平淡了許久的A股地產龍頭招保萬金，近期表現出了躍躍欲試的姿態。

2017年以中國恒大、融創中國為代表，香港部分內房股走出了一波波驚世行情，股價翻了幾番，而萬保招金等的股價表現卻差強人意。萬科A從年初的20元左右漲到盤中最高37元左右，也沒有翻倍；最亮眼的二線龍頭新城控股，從年初的12元左右到目前的25元左右，漲幅超過了100%。

不過，隨著房企前11月業績出爐，萬保招金等A股房企業績增長顯著，基本面持續向好，近期股價頻往上沖；而在即將到來的2018年，這些重倉一二線的房企良好的基本面或繼續維持，也被各大券商紛紛看好，成為股價上漲、演繹行情的根本動力。

從內生性增長來看，龍頭房企及房產代理商轉型多元化初有成效，它們大多涉租賃、物流、教育等業務，被納入了多個概念股，對股價形成催化效應。

此外，隨著增量資金進場尋找標的、公募基金持倉地產股較低、龍頭地產股估值仍在低位等因素的疊加，多家券商認為，A股地產股明年將迎來一段大行情，其中龍頭地產股以及部分二線地產股、租賃概念股、園區概念股等將受益。

不過，亦有業內人士指出，明年地產股若有行情，也將是結構性的，由于明年房地產調控大概率不會放松，三四線城市的行情很難維持，今年暴漲的部分內房股明年將會表現平淡，而重倉三四線或者杠桿率較高的房企將面臨風險。

地產股行情蓄勢

11月底，A股地產板塊迎來了一波上漲，萬科、保利地產等接連漲停，板塊整體上漲明顯。

這是對主流房企前11月業績的反映。2017年，雖面臨嚴厲調控，但仍是房企的豐收年。A股龍頭房企和二線潛力房企以及代理商世聯行等，均取得了不錯的業績。

克爾瑞房企銷售排行榜顯示，前11月，萬科以4685.6億位列第三，保利地產2678億取得第五名，金地和招商蛇口分別以1211億和1020.6億位列第十二和第十四名，招商首次破了千億。

潛力二線股如新城控股也首次破了千億，泰禾集團和陽光城也超過了700億，勢頭兇猛。

多家券商指出，上述房企全年銷售金額都將超預期，其中萬科將穩超5000億。

進入12月，上述房企股價陷入徘徊，似在醞釀下一輪行情。中金公司預計，一二線銷售反彈勢頭將于12 月至明年延續，有力支撐龍頭房企銷售，催化股價。

興業證券的邏輯更明確：當中國商業銀行資產負債表資產配置發生變化時，會帶來房地產基本面的大行情。2018年銀行表內資產將配置按揭，主要在一、二線城市，將帶來資產價格的長期上行，也將帶來租賃需求的增加，階梯化住房供應體系亟待完善，一二線城市的相關資產將受益于這一大趨勢。

而布局一二線城市、市場占有率提升的相關上市公司標的就是中國的核心資產。

據興業證券統計，萬科、保利、招商蛇口、金地等房企主要布局核心一二線城市。如以投資金額算，2017年前三季度，萬科的投資91.6%集中于一二線城市；保利地產則在一二線投了78.9%。

西南證券指出，從A估行情驅動的角度，倡導價值投資、發展股權融資、抑制套利炒作是引導方向。上市公司的資產質量和盈利改善是擇股的重要考量。大部分地產龍頭資產質量提升明顯，盈利改善可持續。

不過，目前房企的業績還是由16-17年銷售單價的上揚而驅動的，毛利率維持能力比較強，未來的業績增速需要量的提升和新型業務推動。

“主流地產商強者恒強，市占率提升，業績增長是沒有問題的，而在二級市場中，涉及租賃、教育等概念的地產公司今年股價表現也不錯。”深圳一家大型房企內部人士表示。

多元化業務也正在形成地產股的催化劑。比如隨著租售并舉政策的推行，資金布局租賃概念股，近期保利地產和招商蛇口先后發行了租賃資產證券化產品，其股價也有一定表現；而另一家地產代理商世聯行進軍長租公寓，已成正宗“租賃概念股”，從年初的7塊多漲到現在的13塊多，漲幅約80%。

而今年漲勢不錯的萬科則擁有多重概念，不僅是龍頭房企，還是商業運營、長租公寓規模前三，以及物流地產的第一。

增量資金尋找標的

地產股行情的出現，除了內生性增長因素，當然還需要有大的外部環境。

“增量資金是核心資產牛市更為直接的邏輯，近幾年已反復驗證。”興業證券認為，近兩年來主導地產股走勢的是增量資金邏輯，而不是政策邏輯。去年地產股的大行情是保險增量資金帶來的，今年內房股超級大行情是北水南下和西水東進資金帶來，也是各種長線資金配置的邏輯。

興業證券樂觀預測，“展望未來，增量資金將帶來地產核心資產的大行情，目前只是一個序幕。”

具體到增量資金的來源，微觀上一方面是A股納入MSCI將帶來增量資金，另一方面債券市場趨勢性向下，資產配置主體有尋找類債券資產的內在需求。

更宏觀地看，中國商業銀行作為全球最大資產配置主體，去配置一二線核心資產，其他金融機構、資產配置主體、海外配置型資金等，大概率也會追隨商業銀行的腳步。

而地產股安全邊際強，股息率高、PE低、NAV折價高，具有類債券資產的特性，會是增量資金青睞的標的。行業龍頭萬科、保利、招商蛇口當前股價僅對應10.4/8.0/10.6倍2018年市盈率，估值優勢明顯。

如今年4月以來，通過滬港通和深港通累計凈買入萬科A、招商蛇口、保利地產、新城控股、世聯行的資金分別達到11.53億元、10.00億元、2.17億元、1.89億元和-0.05億元。尤其是6月以來，北上流入資金顯著增加。

此外，根據中金公司報告，目前公募基金持倉地產股較低，當前地產板塊基金持倉比例僅3% 左右，位于十年來歷史低點，板塊面臨拋壓極小。

對龍頭房企而言，未來需要繼續提升資產質量，從銷售轉型持有運營，從變現的不確定性到確定的經營性現金流；以及繼續提升ROE水平，按當前約束條件住宅開發ROE上限為20%，而在多元化提升附加值、房地產基金轉型輕資產后，龍頭房企有望突破這一水平。

不過，不是所有房企明年都會走出向上的曲線。多家券商認為，只有持續受益集中度提升的龍頭房企、基本面改善顯著的二線藍籌、受益租賃市場或公募REITs制度突破的公司將會有好的表現。