首席執行官羅臻毓此前在接受記者采訪時也表示，不希望集團的商業綜合體項目僅僅成為拍照的背景墻，而要真正吸引消費者進行消費。
高力國際華東區研究部董事陳鐵東補充稱，雖然通常體驗式商業相對零售的租金承受力較低，但其可以帶來人氣，從而帶動租金承受力較高的零售營業額，帶動整體購物中心的銷售業績。
倒逼傳統商場轉型
有觀點認為，中國的商業地產正在逐漸步入震蕩調整期，整個行業也開始了從增量時代向存量時代的跨步。杜斌告訴記者，當下大量的購物中心都在改造。“曾經的購物中心不論從舒適度、美觀度，還是產品的迎合度，都已經落后。”
據了解，2017年8月，上海恒隆廣場調整完成，40余品牌變動。近日，《中國經營報》記者實地走訪了位于上海市靜安區的恒隆廣場。雖然正值周末，但恒隆廣場的人流量并不多，整個商場十分安靜。同時記者發現，商場內幾乎沒有供顧客休息的場所，為數不多的室外沙發還必須消費才能使用。其中，一瓶九日蘇打水標注價格為38元/瓶。
在品牌分布及業態布局方面，恒隆廣場一樓主要以PRADA、LV、CHANEL、DIOR等奢侈品品牌為主。主要為兒童、彩妝、家居、餐飲等傳統業態，新興體驗式業態較少。有觀點直指，與新興的購物廣場相比，恒隆廣場娛樂業態少、購物比重高，其經濟效益可能會受到影響。
對此，恒隆廣場相關負責人在接受記者采訪時表示，恒隆廣場從開業以來，一直以高端消費群體為核心對象，就是意識到高端消費在內地市場的潛力和發展空間。目前，奢侈品市場處于蓬勃發展的階段，消費升級不單體現在產品品類選擇，更多是從消費體驗上獲取，奢侈品品牌在推動高端消費和生活體驗方面都是先驅者。
除了恒隆廣場，位于上海市徐匯區的港匯恒隆廣場也于2018年年初迎來大規模改造。據了解，目前已有近30%商業面積進行重整，預計整體改造將于2019年完成。
杜斌分析指出，老牌奢侈品商場如恒隆等，由于其空間的局限性，許多時尚新品牌難以入駐。而徐家匯商圈的購物廣場不斷推陳出新，新開業的購物廣場面積大、品類多，再加上徐家匯商圈入駐了大量高級寫字樓，白領對于奢侈品的需求量大，“未來徐家匯商圈勢必會影響南京路商圈的客流量”。
第一太平戴維斯提供的數據顯示，截至去年第四季度，上海南京東路商圈、龍華商圈、七寶商圈的空置率均在10%以上，南京西路商圈、四川北路商圈、大寧商圈以及大虹橋商圈的空置率在5%~10%之間，其余8個商圈的空置率在5%以下。
開發商競逐運營時代
盡管商業地產發展迅猛，杜斌提醒，當下商業地產過剩其實是由于前幾年政府對商業用地批復的井噴之下，許多住宅開發商都轉型做商業用地。“存量時代商業地產的增長量如同一條拋物線，目前處于頂峰，今后將會呈下降趨勢。”
國家統計局數據顯示，2017年前三季度商業營業用房投資額為11710億元，同比增長1.4%。另據睿意德商業地產研究中心及中商數據聯合發布的數據，2017年，上海市商業項目存量面積1616萬平方米，新入市項目46個，其中新增購物中心體量296.3萬平方米。
存量時代更加考驗的是開發商的運營能力，而起家于常州的月星集團因二三線城市項目負債攀高，旗下商業項目轉型也面臨考驗。由鵬元資信評估有限公司給出的《月星集團有限公司2016年公司債券2017年跟蹤信用評級報告》顯示，月星集團部分二三線城市地產項目經營和去化進度較慢，在建項目仍存在一定資金壓力。除上海環球港（商業裙樓）出租率為90.25%之外，截至2016年底，2015年7月開業的上海環球港（北塔樓）出租率僅為87%。2015年底試營業的常州環球港出租率為85%。2016年9月試營業的徐州環球港出租率為82%。此外，無錫、南通如皋等地的商業地產項目由于位置欠佳，業務進展較為緩慢。
數據顯示，截至2016年底，月星集團有息債務為125.08億元，同比增長20.05%，占公司負債總額的64.56%；資產負債率達63.03%，資產負債率水平較高。此外，截至2015 年末，月星集團總負債177.83億元，2013~2015年復合增長率 16.58%。其中，有息負債104.20億元，2013~2015年復合增長率 25.33%。
對于月星集團商業廣場業績及業態布局等問題，記者致電致函月星集團有限公司，但截至發稿未獲回復。
截至2017年12月26日，龍湖地產在重慶、杭州、南京、蘇州、天津、武漢等地共擁有投資物業51個，其中包括2017年補充的10個天街項目。據透露，截至2020年，龍湖商業旗下開業商場總量將超過40座。而在業績要求上，集團希望能在2017年達成租金收入25億元以上的稅前目標，長期要求則是到2020年商業地產占公司利潤份額的20%以上。
華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”）2017年半年報顯示，截至2017年6月30日，集團在營投資物業總建筑面積達到574萬平方米，其中，已開業萬象城13座，五彩城/萬象匯8座，其他購物中心2座。
華潤置地方面表示，2017年~2019年是新建購物中心投入運營的高峰期。集團將進一步提升投資物業的開發及運營效率，以確保租金收入持續穩定增長，持續提升盈利能力。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，電商沖擊并不是商業地產競爭激烈背后的主要原因，“最主要的原因是商業供給過剩而客流量不足。未來商業廣場的發展邏輯必須從物質消費向精神消費突破”。
上海愛琴海總經理孫晶晶表示，每個企業在不同的發展階段都會選擇最適合自己的經營戰略，公司會從宏觀收益的角度去考量商業地產的退出機制，這種“收益”既包括集團經濟利益，也包括社會利益和行業利益，而“輕資產”模式給予了公司及整個商業地產更多的選擇空間。
