持續近三年的樓市“去庫存”措施效果進一步顯現，目前多數城市的房地產庫存已進入良性周期。易居房地產研究院近日發布的數據顯示，截至10月底，受監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少10.1%，已經連續27個月同比下跌。
對比歷史數據，當前全國80城庫存規模相當于2013年8月的水平，即庫存規模回落到了4年前。事實上，2015年以來，全國80城庫存規模就呈現出持續性下降態勢，這也意味著去庫存取得了較好的效果。
具體來看，各線城市樓市庫存普遍下跌。截至10月底，一、二線及三四線80個城市新建商品住宅庫存總量分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。均出現了環比和同比下滑態勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。
10月，80個城市中有67個城市庫存低于去年同期水平，另有13個城市庫存出現了同比增長。其中，珠海、合肥和惠州三個城市庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到95%、79%和77%。在80個城市中，有67個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中杭州、柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，分別為55%、49%和38%。庫存同比下跌的城市數量明顯多于上升的數量。
從供求結構來看，10月商品住宅新增供應規模整體上小于成交規模。80個城市新建商品住宅新增成交量為3617萬平方米，環比減少1.5%，同比減少27.2%。對比供應數據，10月樓市供小于求，使得庫存規模總體上有所下滑。
不僅如此，庫存增長將壓迫房價回落，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這也可以解釋近一個月以來一線城市房價指數率先下跌的現象。
官方公布的數據也反映出了同樣的趨勢。10月份，全國商品房待售面積為60258萬平方米，同比下降13.3%，降幅比上月末擴大了1.1個百分點。
中原地產首席分析師張大偉認為，當前房地產去庫存任務已初步完成，一二線及三四線城市商品房庫存消化較為充分，很多城市庫存消化周期已降至12個月以下。尤其是在今年，許多三四線城市成為了去庫存的主力軍。
從存銷比來看，截至10月，一、二線及三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個月。相比9月11.6、10.6和10.8個月的數值，三類城市均有所反彈。嚴躍進表示，“觀察近期這三類城市的存銷比數據，縱向看，基本上都呈現了在低位水平上微小反彈的態勢。從橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經增長到壓迫房價下跌的程度，這也可以解釋近幾個月國家統計局公布的70城房價指數中一線城市房價指數率先下跌的現象。”
針對全國80城庫存規模持續下降的情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，各地普遍實行嚴格預售審批政策，是庫存減少的主要原因。“10月份，80個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為2782萬平方米，環比減少33.3%，同比減少36.4%。從總體上看，10月房企推盤節奏有所放緩。這也說明當前預售證管控政策依然是比較嚴厲的，且超乎預期。”他說。
嚴躍進還表示：“前10個月，全國80個城市新批準的預售面積為32711萬平方米，同比下跌16.5%。預售證發放規模減少，一方面和各地前兩年供地節奏放緩有關，另一方面也和各地的價格管控有關。很多高價樓盤若不主動調低申報價格，就會面臨無法獲得預售證的尷尬。”
“今年前10個月全國樓市深度調整，充分體現了調控政策效應。尤其是一些房價過快上漲的城市，在預售證發放上持續收緊，這對于督促房企降價、穩定房價等都發揮出了重要作用。”嚴躍進表示，“從短期來看，至少在今年年底前，考慮到房價穩定的政策導向沒有變化，所以年底前部分城市依然會執行較為嚴厲的預售證管控政策，這會制約庫存規模的上升速度。”
除了調控基調不放松之外，今年住建部還強調要完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構，包括大力發展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發展共有產權住房，繼續推進城鎮棚戶區改造，加強城鄉統籌和區域協調等，這也意味著房地產調控在保持定力的同時，主導思想將逐漸由“去庫存”向完善供給過渡。
業內普遍認為，有效落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在滿足剛需、適度增加土地供應的同時，應更加有效地遏制投資投機性購房。特別是要穩妥把握樓市杠桿率，強化對二套及以上房屋的限貸措施。
