城中村是深圳城市的特殊存在。在管理人口超過2000萬人的深圳，1000余萬人居住在城中村，享城市之便，卻不能盡享城市之美。

以城中村為主的、租金較低的住房租賃市場，不僅解決了大量人口的居住問題，而且降低了房價對居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業生、外來人群來深的“第一站”。

城中村與周邊城市地區既分隔又融合，并持續演進、自我繁殖、自我更新。但從外觀和居住體驗來看，一些城中村確實給人“臟亂差”的印象，在消除安全隱患、居住消費升級的背景下，城中村改造勢在必行。

租購并舉政策的大力推行，給深圳城中村帶來了舊貌換新顏的機會。2017年底，深業集團、萬科城中村改造項目相繼亮相，改造后的城中村明亮、時尚、舒適，讓人不敢相信這就是以前的“握手樓”。

21世紀經濟報道記者近日參觀走訪了深業、萬科的改造項目，發現城中村搖身一變，成為有活力的青年社區。

按照深圳官方的態度，城中村以完善配套和改善環境為目標，以綜合整治為主，拆除重建為輔。在全國鼓勵租賃市場發展的大環境下，“十三五”期間，深圳的城中村改造體量計劃將達到100萬套（間）。

開發商入局

作為長租公寓的活躍市場，深圳廣闊的城中村早已吸引了資本和運營者的注意。而深業和萬科則是作為房地產開發商代表，成規模地介入到城中村改造中，兩家公司的模式也有所不同。

深圳國企深業集團旗下的檸盟人才公寓首期共504套，房源來自于福田區水圍村的29棟統建樓改造，總建筑面積1.5萬平方米。

該項目采取“政府-國企-村股份公司”三方合作改造模式。村民接受以租金稍高于當地城中村租房市場價的整租方案，然后由政府引入深業集團。深業隨后對整個社區規劃、屋內裝修和外部配套進行改造，再租給福田區政府，政府以低價的保障房形式推向市場。

據了解，福田區政府將以75元/平方米的價格向符合條件的企業人才出租，相比之下，附近的平均租金在100元/平方米左右。

2017年12月27日，深業集團副總裁董方接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，采取這一模式有一些特定條件，一是29棟統建樓聚集在一起，本身就具有一定規模，改造難度較小；二是與村股份公司合作，溝通難度低于一家一戶去協商；三是政府給予大力支持。

相比之下，萬科則采用更加市場化的方式。此次開放的首棟樣板樓位于龍崗區坂田街道新圍仔村，這里有深圳“IT第一村”的美稱，占地7.89公頃，共有226棟建筑，居民6093戶。

改革開放初期，華為、富士康等知名企業工業園區進駐，大量外來人口在此地聚集，新圍仔村的主體也在這一時期形成。

在早期規劃時，新圍仔村以宅基地作為劃分單元，未預留集中空地作為社區公共活動場地，現在也面臨傳統城中村的尷尬：文化配套匱乏，公共設施落后，缺乏安全監控體系，并存在線路老化等公共安全和消防隱患等。

不同于水圍村由村股份公司出面統一協商，萬科直接與新圍仔村村民簽下租約。目前，萬科在新圍仔村已基本完成改造2棟樓，100余間房源。據萬科方面透露，未來在該村的項目還將繼續增加。

值得一提的是，此次新圍仔村改造項目的發布，是作為正在舉行的“深港城市/建筑雙城雙年展”外圍展的一部分。此次雙年展的主題恰是“城市共生”，主展場別開生面地設在深圳的城中村南頭古城。

萬科旗下專門從事城中村整治運營的子公司萬村執行合伙人張海濤表示，本屆深港雙年展與深圳市萬村發展有限公司提出的“萬村模式”，共同點在于深度關注、分析和解決城中村問題。

除了新圍仔村，萬科的城中村改造項目還包括福田玉田村、坂田上雪村等。未來，萬科希望將這一模式在多個城中村中復制，形成一個龐大的社區運營板塊，納入其整體的物業管理、長租公寓、社區商業業務之中，最終成為全國最大的社區運營商之一。

重構租賃市場

根據深圳官方數據，城中村租賃住房約占總租賃住房的70%，是租賃市場最重要的供應主體之一。

2016年深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》提出，城中村以完善配套和改善環境為目標，以綜合整治為主，拆除重建為輔。

為了配合鼓勵租賃市場發展的政策，深圳又在2017年8月進一步提出，“十三五”期間將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

開發商等運營機構大規模改造城中村，將帶來租賃由個人散租到專業機構租賃的變化。長租公寓產業服務商合屋創始人羅鳳鳴告訴21世紀經濟報道記者，有品牌保障的開發商入場，資源獲取還是運營能力都相對更有優勢，這也將攪動深圳的長租公寓市場格局。

從絕對數量來看，城中村改造并未直接增加太多租賃住房增量，但在開發商系統地完善消防配套、物業管理等環節后，或許將推動對此類住房的租賃關系認定，并進一步促進政府對租賃相關權益比如租售同權的探索。

董方表示，“租房者能不能同等獲得學位，這需要政府的政策，不是由開發商能決定的，但我們會積極配合與支持，幫助租戶申請相關事項。”

另一個備受關注的問題是，租金是否可能被推高。羅鳳鳴認為，以前城中村對支付能力的要求相對較低，如果過快地改造，一定程度上會使深圳進入“被迫高端化”的局面。如何在產品形態上更加多樣化，兼顧到低支付能力人群，這是政府、開發商需要考慮的事情。

在深業的水圍村項目中，政府將其作為人才房項目，納入到“十三五”30萬套人才房供應體系中。董方指出，深業在這個產品系列中更多體現國企責任，基本上是保本微利。

而在萬科的市場化改造案例中，萬科相關人士告訴21世紀經濟報道記者，“萬科的思路是，相比改造前，在差不多的租金預算內，房間面積稍微變小，但基礎配套會更好，居住品質提高。”

以新圍仔村為例，公寓正式運營后的最低租金為每月898元，將交由萬科旗下長租公寓品牌泊寓運營管理，是為泊寓華為基地店。

萬科深莞泊寓總經理袁軍說，綜合整治完成后，租金不會夸張地上漲，城中村的“廉租”屬性不會改變。

深圳房地產研究中心主任王鋒也曾表示，如果租金過快上漲，政府也會像調控房地產市場一樣調控租賃市場。