向南臨北都被太古里包圍的三里屯3·3大廈，素有“太古里中區”之稱，雖然位置絕佳但近些年的發展卻不甚理想，著實可惜。北京商報記者獲悉，三里屯3·3大廈即將啟動大規模調整，以往的“服裝市場”定位將被顛覆，引入餐飲、兒童、古著店、藝術、健身等全業態商業項目。分析認為，3·3大廈日后將走潮流設計和體驗業態的路子，大有同步該商圈主力項目太古里之勢。不久前，太古地產剛剛投資了雅秀大廈布局商圈西區，商圈內缺乏定位聯動的境況或將被改寫。
大調整覆蓋全業態
三里屯3·3大廈樓層大調整，增加新業態。三里屯3·3大廈相關負責人、實際掌舵人向北京商報記者介紹，從明年3月底起，三里屯3·3大廈將進行大規模調整。主要涉及店鋪品牌、燈光設計、業態整合等方面。據悉，2018年3月底，所有商家合同將到期，大廈招商部門會選擇適合的店鋪續約，不符合未來規劃的店鋪將不再續約。同時引進一些國外有資質的設計師品牌店和潮牌店，品類覆蓋男裝、女裝、兒童服飾。此外，為了迎合“文化三里屯”的新定位，三里屯3·3大廈還將在大廈的其中一層還原復古風。
北京商報記者從上述負責人的新規劃圖紙上看到，一層底商明顯位置的店鋪將會撤去四五家，引入網紅品牌，并提供租金補貼，還會引入國際知名潮牌和餐吧，把原來在一層的民族服飾、旗袍定制等店鋪調整到三層；將二層原有的十幾平方米的小店合并為數十平方米大店，清退部分品牌；三層則保持原有的寵物美容店和特色服飾店；四層將引入美容美發、美甲店鋪；五層整層將定位為餐飲區域，再增加4家新品牌；六層則以健身房、芭蕾舞蹈工作室、手工坊等教育培訓為主業態。
北京商報記者走訪時看到，工作日下午時段，客流量主要集中在五層的餐飲區，一層和二層以及六層的客流量相對較少。且一層和二層的光線較暗，二層店鋪密度過大，共有60個品牌，占整棟大廈品牌數量的38%。三層火鍋店氣味較重，影響周邊服裝店的購物體驗。六層除健身房外，理發店及復古咖啡廳較有特色，但顧客不多。記者注意到，大廈工作人員在各樓層擺放了一些造型有特色的休息座椅，可見凸顯體驗化的改造已經悄然開始。
利用低租金吸引品牌
寸土寸金的三里屯商圈，不同商業項目的發展境況卻差別不小，這也體現在項目的租金上，三里屯3·3大廈將利用這樣的租金差優勢引進更多品牌。太古地產最新發布的財報數據顯示，太古里的南北區域租金一天高達120-250元/平方米。而據上述相關負責人介紹，“三里屯3·3大廈的租金僅為太古里的1/4”。他表示，大廈底商有一家日本抹茶甜品店，三里屯太古里南區也有一家類似產品的店鋪。相比之下，進駐三里屯3·3大廈盈利會更多，因為租金方面將節省大筆費用。
北京商報記者看到，三里屯3·3大廈內部設計風格稍顯不夠現代。一層和二層的光線較暗，店鋪密度較高。該負責人對此表示，管理層內部也意識到了這些問題，所以在此次調整中，會專門邀請一家法國設計公司進行重新設計，具體要在2018年才能拿出方案。此外，該負責人還表示，光線暗的問題也在調整之列。夏季將燈光調節為白光系亮光，冬季變為暖色系的亮光。至于整棟樓的風格，因為無法改動樓體結構，所以要體現出新定位的潮流設計與藝術體驗方向，只能在內部改造上下功夫了。
實際上，三里屯3·3大廈已經在此開業12年之久，“服裝小市場”氛圍較重。該商場負責人表示，從2015年大廈管理團隊就在研究尋找調整方向。最初，三里屯3·3大廈開業初期，周邊以居民區為主，作為潮流商圈的氛圍還未形成，因此定位為服裝市場來經營。隨著商圈的發展，三里屯3·3大廈逐漸與周邊的商業氛圍顯得格格不入。如今，三里屯3·3大廈運營團隊認為，引入歐美設計師品牌和潮牌的策略，能夠貼合三里屯商圈的潮流地標定位。
借勢太古里客流
三里屯商圈內，不同商業項目之間的客流差異很大。三里屯3·3大廈將在定位和品牌調整之后借助旁邊三里屯太古里的客流，為自己分羹。
公開資料顯示，太古里日均客流量達10萬人次，三里屯3·3大廈相關負責人告訴北京商報記者，在低峰期時三里屯3·3大廈的日均進店客流量達8000人次，從今年8月商場效益恢復開始，日均客流量可以達到1.5萬人次。
北京商業經濟學會常務副會長賴陽表示，三里屯3·3大廈此次動作屬于戰略性轉型，從規劃能看出，它們是想與三里屯太古里呼應發展。此外，每個商場首層的明顯位置的品牌決定了是否吸引消費者進來。所以選擇品牌時一定要選擇年輕人熟知的潮牌，借此引流。大廈整體規劃的概念是符合商圈定位的，但實操中招商是最核心的環節，要挖掘年輕人真正喜歡的品牌進駐。
中購聯購物中心發展委員會秘書長郭增利表示，三里屯商圈具有人群基礎和區域特征，但除去三里屯太古里外，其他項目挖掘客流還不夠充分，應借助太古里的影響力和號召力，吸引項目入駐。對于此次三里屯3·3大廈轉型，他表示，定位思路和規劃是正確的，但招商仍面臨壓力。若能夠順勢三里屯太古里的定位與品牌調性，讓品牌風格與之匹配，形成合力作用才能借勢商圈的優勢，同時商業項目聯動也能強化三里屯潮流風向標地位。如果周邊項目都能夠像三里屯3·3大廈一樣越早啟動這樣的轉型計劃，長期來看，對三里屯商圈的發展會越來越有利。
本文轉載自北京商報，記者吳文治，實習記者劉卓瀾，李烝制圖，如牽涉版權問題，請與管理員聯系刪除，謝謝！
