2017年，在“房住不炒”的趨勢(shì)下，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，進(jìn)入了“四限時(shí)代”，即限價(jià)、限售、限商、限簽，全國商品住宅銷售面積和價(jià)格增速出現(xiàn)下滑。

一線城市由于供地量減少，樓板價(jià)上升等因素，城市住宅類項(xiàng)目經(jīng)營導(dǎo)向勢(shì)必由“規(guī)模化”轉(zhuǎn)向“利潤化”，開始進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”市場(chǎng)，而在被調(diào)控緊鎖的二線城市，曾經(jīng)的四小龍由于前一輪暴漲透支了房?jī)r(jià)，市場(chǎng)短期內(nèi)積聚大量泡沫，限購逐漸加碼后回歸理性，從2017年1月開始，合肥、蘇州開始了降價(jià)，廈門、南京則從3月開始出現(xiàn)首次降溫后基本穩(wěn)定。

而在此之外，仍有部分還存在價(jià)格洼地，并且在人才引入、產(chǎn)業(yè)布局、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃等方面都在持續(xù)發(fā)展的二線城市，在2018年這些城市將成為市場(chǎng)新的熱點(diǎn)。

武漢：平穩(wěn)之中的機(jī)遇

九省通衢武漢素來以炎熱著稱，而在2017年，這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱程度超過了天氣，武漢也將成為繼2016年樓市四小龍后，新的購房熱點(diǎn)二線城市之一。

某大型房企武漢公司的市場(chǎng)人士向界面新聞表示：“武漢樓市2017年分為兩個(gè)階段，9月份之前，供應(yīng)量不足，市場(chǎng)火熱，此后，入市項(xiàng)目增多，豪宅市場(chǎng)有所緩解，剛需市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求。”

武漢的確為剛需留了很多機(jī)會(huì)。

盡管有著很嚴(yán)格的限購政策，但與限購政策相對(duì)應(yīng)的是武漢寬松的落戶政策。2017年6月，武漢發(fā)布《關(guān)于支持百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)的若干政策措施》，11月又進(jìn)行一次升級(jí)，普通高等學(xué)校畢業(yè)生畢業(yè)不滿三年便能落戶，博士及碩士研究生在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)十個(gè)工作日便可以落戶。

在住房方面，新政中提到 “讓更多留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生以低于市場(chǎng)價(jià)20%買到安居房、以低于市場(chǎng)價(jià)20%租到租賃房”，近期啟動(dòng)建設(shè)“長江青年城”，打造大學(xué)畢業(yè)生保障性住房的典范樣本。

“武漢幾個(gè)比較代表性的剛需區(qū)域，光谷東均價(jià)在17000元/平方米，后湖16000元/平方米，四新15000元/平方米，白沙洲12000元/平方米，對(duì)于剛需來說，機(jī)會(huì)仍然很多。”

另外，2017年末武漢還發(fā)布《武漢市房票（人才住房券）使用管理辦法（試行）》規(guī)定，“房票”是對(duì)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)以及各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，政府發(fā)放用于租購房屋的補(bǔ)貼憑證，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)由各主管部門根據(jù)行業(yè)管理實(shí)際情況另行制定。

非武漢市戶籍個(gè)人憑“房票”可在武漢市范圍內(nèi)購買首套住房，進(jìn)一步放寬了對(duì)買房的限制。

但值得注意的是，盡管價(jià)格并不高，但剛需產(chǎn)品的供應(yīng)不足，也使得武漢出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了中介收取“茶水費(fèi)”的情況。

武漢火熱的市場(chǎng)也表現(xiàn)在土拍上。

2017年，全國土地成交金額前十位的城市總計(jì)成交15503億元；規(guī)劃建筑面積前十位的城市共成交30826萬平方米。在土地出讓金方面，武漢以1531億排名全國第四，僅次于北京、南京與杭州，同比增長37%；規(guī)劃建筑面積方面，武漢以4542萬平方米成為榜首，鄭州和重慶分列二三位。這一土地出讓力度，意味著今后兩三年內(nèi)武漢將有大量新增商品房入市，一定程度上能緩解供需壓力。

在房?jī)r(jià)上，由于執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，2017年武漢整體房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌交替，但上漲和下跌波動(dòng)幅度均不大，指數(shù)變化都在0.5%范圍以內(nèi)，整體市場(chǎng)狀況平穩(wěn)。

“我們下一個(gè)預(yù)測(cè)，一是現(xiàn)在房地產(chǎn)都是靠量，下一步就是靠品質(zhì)；還有一個(gè)趨勢(shì)是，將來中國會(huì)有一批超級(jí)城市，人口超過3000萬，超級(jí)繁榮，這在全世界都是沒有的，武漢就是這樣的城市。”在去年7月結(jié)束收購萬達(dá)資產(chǎn)包后，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾趕往武漢，簽下了四個(gè)項(xiàng)目，其中包括融創(chuàng)的第二總部。

2017年8月26日，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)董事長陳東升、小米科技董事長雷軍、孫宏斌等企業(yè)家在武漢進(jìn)行項(xiàng)目投資，投資額共計(jì)達(dá)到1576.7億元。這些項(xiàng)目多是以泰康集團(tuán)、小米科技、融創(chuàng)中國、當(dāng)代集團(tuán)、卓爾集團(tuán)、中珈資本等知名武漢大學(xué)校友企業(yè)投資為主。

“現(xiàn)在對(duì)外來購房者開始放寬限制了，再加上九省通衢、GDP每年都在上漲、文化基礎(chǔ)、華中最大的城市、光谷的發(fā)展，長江主軸、長江新城的規(guī)劃，武漢的機(jī)遇很大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)大概會(huì)在今后兩年釋放出來。”武漢市場(chǎng)人士表示。

鄭州：大爆發(fā)后迎來穩(wěn)漲

同樣位于中部的省會(huì)城市鄭州，也在過去的兩年中經(jīng)歷了樓市大爆發(fā)。調(diào)控層層加碼下，2017年的鄭州樓市保持了相對(duì)平穩(wěn)的增長。

2016年是鄭州房地產(chǎn)史上最為瘋狂的一年，全年共拍出16個(gè)“地王”，甚至出現(xiàn)了“三天三地王”的熱鬧景象。對(duì)鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)暴漲開始于2016年7月底，8月鄭州市商品住宅銷售均價(jià)漲至10066元/平方米，這一數(shù)字在當(dāng)年1月還為8655元/平方米，成交套數(shù)也較上月增長47.7%。

此后在政府出臺(tái)一系列調(diào)控措施下，鄭州市商品住宅銷售均價(jià)開始持續(xù)下滑，但更能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖的二手房市場(chǎng)卻并非如此。數(shù)據(jù)顯示，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2017年1月開始就進(jìn)入到了新房、二手房倒掛狀態(tài)，且價(jià)差不斷增加。2017年11月，鄭州二手住宅成交均價(jià)為10387/平方米，而商品住宅銷售均價(jià)僅為7997元/平方米。

在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地拍賣新政下，2017年的鄭州土拍市場(chǎng)逐步趨穩(wěn)。但各大房企搶地?zé)崆椴粶p，其中以鄭東新區(qū)的北龍湖片區(qū)最為熱門。作為鄭東新區(qū)的金融中心，北龍湖區(qū)域在去年出現(xiàn)了鄭州歷上最貴地塊，僅樓面價(jià)就達(dá)到36915元/平方米。有市場(chǎng)消息稱，拿下該地塊的中國金茂將在此建造超過7萬元/平方米價(jià)格的項(xiàng)目。

另外，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等不少“外來房企”也都拿下地塊，夢(mèng)圓北龍湖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國排名前30強(qiáng)的房企，除龍湖外均已進(jìn)入鄭州市場(chǎng)。

作為擁有近1億人口的河南省省會(huì)，源源不斷的人口流入為鄭州的房?jī)r(jià)提供了有力支撐。數(shù)據(jù)顯示，2011-2015年五年間鄭州人口凈流入為185萬，僅比深圳少一萬，在全國大中城市中位居第七。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年末，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%。河南社科院此前發(fā)布的報(bào)告中指出，2016年河南常住人口城鎮(zhèn)化率為48.5%。某大型房企鄭州公司的項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為，鄭州作為河南省唯一一個(gè)人口凈流入城市，在達(dá)到全國城鎮(zhèn)化率水平之前，還將約有1000萬人會(huì)“進(jìn)城”，為鄭州帶來巨大的住房需求。

此外，一些房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也受到了鄭州市場(chǎng)暴漲的影響。鄭州某廣告公司房地產(chǎn)策劃人士向界面新聞表示，過去的一年中，鄭州市場(chǎng)催生了一批以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的廣告公司，“相關(guān)的自媒體平臺(tái)也能感覺多了起來”。

鄭州市場(chǎng)的火熱似乎也能從開發(fā)商身上窺見一斑。上述項(xiàng)目經(jīng)理向界面新聞透露，不少大型房企進(jìn)入鄭州市場(chǎng)后都會(huì)“降標(biāo)準(zhǔn)、降配置”，但由于市場(chǎng)火熱，“再差的房子也賣得出去”。

這也導(dǎo)致了“維權(quán)”成為鄭州市場(chǎng)近兩年中另一個(gè)關(guān)鍵詞。2016年，鄭州發(fā)生了50余起業(yè)主維權(quán)活動(dòng)，擁有600余套聯(lián)排別墅的某高端住宅項(xiàng)目，曾因質(zhì)量、綠化等問題出現(xiàn)業(yè)主駕駛160余輛豪車集體維權(quán)事件。

進(jìn)入2018年，上述項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為，有人口流入優(yōu)勢(shì)、高校人才引進(jìn)政策落地、米字型高鐵樞紐利好等因素的鄭州市場(chǎng)，“后勁非常足”。但上述房地產(chǎn)策劃人士則表達(dá)了隱憂，在他看來，短期內(nèi)會(huì)看好鄭州市場(chǎng)，“長期來看的話，鄭州必須在教育上有所突破，有更多優(yōu)質(zhì)高校才能支撐鄭州市場(chǎng)的長效發(fā)展”。

海南：調(diào)控趨嚴(yán) 市場(chǎng)仍有窗口期

近幾年，氣候宜居的海南成為了買房人關(guān)注的焦點(diǎn)之一，而隨著一二線城市遭遇限購、限價(jià)等嚴(yán)格的調(diào)控政策，海南樓市在2017年初便迎來爆發(fā)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年僅一季度海南房屋銷售面積同比增長103.8%，銷售額同比增長132.2%，成交均價(jià)達(dá)12639元/平方米，海口、三亞兩市輪流占據(jù)著全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比漲幅第一的位置。

從全年的價(jià)格指數(shù)來看，“像海口這樣的城市，2016年年底時(shí)，海口的房?jī)r(jià)在10000元/平方米左右，而到了2017年房?jī)r(jià)開始上漲，到現(xiàn)在海口的毛坯房?jī)r(jià)已經(jīng)到了16000元/平方米至23000元/平方米的高度了。”海南一位業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示。

實(shí)際上，海南房?jī)r(jià)上漲集中在一季度，迅速升溫的市場(chǎng)很快便引來了密集的調(diào)控政策，從3月開始，海南省先后出臺(tái)了20多項(xiàng)樓市政策，涉及了貸款、落戶、土地供應(yīng)、生態(tài)保護(hù)等多方面內(nèi)容。

而從銷售量上來說，盡管密集的調(diào)控使得海南的房?jī)r(jià)上漲幅度放緩，但截至2017年11月，海南房屋銷售額還是達(dá)到了2417億元，同比增長87.2%，房屋銷售面積2058萬平方米，同比增長57.2%，海南大部分的中西部市縣也都出現(xiàn)了翻倍增長。

海南已經(jīng)成為了買房新熱點(diǎn)區(qū)域的代表，不過隨著生態(tài)問題的凸顯，未來海南市場(chǎng)也存在變數(shù)，買房的難度也將隨之增大。

12月23日，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組在向海南省反饋督察意見時(shí)表示：“一些市縣重經(jīng)濟(jì)發(fā)展、輕環(huán)境保護(hù)，熱衷于搞‘短平快’的速效政績(jī)工程，財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋、毀了生態(tài)。”

在此之前，海南多次已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策，全面禁止圍填海，永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批；其余市縣實(shí)行年度商品住宅用地計(jì)劃管理等。

不過，這些政策大多數(shù)都是針對(duì)中部區(qū)域，海南投資的熱點(diǎn)在于東部區(qū)域，此次環(huán)保部的相關(guān)言論或許將導(dǎo)致海南出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，在土地供應(yīng)、規(guī)劃等方面都或面臨著一定的影響。再加上海南目前也全面實(shí)施限購限貸政策，外地?zé)o房才能在海南買一套，因此，未來在海南買房的困難將會(huì)加大，不過在目前的環(huán)境下，海南市場(chǎng)仍舊存在機(jī)會(huì)。

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長邱廷錄此前分析，“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)這么一熱，很多開發(fā)商都在拿地，隨著項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度加快，供應(yīng)量會(huì)逐漸上來，預(yù)計(jì)到2018年中、年底，海南商品房的供應(yīng)量會(huì)是一個(gè)小高潮。價(jià)格受供求關(guān)系影響會(huì)下來，但往下調(diào)的幅度不會(huì)太大，總的說，價(jià)格是一個(gè)往上走的態(tài)勢(shì)。”