房企發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張：規(guī)模即江湖地位 需兼顧“效益”

       “規(guī)模即江湖地位”，這是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍信奉的金科玉律。在庫(kù)存承壓，規(guī)模爭(zhēng)霸的行業(yè)格局下，開(kāi)發(fā)商的跑馬圈地并未停止，商業(yè)地產(chǎn)加速規(guī)模擴(kuò)張。

　　在目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境下，傳統(tǒng)“短平快”的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式已經(jīng)不可持續(xù)，為了尋求發(fā)展優(yōu)勢(shì)，各大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，從過(guò)往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的占比。

　　追逐效益的港資房企在內(nèi)地房企規(guī)模擴(kuò)張的擠壓下漸漸失去陣地，在商業(yè)地產(chǎn)的范疇，規(guī)模和效益似乎對(duì)于港資房企而言，兩者不可兼得。在內(nèi)地房企發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張之下，如何決勝規(guī)模和效益，成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

　　加速規(guī)模擴(kuò)張

　　近些年，商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)展速度非常快。新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷指出，目前全國(guó)購(gòu)物中心的總量已經(jīng)超過(guò)了5000座，但商業(yè)地產(chǎn)還在跑馬圈地，不斷擴(kuò)張，預(yù)計(jì)到2025年購(gòu)物中心將超過(guò)1萬(wàn)座。

　　商業(yè)地產(chǎn)的龐大存量激發(fā)了長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模是1.1萬(wàn)億元，至2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年數(shù)字將倍增至4萬(wàn)億元。

　　其中，長(zhǎng)租公寓扮演著非常重要的角色。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模將突破4000億元，龐大的市場(chǎng)規(guī)模吸引了房產(chǎn)中介、酒店開(kāi)發(fā)商以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司紛紛加入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如碧桂園、龍湖、保利、萬(wàn)科、佳兆業(yè)等品牌房企也開(kāi)始加速布局，演繹存量時(shí)代的創(chuàng)新空間。

　　萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁丁力業(yè)認(rèn)為，規(guī)模擴(kuò)張給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商帶來(lái)較大的好處。

　　目前印力集團(tuán)已成立6個(gè)城市公司，布局40個(gè)城市的100個(gè)項(xiàng)目，擁有850萬(wàn)平方米的管理面積。

　　收購(gòu)印力商業(yè)平臺(tái)后，萬(wàn)科的商業(yè)野心逐漸顯露。據(jù)了解，廣州萬(wàn)科未來(lái)在廣州至少開(kāi)業(yè)20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，遍布廣州9區(qū)。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為，跑馬圈地、快速布局，未來(lái)購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，而飽和的市場(chǎng)需要差異化競(jìng)爭(zhēng)。

　　規(guī)模與效益之爭(zhēng)

　　“規(guī)模即江湖地位”，這是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍信奉的金科玉律，規(guī)模是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商不能放棄的追求。但是對(duì)于港企而言，追求規(guī)模存在市場(chǎng)飽和的擔(dān)憂(yōu)，而提高商業(yè)自持比例，通過(guò)精細(xì)化管理穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提升利潤(rùn)空間的不二法門(mén)。

　　需要注意的是，在中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模爭(zhēng)霸的格局下，注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式的港資房企在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)份額正在縮減，規(guī)模快速擴(kuò)張的企業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)的后起之秀。于商業(yè)地產(chǎn)而言，如何才能決勝規(guī)模和效益？

　　港資房企中，恒隆、新鴻基、九龍倉(cāng)、太古等是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的代表，這也使得它們?cè)诖笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目供應(yīng)井噴，行業(yè)租金普遍下降的大環(huán)境下，可以保持較好的租金收入及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)影響力。

　　以太古地產(chǎn)為例，2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，太古地產(chǎn)凈利增幅高達(dá)176.78%，溢利達(dá)147.63億港元，上半年的租金收入總額為55.55億港元，為注重效應(yīng)的受益者。

　　東原商業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理程旭認(rèn)為，現(xiàn)在是強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)新軍而言，規(guī)模很重要，但規(guī)模一定要建立在效益的基礎(chǔ)上。

　　目前，市場(chǎng)上僅新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心每年就達(dá)到300多個(gè)，這個(gè)數(shù)量足以讓一家企業(yè)淹沒(méi)在歷史更新的洪潮中。而對(duì)于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如何快速、高效地實(shí)現(xiàn)布點(diǎn)，搶占市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)才是現(xiàn)階段的重點(diǎn)。

　　如何平衡規(guī)模和效益？丁力業(yè)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)二三十年的發(fā)展，做新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在中國(guó)很多城市難度較大，未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中需要并購(gòu)，并做好并購(gòu)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，使它創(chuàng)造新的價(jià)值。