1月8日，萬科召開電話會議，董秘朱旭向投資者介紹2017年12月銷售情況，同時對全年銷售業績進行總結。
或許是關乎年終，因此與往期的電話會議相比，朱旭此次言論更為謹慎，除了介紹已披露的銷售業績、土地情況，對萬科、印力聯合財團收購凱德20個購物中心一事進行說明外，對于拿地毛利率、貨值、在建及未開工面積等則以“不方便透露”或者“還未測算”等言辭進行回應。
但這并不影響市場對萬科的關注，在過去的一個月內，這家龍頭房企以單月合同銷售金額622.3億元，全年累計合同銷售金額5298.8億元的成績為2017年劃下完美的句號。
土地市場上的表現也頗為亮眼，朱旭介紹，2017年萬科通過招拍掛、并購及合作等方式累計獲得220個房地產項目，總建筑面積4868萬平方米，權益面積2877萬平方米，應付土地權益金2203億元；同時獲取54個物流地產項目，總占地面積達418萬平方米。
5300億銷售解碼
2017年下半年，萬科曾多次在電話會議上發出“年末沖量”的預警，而實際行動發生在最后一個月。1月3日公告的數據顯示，12月單月，萬科合同銷售面積453.2萬平方米，同比增長171.9%，環比上升97.4%，合同銷售金額622.3億元，同比增長165.9%，環比上漲79.1%，成為全年銷售第二高的月份。
在單月超600億的助攻下，萬科全年累計實現合同銷售5298.8億元，同比增長45.3%，成功逆轉恒大，位列銷售排行榜第二位；合同銷售面積3595.2萬平方米，同比增長30%。
電話會議上，朱旭將12月份銷售額大幅上漲歸結于推盤與客戶認購率的上升，她介紹，12月是萬科推盤最多的的月份，同時客戶認購率超60%，為全年第二高的月份。
從銷售增長來看，12月份，以南京、寧波、徐州、天津、合肥、沈陽、長春等城市上海區域及北方區域銷售環比增長最大，南方區域次之，中西部區域增長較為緩慢；而從土地面積來說，中西部區域占比最大，北方區域次之，隨后是南方區域，上海區域占比最少。
銷售亮眼外，土地市場上的進擊身影同樣引人注目，最后一個月，萬科共獲取26個房地產項目，總土地面積約213.4萬平方米，總計容建筑面積約524.7萬平方米，權益建筑面積約276.9萬平方米，權益價款177.8億元。
截至2017年12月，萬科累計新增220個項目，合計總建筑面積4868萬平方米，權益面積2877萬平方米，應付土地權益金2203億元，平均樓面價7655元/平方米，撇除收購廣信資產包帶來的影響，平均樓面地價則為每平方米5000元多。
拿地方式也呈現多元化，朱旭介紹，在萬科獲得的220個項目中，公開招拍掛獲取128個項目，股權并購79個，剩余的13個則通過權益合作獲得。
測算發現，萬科2017年拿地金額占銷售比例超50%，電話會議上，有投資者質疑加大擴儲是否因貨值不足，朱旭回應稱，拿地金額占銷售比上升的主要原因在于收購“單價高、面積大”的廣信資產包，同時強調萬科“審慎投資”。
不過，朱旭也承認，進入2017年，隨著土地競拍對自由資金、自持比例的要求逐漸增多，公開土地市場門檻隨之增高，與此同時，融資成本也在不斷攀升，占據更多資源的大型房企擁有更多優勢，行業整合的趨勢也更加明顯。
朱旭稱，在此背景下，萬科將會一如既往保持謹慎投資戰略，根據銷售回款情況，測算未來盈利水平，實行項目跟投，以此確保拿地安全性，同時她表示，萬科不會把太多的錢壓在土地上，“因為會降低ROE水平”。
萬科商業與長租野望
循例介紹銷售業績以及新增土地情況后，朱旭還特意對三天前萬科、印力聯合其他財團收購凱德旗下20個購物中心進行說明，這一舉動也顯示出萬科對商業板塊的重視。
對于收購原因，朱旭解釋稱，商業地產是萬科轉型城市配套服務商非常重要的部分，印力作為萬科商業運營平臺，在管理規模上追求的是“數一數二”。
她介紹道，此次收購的購物中心，平均建筑面積約為14萬平方米，總建筑面積95萬多平方米，交易完成后，將全部交由印力運營，由此，印力管理面積已超過1000萬平方米，進一步擴大萬科在手的持有性商業運營規模。
朱旭進而指出，20個購物中心中，大部分的項目本來就是由印力和凱德共同開發，基本都位于城市核心商圈，印力對項目有長期的觀察、了解，因此對后期的運營有一定的保障，也有助于引入凱德的商業人才。
不過，朱旭也坦誠，這種持有重資產的商業運營模式，成本是比較高的，因此萬科也希望通過金融+商業的輕資產模式加快商業物業的發展。在這方面，萬科和印力此前均有嘗試，包括組建商業地產投資基金，發行CMBS進行二次融資等。“未來，萬科會積極借鑒、嘗試。”
除此以外，對于近期處于風口的長租業務，朱旭也作出進一步的介紹稱，萬科自2014年便已開始發展租賃住宅，至今已持有3萬間集中式公寓，連同未開業公寓達10萬間，出租率達95%以上，但她也指出運營中的困難。
“如果以重資產的模式持有，自有折舊等方面的成本會比較高；如果純粹做輕資產運營，后期就無法享受到資產增值帶來的收益，”因此，萬科也希望未來金融政策能在相關層面上有所突破，準許發行REITs，實現商業地產及租賃住宅的資產證券化。
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