購物中心行業的競爭形勢加速了行業細分。1月5日，凱德集團宣布通過旗下全資子公司凱德商用與印力商用置業有限公司聯合萬科企業股份有限公司、Triwater公司的第三方達成協議，向后者出售凱德集團在中國的20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債，交易價格為17.059億新元（約合人民幣83.65億元），交易預計于今年二季度完成。
凱德方面表示，交易有利于優化集團資產配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續投資優質物業，進一步強化凱德集團在華五大核心城市群的業務布局，而從交易的另一方來看，接盤20家商場，也與其定位相似。
業內人士認為，隨著購物中心的爆發式增長，如今行業競爭越來越激烈，這也在倒逼行業中的企業更精準地把握自身的角色定位，強化細分領域的優勢。
邊緣項目變現
據介紹，此次股權交易涉及的20家購物中心，凱德集團通過旗下公司平均持有十年，項目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場在內）。20家購物中心分布在19個城市，其中14個城市為凱德集團僅有單一項目布局的非核心城市。據截至2017年6月30日的統計數據，此次出售項目分別占比集團在全球和中國購物中心資產規模的4%和7%，整體來看，對集團整體收入影響有限。
這并非凱德集團首次出售資產，在資產管理策略上，集團一直相對積極，多有出售成熟資產和收購成長性資產舉措。2017年6月、11月和12月，凱德集團分別以26.4億元人民幣、33.607億元人民幣和8.38億元人民幣收購上海國正中心100%權益、廣州樂峰廣場持有公司的所有股權和上海五角場商辦地塊。
公開資料顯示，凱德集團進入中國市場24年，在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣。2013年推出“綜合體戰略”， 2017年，凱德集團在華新開業六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿和蘇州中心，平均零售面積達13萬平方米以上，2017年也是凱德集團新開綜合體最多的一年，目前凱德集團在北京和上海分別擁有或管理8個商業地產項目。
放大優勢策略
此次交易所獲資金凱德將用于在中國繼續投資優質物業，強化五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務布局和規模優勢。凱德集團首席運營官廖茸桐表示，重新配置后的資產組合將為集團在華業務注入更多活力，更契合消費需求的迭代升級，凸顯核心優勢。
上述項目的開業也在一定程度上緩解了交易對集團持續盈利能力的影響。凱德集團介紹，上述六大綜合體的開業和收購樂峰廣場將提升集團在華購物中心今年的凈物業收入，抵消出售帶來的影響。這也在側面表明優化資產組合、聚焦核心城市將提升集團整體的盈利能力。
交易的另一方印力，也有相似的邏輯。印力在官方聲明中表示，交易完成后，上述購物中心將全部由印力運營管理，計劃按照“印象”系列的品牌定位及標準進行提升。“這些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內，有助于提升我們商業網絡的廣度及深度，下沉核心區域市場及周邊城市群，能更好發揮平臺資源協同效應。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，通過類似凱德集團資產項目的持續收購，萬科正在不斷擴大商業地產的資產規模，進而實現公司做大商業地產領域的實力。畢竟從萬科商業地產發展的導向看，未來商業板塊單獨上市的可能性很大。如果后續要上市，此次收購無疑是萬科擴充資產規模的重要一步。
市場玩家細分化
此次出售完成后，凱德集團在中國擁有或者管理49家購物中心，其中約一半位于商業綜合體內。對于成熟資產出售，凱德集團方面稱，通過對資產組合的優化，有利于進一步鞏固集團在華的“綜合體戰略”和“核心城市群戰略”，更好地釋放全產業鏈價值，提升多元業務的協同和規模效應，實現增值。凱德未來將繼續通過資產收購和積極的資產管理，在核心城市群集中力量擴大影響力和輻射范圍，保持并強化在核心市場的領先優勢。
事實上凱德集團在大步邁進的同時也在收縮自己的產品線，聚焦綜合體。中購聯購物中心委員會主任郭增利告訴北京商報記者，一方面消費升級意味著定位更加精致的項目在未來幾年將迎來利好，但另一方面，該交易與凱德集團專注核心城市群和綜合體的戰略相符，資金投入到核心業務，也有利于如今的資產包升值。就印力而言，近年來在社區型購物中心的投入和研發力度都比較大，此次購買的項目，在對應的城市也是相對優勢的項目。
如果以購物中心作為整體的大背景，郭增利指出，雙方各自的圖謀也體現出市場細分化趨勢。也有觀點指出，基于對市場把控的精準度，此前在多種類型的市場均有布局的企業在如今的岔路口更容易率先做出選擇。
此外，玩家的市場拓展理念或有不同，但對新戰略的積極性無一例外地說明了商業地產可觀的市場空間。正如印力所言：商業地產的發展將進入一個新時代。一方面，商業地產行業已進入存量競爭格局，面臨一輪新的改造升值機會，存量資產價值空間將被釋放；另一方面，電商開始紛紛布局線下，未來是線上和線下融合的時代。“天網好搭，地網難建”，印力認為，相比線上平臺，線下入口更具有稀缺性。
本文轉載自北京商報，記者吳文治、郭白玉、董家聲，李烝制表，文章內容不代表本站觀點，如牽涉版權問題，請與管理員聯系刪除，謝謝！
