金地后千億時(shí)代：規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴伲虡I(yè)、金融兩翼齊飛

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整，曾經(jīng)一度低調(diào)的房企金地今年表現(xiàn)活躍，一路逆流而上，成為行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)公司之一。

在銷售業(yè)績方面，金地早在9月份就提前進(jìn)入千億陣營。根據(jù)金地集團(tuán)于12月7日晚間發(fā)布的公告，2017年1-11月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積 657.7萬平方米，同比增長6.54%；累計(jì)簽約金額1211.8億元，同比增長29.91%。在行業(yè)普遍回暖的背景下，金地的銷售增速超過了行業(yè)平均水平，全年有望沖擊10強(qiáng)。

而在戰(zhàn)略方面，金地在2011年制定的“一體兩翼”目前已進(jìn)入深化期。商業(yè)地產(chǎn)的邊界不斷被拓展，先后涉足產(chǎn)城項(xiàng)目、長租公寓等多元化領(lǐng)域。此外，金地的金融和海外業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了新突破。

種種跡象表明，作為曾經(jīng)“萬保招金”龍頭房企之一，經(jīng)歷前幾年的沉寂和調(diào)整，金地正在逐漸回歸，而在實(shí)現(xiàn)千億之后，金地的發(fā)展仍具有想象空間，如今金地又將使出怎樣的殺手锏來翻越更高的山頭？

規(guī)模突圍

房企經(jīng)營如逆水行舟。金地規(guī)模增長的背后是行業(yè)性大中型房企的普遍增長，克爾瑞相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前行業(yè)中碧桂園銷售規(guī)模破5000億，千億房企已達(dá)14家。如無意外，截至至今年年底，三家龍頭房企都將實(shí)現(xiàn)5000億規(guī)模。在這場規(guī)模之戰(zhàn)中，金地正通過大量補(bǔ)充土地資源來應(yīng)對(duì)這場競爭。

過去幾年，金地一直在規(guī)模化的道路上狂奔。根據(jù)公開數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，金地從2013年開始就積極拿地，2013年的拿地?cái)?shù)量相比2012年翻了兩番，拿地金額增加到了295億元；2014年金地集團(tuán)共新增19個(gè)項(xiàng)目，耗資153億元；2015年更是在全國獲得了33宗土地，總投資額297億元，權(quán)益投資額113億元，新增土地儲(chǔ)備447萬平方米；2016年則以權(quán)益投資額168億元，增加了33宗地。

截至2017年11月1日，金地共獲取51個(gè)項(xiàng)目，總投資額達(dá)到508億元。較2016年全年的實(shí)際權(quán)益拿地金額增長227%。區(qū)域深耕一向是金地的公司戰(zhàn)略，除了重倉長三角地區(qū)，今年更是首度落子西南市場，在重慶一舉拿下四塊地。大量“彈藥”蓄勢(shì)待發(fā)，將有力支撐其未來三到五年的盈利增長。

金地集團(tuán)回復(fù)稱，在拿地的策略上一直堅(jiān)持深耕一二線重點(diǎn)城市，選擇新進(jìn)入的城市時(shí)，會(huì)在考量全國合理布局的基礎(chǔ)上擇機(jī)進(jìn)入，合理判斷土地市場的投資機(jī)會(huì)，把握市場輪動(dòng)的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤兩方面兼顧。

一系列拿地邏輯的背后，正是金地對(duì)于行業(yè)成長空間以及自身發(fā)展規(guī)劃的判斷：“雖然房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，不再唯規(guī)模論，但這不代表規(guī)模就不重要，在一定程度上規(guī)模意味著話語權(quán)，當(dāng)同行都在拼命拿地時(shí)，金地如果不迎頭趕上，將很容易陷入到被動(dòng)的境地中。一手規(guī)模，一手利潤，規(guī)模與利潤齊行是金地一直堅(jiān)持的宗旨。”金地相關(guān)人士向記者表示。

在擁有了充足的土地儲(chǔ)備之后，如何進(jìn)一步提升土地效能，縮短由拿地到動(dòng)工的時(shí)間成為下一步工作的重點(diǎn)。早在2014年，公司內(nèi)部便提出了“加快周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模、提升ROE(凈資產(chǎn)收益率)”的經(jīng)營導(dǎo)向。今年，金地將這一方針落入實(shí)處，大力推進(jìn)賦能提效機(jī)制，即在建筑上加強(qiáng)單體標(biāo)準(zhǔn)化、縮短研發(fā)、設(shè)計(jì)周期，建立戰(zhàn)略資源合作庫。

值得一提的是，在行業(yè)內(nèi)并購之風(fēng)盛行之下，金地的拿地除了以公開土地市場為主之外，還通過并購的方式間接獲取土地，去年十月旗下的金地商置已完成對(duì)于廣電地產(chǎn)的收購，新增450萬平方米的可售貨值。

商業(yè)、金融兩翼齊飛

金地大規(guī)模擴(kuò)張的底氣從何而來？從公司提出的“一體兩翼”的戰(zhàn)略中或許可以找到答案。

2011年公司提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略已指明未來方向。“一體兩翼”即以住宅地產(chǎn)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融為兩翼，尋找新的利潤增長點(diǎn)。

2012年，金地集團(tuán)成立了獨(dú)立運(yùn)作的、全產(chǎn)鏈的商業(yè)地產(chǎn)公司—金地商置集團(tuán)。至此，商業(yè)地產(chǎn)開始插上騰飛的翅膀。歷經(jīng)五年的培育和發(fā)展，這個(gè)新平臺(tái)正迎來嶄新的收獲期。根據(jù)相關(guān)公告顯示，自2017年1月至11月期間，金地商置合約銷售總額約402.19億元，同比增長約113%，商業(yè)造血功能進(jìn)一步加強(qiáng)。

在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，金商商置已不只著眼于傳統(tǒng)的購物中心、寫字樓。目前開始布局商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，并將產(chǎn)業(yè)觸角伸向產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、運(yùn)營及長租公寓、聯(lián)合辦公等多個(gè)領(lǐng)域。

截至目前，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展碩果累累。在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，金地商置“ibase原點(diǎn)”已在全國啟動(dòng)四個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是金地重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域。主要集中于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前已有15個(gè)以上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在國內(nèi)外廣泛布局，包括北京、上海、深圳、珠海、紐約、舊金山、洛杉磯等地。代表性項(xiàng)目有深圳威新軟件科技園、上海8號(hào)橋、硅谷高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。未來的發(fā)展目標(biāo)是3年做到30個(gè)以上項(xiàng)目，面積600萬平方米以上。

在長租公寓領(lǐng)域，金地提出的草莓社區(qū)”將主力打造社群化青年公寓產(chǎn)品。目前“草莓社區(qū)”的第一個(gè)汽車主題品牌項(xiàng)目“金地金谷公寓”已在深圳南山區(qū)落地運(yùn)營，而位于龍華新區(qū)的“草莓社區(qū)優(yōu)城店”亦將于近期推出。按金地商置計(jì)劃，金地草莓社區(qū)將于未來兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)3萬間公寓的管理與運(yùn)營。

地產(chǎn)金融羽翼漸豐，作為金地集團(tuán)一體兩翼戰(zhàn)略的重要組成部分，穩(wěn)盛投資自2006年開啟國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的探索。據(jù)東莞證券提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年年底，穩(wěn)盛投資累計(jì)管理的房地產(chǎn)私募基金規(guī)模已超過300億元，未來將進(jìn)一步加強(qiáng)資金募集能力。

2015年，金地首次引入互聯(lián)網(wǎng)金融購房模式，借“平安眾籌”平臺(tái)，以“互聯(lián)網(wǎng)+”的新玩法實(shí)現(xiàn)“眾籌購房有錢賺”，促成了金地全國范圍內(nèi)首次“互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)”三方跨界合作。

同年，金地上線了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“家家盈”和互聯(lián)網(wǎng)家裝公司“新家家裝”。旗下“家家盈”平臺(tái)的產(chǎn)品主要包括房產(chǎn)眾籌類、供應(yīng)鏈融資類、房產(chǎn)消費(fèi)融資類、社區(qū)生活融資類等，旨在向用戶提供金融解決方案。今年8月26日，金地物業(yè)集團(tuán)與家家盈戰(zhàn)略合作，開辟“智慧社區(qū)+金融”新藍(lán)海。

由此可見，商業(yè)與金融的協(xié)同發(fā)展為金地未來規(guī)模擴(kuò)張打通一條持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)證券化之路。

資金是企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)，金地這兩年的快速增長離不開其多元化、低成本的融資渠道。據(jù)金地公告顯示，2017年金地完成發(fā)行公司債券40億元，中期票據(jù)15億元，發(fā)行美元債2億美元，發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃30.5億元，發(fā)行超短融資券30億元。

金地內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，今年最大的亮點(diǎn)在于融資渠道得到拓寬，新增了美元債、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、超短融資券等融資品種，且利率保持在較低水平。

金地的規(guī)模擴(kuò)張之路未來將會(huì)如何上演，從根據(jù)金地公布的第三季度財(cái)報(bào)中可以看到趨勢(shì)，不同于房企普遍的高杠桿、高負(fù)債，金地目前資金壓力不大，其在手貨幣資金333.4 億元，較年初增加54.6%。這意味著公司還可以加大杠桿獲取資金，在規(guī)模擴(kuò)張路上仍有較大的空間。