“人家（租客）淘汰了我，不是我淘汰他。”深圳城中村業主峰哥（化名）非常無奈。

峰哥是典型的深圳城中村業主，跟隨父母來深圳已經三十多年，2007年在寶安區自建了一棟“農民房”，20多平方米的小房間有100多間。不久后，地鐵1號線全線通車，位于地鐵站口的這100多間房，經常是滿租狀態。

雖然當初建房投資已經收回，月租金也從十年前的200元上升到如今800元，但峰哥發現生意越來越不好做了，因為租客開始嫌棄他的房子，“連續十多個人來看房，發現沒有什么配套，頭也不回就走了”。

峰哥還驚奇地發現，一街之隔的農民房經過改造后，搖身一變成為時尚長租公寓，月租金高達1600元，照樣也能出租一空，他下定決心，開始改造自家兩層樓作為“試水”，如果效果好下一步就全面改造。

后知后覺的峰哥有幾個疑問，租金上漲后的房子，是不是還像以前一樣，在街邊掛個牌子就能租出去？短期內需要投入的改造成本，是否可以貸款？未來的租客、租金，是否能像這十年來一樣繼續上升？政府是否會出臺標準化的監管和鼓勵政策？

對比于前三年萌芽階段，2017年長租公寓行業發展“風起云涌”，地產商、酒店運營商、中介、互聯網創業者、互聯網巨頭陸續下場大力布局，峰哥的一些疑問已經有了答案，但也有一些問題仍然要繼續探索。

數據顯示，2015年全國長租公寓房源量不足100萬間，而2017年底這一數字已經突破200萬間。對比日本和美國的發展歷程，這一數字未來會繼續突破，合理估計將超過1000萬間，TOP 10運營商平均管理房源量或接近50萬間。

租賃住房供應快速上升，給租賃市場所有參與者都帶來沖擊，但這是建立在不同條件下的博弈。快速形成的巨大供應量，是否能夠符合市場客群的需要，并不是所有城市、所有區域都適合大力發展租賃住房，同質化產品所對應的客群最終將飽和，用什么樣產品匹配多樣化客群，是運營商們需著重考慮的問題。

“不要看他說了什么，而要看他做了什么。”2017年的長租公寓明星運營商們有建設銀行、萬科泊寓、龍湖冠寓、世聯行紅璞公寓、群島公寓、愷信亞洲等，有的實力雄厚，有的“花樣百出”，它們是長租公寓行業想象發展的真正執行者。

建設銀行—建信住房

建設銀行以及旗下各城市的建信住房服務有限責任公司，成為今年長租公寓運營商中的最大明星，一方面是建設銀行為租賃行業帶來金融支持，另一方面是金融機構開始成為這個行業的重要參與者。

從“要買房、到建行”，到“要租房，到建行”，用了整整32年，這句廣告詞背后相對應還有一句，以前開發商開發房地產項目，可以到建行貸款，現在運營商要開發長租公寓項目，也可以到建行貸款。

“房住不炒、租購并舉”的政策背景下，建行在2017年率先推出了兩個產品，第一個是針對個人租房消費的“按居貸”，年利率約4.35%，貸款額度最高100萬元；第二個是針對長租公寓運營商的經營性貸款，利率在6%左右。

建設銀行還與萬科合作，在后者“自持地塊”上共建長租公寓，項目已經在佛山落地。建行相關人員解釋，合資公司的成立，并不是債務投資，也不是簡單的股權投資，而是通過與萬科的聯手，來共同管理子公司的運營。“從目前情況來看，建行不會成為物業資產的持有方”。

從金融的本質來看，建設銀行針對租客的貸款產品初衷在于為市場增信，起到穩定租賃關系的作用；而針對運營商的貸款，則間接透露了，未來十年甚至更長時間里，長租公寓為代表的租賃住房產業，將成為房產服務最大產業。

萬科泊寓、龍湖冠寓

中國房地產開發新時代已經來臨，2017年全國新房銷售額將突破12萬億元，二手房交易額突破6.5萬億元，租賃市場規模1萬億元，預計到2027年，中國租賃市場規模將達到5萬億元，這是地產商不能放棄的戰略板塊。

一線房企陣營中，萬科與龍湖是布局長租公寓最為積極的企業。早在2014年，萬科就開始以市場化運作，試水長租公寓項目，截至2017年底，萬科長租公寓品牌“泊寓”開業房源量已近2萬間，獲取房源量高達15萬間，萬科董事長郁亮的目標是，萬科將成為全球領先的住房租賃企業。

龍湖長租公寓品牌“冠寓”起步較晚，但公司將該項業務提升至繼地產、商業、物業之后的第四大主航道業務，短時間內進行了集中投資。截至2017年底，已成功布局“北上廣深”在內的16個城市，開業房源超1.5萬間。冠寓的初步發展目標是到2020年，進入行業前三名，做到20億元營業收入。

另一家房企碧桂園剛剛發布了長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，并提出三年100萬套的目標，其第一個項目即將在上海面世。萬科、龍湖、碧桂園，在發展長租公寓策略中，均包含自持物業的計劃，這些將成為房企資產配置的一部分。

泊寓、冠寓的運營思路也有相似的地方，它們均將長租公寓視為城市配套服務一部分，嘗試在一個小型綜合體中，將商業、辦公、公寓、教育等多元化業態融合起來，打通所有城市資源為租住人群服務，創造一種全新的生活方式。從金融角度來看，這種融合綜合體的方式，是一種全新的地產投資組合，是異業聯合、互相導流，最終達到降低成本，提高收益。

新派公寓、群島公寓

新派公寓的規模極小，只在北京擁有不到200間房源，但這并不妨礙其稱為長租公寓行業的明星公司，因其多項創新之舉：發起私募不動產基金收購存量資產，用新型青年共居模式進行資產改造，并長期持有品牌化運營，最后通過資產證券化獲得資產增值收益。

11月3日，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”成功發行，并于10天后掛牌上市。新派公寓創始人王戈宏在敲鐘現場表示，投資人的遠見卓識，讓新派公寓成為行業第一個從收購、改造、持有、再到資產證券化的價值閉環，闖出了一條長租公寓新型管理與資產共享收益模式道路。

新派公寓的類REITs產品發行規模為2.7億元，在其前后，魔方公寓、保利地產、招商蛇口等長租公寓運營商，均在資產證券化道路上進行了探索，最高融資規模達到60億元，這是長租公寓行業迄今為止最大規模的融資。

群島公寓是2017年的現象級公寓品牌，其運營公司名稱為浙江大悅資產管理有限公司，以“存量不動產再開發+地產金融+社群”為創新商業模式，其母公司為南都物業，有地產開發和物業運營背景。

之所以稱為現象級品牌，群島公寓是以設計為驅動、鏈接了藝術生活方式與新型零售的典范。群島公寓的租客可以在公共空間中看展、看話劇、聽音樂劇，并可以選擇網易嚴選為房屋定制軟裝，成為網易嚴選的首席體驗官。

這種線上線下的結合，以及沉浸式的生活方式，是新租賃生活時代的一個趨勢。需要警惕的是，長租公寓增值服務的前提是把基本運營服務做好，概念性主題服務在后期運營中難免產生偏差，如何產生良性循環是關鍵。

紅璞公寓、愷信亞洲

紅璞公寓是世聯行旗下長租公寓品牌，后者是國內唯一一家房地產服務上市公司。截至2017年底，紅璞公寓獲取房源突破11萬間，在中國集中式長租公寓運營商中排名第一。這些房源分布在西安、鄭州、廣州等29個城市，前6大城市房源占比72%。

在房源突破10萬+之后，紅璞公寓年底宣布，將首先在深圳、杭州、廈門、廣州等房價較高的城市推出面向家庭客戶的長租公寓，包含適合新婚夫妻、三口之家、三代同堂等各類家庭成員狀況的產品，并采用家具租賃的方式解決軟裝問題，以滿足不同需求。

作為上市公司，紅璞公寓還是第一家對這個行業進行量化評測的公司，其評測認為運營一間公寓的稅前利潤，在第一年會虧損30%至40%，從第三年開始逐步實現盈利。紅璞公寓的收房租約在十年以上，經過測算，單個十年以上公寓項目的平均稅前利潤可以接近15%。

與紅璞公寓推出家庭公寓等產品線不同，愷信亞洲管理集團旗下品牌主打中高端公寓市場，但其又不把雅詩閣、瑪莎、奧克伍德等外資服務式公寓列為競爭對手，其宣稱更具靈活性，既可以對開發商自持物業輸出品牌與管理，也可以接受高端業主的資產包租或托管。

在上海，凱信亞洲與綠地集團、旭輝集團、融創集團的項目合作已落地運營；在深圳，愷信亞洲的擴張正在進行，并已收到來自萬科集團、深圳地鐵集團、華僑城集團的項目合作合同，愷信亞洲計劃三年內打造50個中高端長租公寓項目。

長租公寓不應該存在“制造業”邏輯，以高周轉方式做出低端產品，而建立在支付能力基礎上的租金回報率，才能決定商業的可持續性；產品、日常運營、增值服務在內的全要素運營效率提升，以及建立在未來客群特征分析下的產品創新，才是在未來長租領域競爭中取勝的關鍵。