房企迎來償債大考：逾2600億債券明年到期

當(dāng)銀行貸款、公司債等主要融資渠道收緊之際，房企又將迎來一次償債“大考”。

債券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪今年9月發(fā)布研報(bào)稱，在納入評(píng)級(jí)的52家房企中，有超過七成債券將于2018年到期或可回售，總額達(dá)392億美元（約合人民幣2601億元）。其中，中國恒大、富力地產(chǎn)、綠地控股、碧桂園和萬達(dá)集團(tuán)五家到期或可回售債券總額達(dá)163億美元（約合人民幣1081億元）。另據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2019年房企債券到期規(guī)模將進(jìn)一步攀升至4026億元。

廣州一家上市大型房企董事長在內(nèi)部會(huì)議上表示，明年將是考驗(yàn)房企能力的關(guān)鍵一年，因?yàn)榇罅抗緜⑿磐械狡凇Ｄ碌蟿t認(rèn)為，即使屆時(shí)到期債券無法再融資，絕大多數(shù)開發(fā)商也可以用銷售回款和可動(dòng)用現(xiàn)金償還債務(wù)，同時(shí)滿足運(yùn)營資金需求。但其強(qiáng)調(diào)，由于監(jiān)管趨緊，低評(píng)級(jí)開發(fā)商的債券融資渠道仍不明朗。

融資渠道漸收緊

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，誰能拿到優(yōu)質(zhì)且便宜的土地和長期且廉價(jià)的資金，誰就是最后贏家。于是乎，從2015年初到2016年9月，趁著國內(nèi)融資環(huán)境寬松和公司債利率走低，各大房企紛紛開始“積草囤糧”。

2015年11月，中海地產(chǎn)集團(tuán)獲準(zhǔn)發(fā)行面值不超過人民幣80億元(含80億元)的公司債券，其中6年期70億元票面（品種一）利率僅為3.40%，創(chuàng)造了國內(nèi)公司債發(fā)行的利率新低紀(jì)錄。2016年1月，保利地產(chǎn)發(fā)行兩筆規(guī)模為25億元的公司債券，其中5年期票面利率為2.95%，7年期的票面利率為3.19%。

克而瑞研報(bào)顯示，2015年，其監(jiān)測的108家典型房企融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。從融資類別情況來看，房企票據(jù)、債券類融資成為房企融資的主流方式，金額達(dá)7376億元，占比54%；2016年1-11月，克而瑞監(jiān)測的108家房企融資總規(guī)模達(dá)11211億元人民幣，同比2015年增長30.9%。其中2016年前三季度108家房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)4878億元，占融資總規(guī)模達(dá)43.5%。

債券規(guī)模占比顯著攀升，意味著開發(fā)商通過發(fā)行公司債獲得巨量的廉價(jià)資金。而這些資金大多會(huì)被用于土地市場。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2015年，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地控股等20家標(biāo)桿房企拿地金額達(dá)5388億元，同比2014年上漲42%。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年全年，30家標(biāo)桿房企新增土地儲(chǔ)備面積合計(jì)29278萬平方米，拿地總金額高達(dá)12727.39億元，其中萬科、碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國奪拿地金額均超1000億元。

分析人士認(rèn)為，土地市場的火熱，在助推熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的同時(shí)，也加大了樓市風(fēng)險(xiǎn)。為此，從2016年10月開始，上交所、深交所紛紛出臺(tái)文件明確公司債發(fā)行門檻，發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

新城控股副總裁歐陽捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，金融形勢逆轉(zhuǎn)就包括金融監(jiān)管更加規(guī)范、非標(biāo)業(yè)務(wù)受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。

新一輪洗牌

種種跡象給出了一個(gè)清晰的信號(hào)，即監(jiān)管部門正在收緊融資規(guī)模，多渠道收緊房企的“杠桿”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年有89家企業(yè)持有現(xiàn)金出現(xiàn)減少，占總數(shù)的54%，而2016年全年現(xiàn)金持有量下降的企業(yè)只有33家。

在此境況下，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)境外發(fā)債。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年截至9月份，108家房企境外發(fā)債金額達(dá)到約1556億元人民幣，典型如中國恒大，2017年在境外通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的方式募集了424億元的資金，占企業(yè)融資總額的近一半。 從融資比例來看，108家典型房企今年境外融資占融資總額的27.3%，2016年這一數(shù)字僅為13.9%。但房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前境外融資這一渠道利息較高。

除了融資環(huán)境不容樂觀，克而瑞研報(bào)指出，2017年上半年末，165家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率上升為88.66%，現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比分別下降為1.41和2.45，主要是由于短期負(fù)債大幅增加所致。

短期負(fù)債大幅增加主要是因?yàn)閺?015年公司債熱潮開始，時(shí)至今日3年內(nèi)的長債轉(zhuǎn)化為短債，部分房企已然面臨還債高峰期。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模將達(dá)2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅105.5%。其續(xù)稱，2019年債券到期規(guī)模將進(jìn)一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。

但歐陽捷對(duì)此認(rèn)為，這對(duì)大型房企影響并不大。他告訴時(shí)代周報(bào)記者，大型房企即便需要還債上百億，但其銷售額一般都會(huì)超過千億，銀行貸款也向這些大房企傾斜。今年銷售額增速持續(xù)下降，但開發(fā)貸增速并沒有同步下降，意味著大房企的業(yè)績?cè)谠鲩L，融資也在增長。

穆迪也指出，盡管再融資金額巨大，但除富力之外的四家大型開發(fā)商（恒大、綠地、碧桂園、萬達(dá)）仍能將“2017年底現(xiàn)金與2018 年到期及可回售債券總額的比率”控制在不低于1.5 倍的水平。這意味著上述開發(fā)商即使無法再融資，且不得不用現(xiàn)金全額償付其2018年到期債券的情況下仍能輕松應(yīng)對(duì)。

與此形成對(duì)比的是，低評(píng)級(jí)開發(fā)商的債券融資渠道仍不明朗。歐陽捷認(rèn)為，融資杠桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會(huì)面臨資金壓力過大的風(fēng)險(xiǎn)。

平安證券研報(bào)分析，2017年上半年百強(qiáng)房企銷售面積累計(jì)同比增長41.7%，遠(yuǎn)超同期全國增速。TOP10的銷售面積和銷售額市占率分別較2016年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)和7.9個(gè)百分點(diǎn)至15.8%和26.6%。考慮調(diào)控加碼和融資渠道收緊，中小開發(fā)商無論是融資端、拿地端還是銷售端均面臨壓力，中小房企的被動(dòng)退出及大中型房企的兼并收購，均將帶來行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從另一個(gè)角度看，若部分房企資金壓力大，那么加快銷售的可能性會(huì)比較大。而從償債方面看，轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)，尤其是對(duì)于部分地王項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，變得非常有可能。