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現(xiàn)狀：客流分布不均，人氣大相徑庭
從上個世紀90年代開始，商業(yè)綜合體開始在北京、上海、廣州等國內(nèi)一線城市逐步興起。 2010年后，在全國各大城市呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，商業(yè)綜合體逐漸成為“城市名片”和“城市地標”。
合肥市商業(yè)綜合體建設(shè)起步于2004年開業(yè)的國購廣場，2010年底包河區(qū)萬達廣場開業(yè)后進入快速發(fā)展時期。據(jù)合肥市商務(wù)局統(tǒng)計，截至2017年10月，全市商業(yè)綜合體已建成開業(yè)25家，總經(jīng)營面積355萬平方米，單個項目平均經(jīng)營面積14.2萬平方米。
但并非每家商業(yè)綜合體都人氣爆棚。雖然開業(yè)時都是熱熱鬧鬧，但后期經(jīng)營狀況卻大相徑庭，甚至一些商業(yè)綜合體面臨著商戶頻繁撤場的尷尬。 2015年底，宿州路金鷹國際購物中心宣布歇業(yè)，至此金鷹在合肥的三家門店“全軍覆沒”；2017年8月，新地購物中心管理方安徽金大地商業(yè)管理有限公司引入保利商業(yè)，新地購物中心換牌更名為保利MALL。“寧國路星光天地商場2014年開業(yè)，不到一年時間不少商戶撤場，負一層的超市從華聯(lián)換成了樂購，現(xiàn)在商場里基本上都是課外輔導機構(gòu)，還有一些雜牌的小吃店。 ”住在附近溫馨家園小區(qū)的居民汪楊說，“現(xiàn)在的星光天地已經(jīng)不能算是商業(yè)綜合體了，樓里十分空蕩。 ”
與之相反，一些商業(yè)綜合體一直保持著較高的人氣。據(jù)天鵝湖萬達市場部經(jīng)理武曼莉透露，2017年天鵝湖萬達全年客流預計超過2000萬人次，銷售額突破14億元。天鵝湖萬達自我定位是一座時尚家庭購物中心，主要客群為公務(wù)員、SOHO白領(lǐng)，以及商務(wù)人士、年輕客群和周邊家庭客群。武曼莉說：“為了維持高人氣，天鵝湖萬達在原有的服飾、餐飲、娛樂、母嬰、超市的品類基礎(chǔ)上，上個月又增加了家電業(yè)態(tài)，引進詹記等人氣品牌，讓購物中心更加百姓化。而廣場常在周末以及各節(jié)假日開展豐富多彩的舞臺演繹活動，也吸引了不少顧客。 ”
近日，記者分別采訪了連鎖零食店粒上皇包河萬達金街店店長任建軍和包河區(qū)綠地繽紛城店店長庾成成，他們也表示所在商場的客流量大、店鋪經(jīng)營狀況良好。任建軍說：“來包河萬達的年輕人比較多，尤其是節(jié)假日和下班時間，逛街的年輕人閑來無事也愿意買一兩包零食帶著吃。 ”庾成成則認為，綠地繽紛城靠近寫字樓和小區(qū)，業(yè)態(tài)以餐飲居多，定位清晰準確，晚間的夜市美食廣場也帶來了不小的客流量。
問題：外部競爭激烈，內(nèi)部管理粗放
作為商業(yè)綜合體的受眾――消費者，他們希望在什么樣的商場消費呢？
有車一族汪楊說：“首先停車要方便，為了吃一頓飯，停車找車花半個小時就太不值得了。 ”90后姑娘鄭萌覺得：“商場入駐品牌要多，可挑選的余地大，逛起來才有趣。 ”尚在讀研的薛芳則直言：“商業(yè)綜合體大多千篇一律，無非是吃飯購物，甚至入駐商家都十分雷同，缺乏特色，感覺在哪個商場都差不多，通常都是就近消費。 ”消費者在追求方便且多樣化的消費體驗，而目前合肥市商業(yè)綜合體的整體情況卻無法滿足。
合肥市商務(wù)廳表示，我市商業(yè)綜合體發(fā)展較快，但存在一些不足。規(guī)劃布局上不盡合理，例如蜀山區(qū)、包河區(qū)已建成開業(yè)和在建項目偏多，蜀山區(qū)已建成開業(yè)9家、在建5家，而瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)和各縣相對偏少。有些商業(yè)綜合體前期規(guī)劃階段未充分考慮到人流量和客流量因素，建成后客流量較少，如安糧城市廣場和新地中心，客流量較少，沒能充分發(fā)揮出帶動消費的作用。
針對近幾年合肥市商業(yè)綜合體出現(xiàn)的一些情況，合肥學院房地產(chǎn)研究所所長朱德開分析，合肥商業(yè)綜合體的整體發(fā)展情況并不樂觀，目前市區(qū)仍有多個商業(yè)綜合體在售，一些商業(yè)綜合體項目計劃開工，這些庫存需要消化，但一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)狀況和消費能力有限，這會導致商業(yè)綜合體競爭日益白熱化，出現(xiàn)商業(yè)過剩。缺乏特色、差異不明顯也使得一些商業(yè)綜合體無法形成自身優(yōu)勢，穩(wěn)固商圈地位。而互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，電商的迅速擴張也起到了分流作用，消費升級尚處于初級階段，消費者們還是喜歡追求便宜實惠的商品，線上的價格優(yōu)勢明顯，這對商業(yè)綜合體來說是不小的沖擊。
安徽大學商學院工商管理系朱云鵑教授則認為，商業(yè)綜合體發(fā)展面臨困局與經(jīng)營管理簡單粗放脫不開干系。合肥的商業(yè)綜合體發(fā)展時間短，尚處在成長階段，管理經(jīng)驗缺乏，經(jīng)營基本上是“拿來主義”，超市加百貨店的傳統(tǒng)模式照搬。有相當多的商家不是在經(jīng)營資本而是在經(jīng)營資產(chǎn)，換句話說，就是只重視招商，僅是高價把場地租出去，大型商業(yè)綜合體變成了一個大賣場，被分塊招租給各個商戶，大眾化產(chǎn)品多、高端產(chǎn)品少，導致同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。而且招租商戶大都各自為政，使商業(yè)綜合體整體經(jīng)營缺乏清晰的市場定位、特色和品牌的影響力，難以持續(xù)吸引顧客，導致利潤慘薄。而較高的場地門檻費，將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給了各個商租戶，商租戶不賺錢，商業(yè)綜合體自然難以為繼。
對策：商業(yè)亟待培育并升級，商家需要提升服務(wù)
如何打破困境，解決商場過剩、同質(zhì)化、電商沖擊、管理粗放等一系列問題，是目前合肥市商業(yè)綜合體必須承受的考驗。
朱德開認為，商業(yè)綜合體的形成和發(fā)展是需要培育的，開發(fā)商應(yīng)當承擔一部分的責任，而不僅僅是建房賣房如此簡單，要找準定位、整體布局，經(jīng)歷一個培育期，再正式投入市場；朱云鵑也指出，商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，而非地產(chǎn)，摸準一個城市的精神文化特質(zhì)、消費特點和文化趨勢，才能把握該城市的商業(yè)脈搏，才可能凝聚品牌內(nèi)核、形成核心競爭力。
在國家商務(wù)部發(fā)布的《中國購物中心發(fā)展指數(shù)報告》(2017年第三季度)中提到，收入增長引領(lǐng)的消費結(jié)構(gòu)變革，將繼續(xù)促進消費市場從傳統(tǒng)購物向服務(wù)性消費轉(zhuǎn)型。前三季度，全國居民人均文化娛樂服務(wù)支出增長9.9%，如何更好地調(diào)整和適應(yīng)日益變更的消費需求，是購物中心業(yè)主優(yōu)化租戶組合、提升盈利能力的主要方向。
隨著電商對傳統(tǒng)零售行業(yè)的不斷沖擊，零售實體店的發(fā)展深受影響，2017年“雙11”各大電商紛紛推出新零售，謀求與線下實體的融合，如天貓與銀泰商城就進行了深度的合作，這對商業(yè)綜合體來說也不失為一次機遇。 “作為經(jīng)濟實體的商業(yè)綜合體可以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和體驗，這是優(yōu)勢所在。隨著消費轉(zhuǎn)變和消費升級，顧客將愈發(fā)地注重體驗，換句話說，他們享受的是消費的過程而不是結(jié)果，不同于在小區(qū)里經(jīng)營一個小門面店，想在一個綜合體中占據(jù)競爭優(yōu)勢，就要突出有品質(zhì)的服務(wù)，讓顧客享受消費的過程。 ”朱德開說。
商圈的規(guī)劃布局也影響著綜合體的發(fā)展道路，朱云鵑說：“商業(yè)綜合體的生存與發(fā)展需要良好的生態(tài)環(huán)境和必要的基礎(chǔ)條件，例如一定規(guī)模的商圈、必備的基礎(chǔ)設(shè)施等。 ”蜀山區(qū)商務(wù)局透露，蜀山區(qū)正致力于將環(huán)天鵝湖商圈打造成為天鵝湖金融商務(wù)區(qū)，正在優(yōu)化升級金融商務(wù)區(qū)內(nèi)4個城市綜合體，其中位于核心區(qū)的華潤萬象城已于2016年底申報成為商貿(mào)集聚區(qū)。目前，正積極培育天瓏廣場申報成為商貿(mào)集聚區(qū)。
據(jù)悉，2017年底位于淮河路步行街中心地段的三榮大廈將更名為潤泰城，打造成商業(yè)綜合體，2018年，依然會有許多新的商業(yè)綜合體問世。對此，朱云鵑建議，新興的商業(yè)綜合體需要作為整體來經(jīng)營、配套和一體化設(shè)計，要有戰(zhàn)略的發(fā)展眼光和長遠的發(fā)展定位、特色定位。綜合體商場與商家是一個共同體，即使短期虧損，也要考慮商家的承受力，合理的租金定價、讓利和激勵是一個商業(yè)項目實現(xiàn)多贏共贏的有效手段。
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