今年是商業綜合體的開業大年。從上半年的來福士、國大等，到最近時隔半個月先后開業的金地廣場、西溪銀泰城和即將開業的杭州新天地中心，許多板塊迎來了綜合體開業潮。
10多年前，杭州人的休閑購物場所，或許只在武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈這三大“老牌”商圈間徘徊；而如今，中大銀泰城、萬達廣場、龍湖天街、嘉里中心、來福士等不同區域、不同類型的商業綜合體皆在大家周末出行的清單中。
值得注意的是，相比于以往單一的純商業模式，商業綜合體的業態近年來呈多元化發展趨勢，尤其是今年，“重體驗、標新意”成了綜合體開業的關鍵詞。西溪銀泰城、金地廣場等全新購物中心的開業，為各自板塊的商業配套注入了全新活力，但并沒立刻對房價產生拉升作用。
從市中心到各區、各板塊 商業格局由“一心多點”到“多心多點”
這兩年，杭州商業綜合體呈“井噴”趨勢，今年更是商業綜合體的開業大年。從上半年開始，4月27日杭州來福士中心開業；5月27日杭州國大城市廣場回歸武林廣場；6月29日杭州遠洋樂堤港開業……往近了說，10月28日開業的金地廣場、上周四開業的西溪銀泰城和本周五即將開業迎客的杭州新天地中心，它們都在釋放一個信號：除了市中心，各板塊的核心區位也了商業地產眼中的香餑餑。
“從杭州這兩年新開的大型購物中心的分布趨勢來看，區域型商業中心會發展得更為成熟一些，反而市中心的商業并沒有那么出彩，”贏商機構的總經理方芳說，“跟市中心相比，那些板塊的商業配套本來就比較缺乏，現在一點點供應量上來了，而今年新開出來的綜合體，無論是區位選址、交通、還是本身物業硬件條件、體量或招商運營的情況都挺不錯。現在選擇性多了，消費者自然就近便利消費了。”
以近期開業或即將開業的三個綜合體金地廣場、西溪銀泰城和新天地中心為例。10月28日，由金地商置打造的社區購物中心杭州金地廣場開業，位于主干道古墩路與池華街交界處，從餐飲、零售、休閑娛樂到兒童服務，滿足周邊多個生活住宅小區的日常消費，特別是家庭式消費。記者注意到，金地廣場三樓整層都是兒童業態，囊括了兒童主題餐廳、童裝、藝術教育、文具店、游樂場所等。
作為銀泰在西湖區的第一個綜合體項目，西溪銀泰與僅一街之隔的西溪首座，構建了蔣村的新核心。永輝綠標超市、迪卡儂等主力店為周邊寫字樓的商務人士、小區居民以及外來旅游人士提供了一個消費場所，填補了區內大型商業的缺失。
而即將開業的杭州新天地中心，更是處于下城區十二個居住片區的中心位置，號稱杭州真正意義上的首個Park Mall，占地面積大、消費種類多，填補城北中高端綜合性商業的空白。“商業中心對板塊的催熟影響力大，生活便利豐富，與市區配套一致，會增加對板塊的信心。”方芳說。
隨著杭州城市規模的擴大和格局的演變，商業開始從中心向各個區域發散；此外，從商場到商街、從商街到商圈，各大綜合體正由單一業態向多元化業態發展。
重體驗、標新意 綜合體業態呈多元發展趨勢
數量一多，同質化競爭就更加突出了。光靠區域地段、體量和“逛吃模式”，不足以令一家新生代綜合體在同行中站穩腳。在這樣的競爭背景下，“創新”成了各大商業綜合體面世的關鍵詞，并加碼特色體驗業態，方可脫穎而出。
尤其是“體驗業態”，幾乎是近年來各大綜合體的賣點。從娛樂到文創，“體驗”一詞成了綜合體的亮點。例如，即將開業的新天地中心，除了此次開業亮相的shoppingmall，還包括文化、休閑、娛樂、餐飲、酒店、主題活動等多種商業功能，擁有豐富的“休閑業態”。比如即將開業的大型真冰場、兒童體驗區等，亦或是還沒到位的加拿大太陽馬戲團、新遠MAX影院、跨貿小鎮等項目，皆為體驗式消費。
在金地廣場三樓的兒童業態區也是如此，除了服飾零售與主題餐飲，教育培訓、游樂場等體驗店數量占了近一半。對此，方芳認為這與綜合體的定位與客群有關。“購物中心本來就是以家庭式的消費類為主，而現在80、90后的客群為主流，這個年齡段可以推測出家里都有小孩，甚至二胎，而年輕媽媽們平時工作忙周末就比較注重親子時間，對新式的兒童教育接受度高，舍得花錢。” 方芳說，隨著消費人群、消費行為和消費趨勢的改變，諸多綜合體的業態也不盡相同，“大家都在追求創新。”
再如6月29日亮相的遠洋樂堤港，該綜合體項目包括購物中心、特色體驗區和國際YEAH街區。在特色體驗區內，不僅有書店等文創空間，還有一個1000平方米的無柱雙層空間，外形看著像一個玻璃盒子，坐在室內就可以觀賞到運河的美景。
漲價預期消耗完畢 周邊二手房暫無明顯上漲
西溪銀泰城、金地廣場等全新購物中心的開業，為各自板塊的商業配套注入了全新活力，對于周邊居民來說，無疑是巨大的利好消息。不過，記者調查發現，對于板塊內的二手房來說，商業中心的重裝亮相并沒有立刻對房價產生拉升作用。事實上，從商業中心規劃之初，配套利好產生的漲價預期就開始兌現，等到真正開門迎客，預期已經基本消耗完畢。
“從目前來看，西溪銀泰城開業對于二手房價格的影響并不是很大，相反在大行情的影響下，最近反而有不少房源出現了價格下調的情況。”我愛我家西溪誠園店店長李獻成告訴記者。他認為，在整體大行情的趨勢下，西溪銀泰城對于房價的影響被稀釋了，相比于配套，購房者更看中房源總價。“最近購房者出手的比例不高，有些急于出售的房源，最終的成交價比掛牌價要便宜了20萬元到40萬元，下調的空間比較大。”
另一方面，李獻成認為西溪銀泰城對于房價上漲的推動力，在正式開業之前就已經兌現完畢。“西溪銀泰城在2015年規劃出爐，當時的預期就很高，隨著兩年時間的開發建設，預期慢慢加上去，房價也逐漸上漲，以西溪誠園為例，受西溪銀泰城影響，房價上漲了10-20%。而等到真正開業，預期已經消耗完畢。”李獻成告訴記者。
而在城北三墩板塊，金地廣場開業同樣沒有給周邊二手房帶來立竿見影的效果。據我愛我家藍郡華庭店店長李孟東介紹，今年以來這個板塊的二手房價格趨勢一直平穩向上，最近也略微上漲，不過和此前的差距并沒有想象中的大。“買房都是買預期，等配套真正落定后，房東們都淡定了。一般來說，在規劃剛出來的那段時間，是關注和漲價的重點時期。”李店長表示。
“之前整個大板塊的商業配套就很齊全，已經有西田城和永旺夢樂城兩個商業中心，金地廣場的出現，只是錦上添花的作用。”李店長介紹，相比于市場行情，房東更看好漲價前景：“一方面是金地廣場開業，另一方面，地鐵2號線西北段即將開通，房東現在大都以觀望為主。”
不過，隨著金地廣場的開業，最近到板塊內看房的客戶明顯增多，以我愛我家藍郡華庭店的來訪量為例，最近增加了一倍有余。不過從成交情況來看，目前比較平穩。“周邊有不少價格更低的新房在賣，對二手房有影響。而且臨近年底，買賣雙方的觀望情緒都比較濃，不容易下單。”李店長表示。
本文轉載自每日商報，記者周堅洪，見習記者樓楠，如牽涉版權問題，請與管理員聯系刪除，謝謝！
