招商蛇口商業(yè)地產(chǎn)圖譜：規(guī)模幾何增長(zhǎng) 資產(chǎn)證券化趨勢(shì)加快

       2017年是招商蛇口重組上市的第二年，也是其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年。在提出“城市及園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)商”的定位后，除了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售加碼外，招商蛇口在商業(yè)地產(chǎn)上也開始發(fā)力。

　　為了盤活存量資產(chǎn)，打通融資渠道，11月27日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”）發(fā)布公告稱，其與太盟投資集團(tuán)（即“PAG”）按1:4的出資比例在開曼群島設(shè)立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.（簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)基金”），規(guī)模為16億元。

　　與此前萬(wàn)科設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)基金、保利發(fā)行租賃住房REITs等的基金模式不同，招商蛇口此次通過(guò)與外部機(jī)構(gòu)設(shè)立合伙基金，創(chuàng)新了融資模式的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　從最初的成立招商置業(yè)公司搭建商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)到加快商業(yè)拿地步伐、試驗(yàn)地產(chǎn)基金。歷時(shí)五六年，招商蛇口的商業(yè)地產(chǎn)框架漸漸浮現(xiàn)。

　　商業(yè)版圖浮現(xiàn)

　　根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，招商蛇口的銷售金額是1020.6億元，提前一個(gè)月躋身千億俱樂(lè)部。盡管正式的銷售簡(jiǎn)報(bào)尚未披露，但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后在一定程度上離不開商業(yè)地產(chǎn)上的布局和發(fā)展。

　　招商蛇口早于2011年6月成立了招商商置，從組織架構(gòu)的高度為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供支持。隨著自貿(mào)區(qū)的成立以及粵港澳大灣區(qū)概念的提出，蛇口片區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。招商蛇口副總經(jīng)理、招商商置總經(jīng)理、深圳招商美倫酒店管理有限公司董事長(zhǎng)趙軍也表示要借機(jī)做大粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。

　　為了匹配大灣區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)，招商蛇口加速獲取土地儲(chǔ)備，今年年初招商同華僑城第五次合作，以59.8億元拿下龍華新區(qū)商業(yè)地塊。

　　在2016年8月招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價(jià)拍得深圳新會(huì)展中心(一期)配套商業(yè)用地，總建筑面積154.33萬(wàn)平方米。按照規(guī)劃，完成全部建設(shè)后，室內(nèi)展廳面積可達(dá)50萬(wàn)平方米，超過(guò)全球現(xiàn)有展館，成為“全球最大”。預(yù)計(jì)2018年9月完工投入使用。

　　除了粵港澳大灣區(qū)之外，招商蛇口還將商業(yè)地產(chǎn)的布局范圍延伸至長(zhǎng)三角地區(qū)，發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)幾何增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　11月23日，招商蛇口上海外灘戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上宣布除了發(fā)展社區(qū)、園區(qū)、郵輪三大核心業(yè)務(wù)之外，招商蛇口在商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面也將有大動(dòng)作。

　　據(jù)悉，華東區(qū)域已開發(fā)上海森蘭匯港、上海花園城、上海國(guó)際郵輪港臨江商業(yè)商務(wù)中心、寧波1872·花園坊，南京馬群花園城、杭州花園城等11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。未來(lái)將繼續(xù)主動(dòng)布局商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。　　　　 

　　招商蛇口已經(jīng)擁有可觀的商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備。根據(jù)2016年年報(bào)顯示，招商蛇口擁有可出租面積239.11萬(wàn)平方米的投資性物業(yè)，包含公寓、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)，其中寫字樓體量最大，可出租面積45.38萬(wàn)平方米，累計(jì)已出租面積440.26萬(wàn)平方米，出租收入6.11億元。經(jīng)過(guò)2017年的布局，招商蛇口的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模還將持續(xù)擴(kuò)張。

　　對(duì)于未來(lái)招商蛇口在商業(yè)地產(chǎn)方面的布局，招商商置財(cái)務(wù)總經(jīng)理、深圳招商商業(yè)董事季勇在在11月份觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展的量級(jí)還是比較大，未來(lái)三年招商蛇口可能會(huì)在15個(gè)城市即將出現(xiàn)27個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積可達(dá)到240萬(wàn)平方米。

　　16億元的商業(yè)地產(chǎn)基金、專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)、不斷擴(kuò)大的商業(yè)規(guī)模，招商蛇口在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展目標(biāo)和野心也顯現(xiàn)：力爭(zhēng)打造領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

　　資產(chǎn)證券化趨勢(shì)

　　大量商業(yè)項(xiàng)目入市，需要面對(duì)巨大的資金和成本壓力。投資回報(bào)期長(zhǎng)、融資期長(zhǎng)、大量資金沉淀等因素成為商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展難題。

　　為了拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)中各類資產(chǎn)證券化方式相繼出現(xiàn)，例如行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科曾在5月份成立了兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用于收購(gòu)旗下的42個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，加速公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作。此次招商蛇口地產(chǎn)也試圖以基金模式實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　根據(jù)公告，此次交易總對(duì)價(jià)約計(jì)50億元。以境外協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式收購(gòu)招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈相關(guān)的股權(quán)，即時(shí)安置業(yè)有限公司、Vast Joint Limited、Wheaton International Limited的100%股權(quán)、香港華商置業(yè)（北京）有限公司80%、明源地產(chǎn)（華北）有限公司50%的股權(quán)。而根據(jù)記者了解，上述三項(xiàng)資產(chǎn)均為招商蛇口在核心城市的核心資產(chǎn)，建筑面積合計(jì)約49萬(wàn)平方米。

　　在公告中，招商蛇口表示，“地產(chǎn)基金模式是招商蛇口在地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的首創(chuàng)和試點(diǎn)，未來(lái)招商蛇口可復(fù)制該模式，促進(jìn)商業(yè)辦公樓的去化，實(shí)現(xiàn)資源的有效循環(huán)”。

　　其他的自持商業(yè)項(xiàng)目也在朝證券化的方向演進(jìn)。12月1日，招商蛇口首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS獲深交所審議通過(guò)，發(fā)行規(guī)模60億元，刷新了長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)證券化的最高額度紀(jì)錄。

　　招商蛇口公告顯示，此筆CMBS采用儲(chǔ)架發(fā)行模式，即一次審批、分期發(fā)行，第一期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)人民幣20億元，期限為18年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品規(guī)模19.90億元，劣后級(jí)0.1億元。

　　據(jù)悉，招商蛇口擁有大量的自持商業(yè)項(xiàng)目。到2020年，其旗下壹棧、壹間、壹棠三大品牌長(zhǎng)租公寓的規(guī)模也將從目前的1.3萬(wàn)間擴(kuò)張至10萬(wàn)間。規(guī)模的擴(kuò)張需要匹配多元的資本渠道，此次通過(guò)發(fā)行CMBS，既能盤活存量資產(chǎn)，又能保留住長(zhǎng)租公寓的所有權(quán)。

　　招商蛇口方面曾在投資者會(huì)議上提到，“未來(lái)資產(chǎn)證券化是必然趨勢(shì)”。而招商蛇口總經(jīng)理許永軍透露，目前公司正在推進(jìn)各大業(yè)務(wù)板塊之間與金融的協(xié)同發(fā)展，將借助招商局集團(tuán)金融板塊的資源來(lái)實(shí)現(xiàn)。除此以外，公司已經(jīng)制定了輕資產(chǎn)模式發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)盡可能減少自有資金投入。