過去一年，無論是房企的銷售業績還是拿地數量，三四線城市的表現都足夠搶眼。據中國指數研究院的數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長了145%，樓面價同比增長了53.9%。在一二線城市拿地面積同比增長了63.0%、46.7%，占比則分別降低了0.7個、11.3個百分點。
在一二線城市受到調控影響，土地和房市雙雙冷清之時，都市圈的三四線城市如廊坊、昆山、東莞、惠州等卻獲得了溢出效應，進一步帶動三四線城市土地市場的熱度。
房企瞄準三四線城市
經過兩年的持續去庫存，大部分房企2017年都在積極補庫存，拿地意愿強烈。而三四線城市作為去庫存的主戰場，對一線城市及熱點二線城市溢出效應的承接作用較為明顯。
中國指數研究院的監測數據顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長了74.4%；拿地面積為37546.7萬平方米，同比增長了81.4%。其中，50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長了145%，樓面價格同比增長了53.9%。值得注意的是，雖然一二線城市拿地面積同比增長了63.0%、46.7%，但是占比卻分別降低了0.7個、11.3個百分點。
以保利地產為例，在2017年上半年，保利地產就已拿下59個土地項目，新增容積率面積為1693萬平方米；而到了下半年，其拿地勢頭不減，反而更顯“生猛”，近乎于平均每30個小時就拿地一宗。與龍頭房企不同，更多房企拿地是出于補倉的心態。未踏入拿地金額千億門檻的福晟，2017年全年銷售業績在400億元左右，但拿地金額卻達到近800億元。
開發商規模越大，消耗越多，就必須拿更多的土地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源和住宅用地供求關系緊平衡的新常態，為了維持規模的不斷增長，房企不得不四處拿地。這正是房企回歸三四線城市的原因。
另一方面，土地儲備的貨值不會在當期的銷售結算中體現，但將會成為公司未來兩三年甚至是更遠期的業績支撐。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企彎道超車的決勝之道。
不可否認的是，三四線城市成為了2017年房市的明星。在一二線城市普遍限價、項目利潤單薄的情況下，反而是這些三四線城市的項目獲得了更高的利潤。三四線城市的預售條件本身就很低，恰恰給了高周轉房企一個最好的市場機會，而標準化產品又給了速開盤以最佳條件，速開盤提高了現金流回籠的速度，也解決了中小房企資金不足的難題。
業內普遍認為，對外面臨從嚴的調控政策環境以及品牌房企間的激烈競爭，對內面臨拿地難、融資難的問題，內外各種因素已成為影響中小房企生存與發展的主要障礙。對于政策環境短時期內保持收緊不放松的市場態勢，中小房企更應該找準方向進行戰略轉變，可以考慮進駐房地產開發尚處于初級發展階段的三四線城市。
部分三四線城市地價大漲
大房企接踵而至的三四線城市，地價自然會競相上漲。
來自中原地產的統計數據顯示，2017年三四線城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣地收入超過了500億元。總體來看，全國已有52個城市賣地收入超過200億元，11個城市賣地收入超過1000億元，其中，北京賣地收入為2795億元、杭州為2272億元。
值得一提的是，鄭州市的賣地收入超過了1000億元。鄭州去年的土地出讓金額約為1183.26億元，同比增長了52.70%。鄭州今年將推出各類用地約645宗，是去年的2倍。
在上述50個城市中，土地溢價率同比下降的城市有26個，占比高達五成以上。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的土地溢價率全線走低，上海和深圳甚至出現土地溢價率同比下跌接近90%的情況。此外，此前熱度較高的南京、武漢等城市的土地溢價率也在降低。
值得注意的是，部分三四線城市的土地溢價率出現同比暴漲，且與二線城市土地單價的差距已逐漸縮小。據重點監測的50個典型城市土地成交溢價率數據顯示，環廣深的清遠以214%的溢價率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價率分別為100%、99%、86%、81%，環上海的嘉興、鎮江的溢價率為121%、81%，上述7個三四線城市的溢價率排名均位居前10。
業內人士表示，從整體來看，過熱的樓市明顯已被抑制，各地去庫存效果明顯，其中三四線城市是去庫存的主力。
鑒于此，不少開發商年初都爭相在三四線城市補倉拿地，因此造成了這些城市地價的上漲。
那么，三四線城市土地市場的火熱勢頭能否延續下去？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從大體上來說，三四線城市也有分化的情況，東中部的三四線城市表現較好，而西部和部分重點省份，如東北、山西、內蒙古等市場則表現較弱。此類趨勢或將延續，即表現好的城市存在量價繼續攀升的可能，而表現不好的城市則依然需要積極去庫存。
有業內人士分析認為，從2018年開始，這些土地將轉變為項目逐步入市，預計未來大部分城市的房價將較為平穩，部分城市的成交量將有所回暖。不過，即使是在這種市場環境下，之前部分搶得高價地的房企仍將面臨入市的難題，再加上融資渠道收緊，有些企業將面臨更多資金的壓力。
