在電子商務、商業綜合體與新商圈的多重沖擊下，深圳老商圈——東門商圈沒有選擇大拆大建的改造，而是通過用創新商業業態、打通商圈節點來實現更平滑的“針灸式”改造，力圖重新打通商圈經脈。
東門，是有著300多年歷史的商業墟市——“深圳墟”所在地，東門商圈可以說是最具深圳本地特色的商圈。這里一度是人們購物消遣的不二去處。時至今日，商業面積不足0.2平方公里的東門商圈仍然日均客流30萬至50萬人次。
但變化在電子商務、商業綜合體與新商圈的多重沖擊下，來得尤為猛烈。東門商圈面臨轉型升級的壓力，沒有選擇“休克式療法”，而是用一種更平滑的“針灸式”改造，力圖重新打通商圈經脈。
老商圈遇到新問題
在新業態、新商圈的沖擊下，老商圈物業閑置、設施落后、活力衰減等問題愈加凸顯，如何攪動“一潭死水”引人關注
東門步行街依舊熙來攘往，但不少店鋪還是感受到了絲絲“寒意”——顧客提袋率直線下降。
韓版服裝店店主小陳4年前在東門白馬服裝市場盤下一個檔口。“從2015年起，線下生意受電商的影響越來越明顯，越來越不好做。”小陳去年起嘗試開淘寶網店，先是做服裝零售，但苦于沒有品牌只能打“價格戰”，后來他索性放棄零售改做電商批發，網店僅展示新款服裝，用于批發客戶看貨、補貨。
像小陳一樣，東門商圈的不少商戶和專業市場嗅到實體商業的蕭索氣息，快速向“淘寶供貨商”轉型。對于景氣度的下降，東門業主則從鋪位租金的變化上有了最直接的感受。除了旺角少數小吃店外，大部分商鋪租金已長期維持不變甚至開始下降，一些商廈二樓以上門庭冷落，鋪位租金減半甚至無人租用。據不完全統計，整個東門商業步行街內空置商業物業已達13萬平方米。最極端的例子是深圳百貨廣場大廈，這個“八五”期間市級重點項目建成20年來物業大面積閑置，從未真正實現整體營業，一度成為商業爛尾樓的符號。
與此同時，深圳一批業態新穎、設施齊備、環境優良的商業綜合體形成了極強的后發優勢。蔡屋圍商圈的兩大購物中心——萬象城與京基百納空間，2016年銷售額分別達67億元、15億元。
“東門的處境如同逆水行舟，不進則退。它自身存在的種種問題，造成主要商業體缺乏活力，導致‘商脈’整體衰退，阻礙了發展。”深圳市羅湖區經濟促進局局長周建軍向記者介紹，東門商業步行街沿用的是1999年開街時的格局，在今天看來，當年的商街，從商業業態、動線規劃、沿街建筑物到公共設施配套已經全面落后了。
“針灸式”改造求平滑升級
東門商圈的改造采用“針灸式”施治，抓好重要節點、關鍵路線，由“點”及“線”及“面”，帶動整體風貌改善
窮則變，變則通。參考國內外商業改造的經驗，羅湖從整體提升全區商業的角度，重新審視東門的定位。
同屬羅湖區的3大商圈——東門、人民南、蔡屋圍鼎足而立，構成一個“金三角”。人民南靠近羅湖口岸和深圳火車站，與口岸經濟帶聯動；蔡屋圍是大資金密集的城市更新統籌片區，不斷刷新高度的摩天大廈內新開有高端百貨商場；東門則是深圳城市和商業“原點”，有不少歷史建筑和中低端批零業態。3大商圈緊密相連，但廣深鐵路南北縱貫形成了一道屏障，將“金三角”從地理上切分為東西兩片。
“對于東門而言，大拆大建的‘休克式’‘窒息式’改造并不合適，當務之急是要推動兩方面改造：一是要創新商業業態，改變經營模式；二是要打通商圈節點，繁榮周邊，實現商圈內和商圈間的連通。”周建軍說，“我們提出‘針灸式’施治，抓好重要節點、關鍵路線，由‘點’及‘線’及‘面’，帶動整體風貌改善，在潛移默化中實現無縫式、平滑式的轉型升級”。
“有些像中醫的針灸療法，關鍵商業節點就是‘穴位’，找準‘穴位’扎下去，人會感到酸麻，針刺得氣后，沿經脈路線擴散、傳導，進而扶助‘正氣’、恢復‘健康’。”周建軍解釋道，“東門的改造，正是要以業態創新激活這些節點，形成人暢其行、貨暢其流的商業‘經絡’，再把‘金三角’整體串起來”。
2011年起，羅湖在東門商圈尋找到了第一個“穴位”——深圳百貨廣場大廈，開始推動關鍵商業節點的深度改造。
先點穴位后理經絡
閑置多年的商業“爛尾樓”率先成功轉型，開啟了商圈打通重點“穴位”的工程，隨著更多舊商廈的業態升級，商圈理順商業經絡的整體提升也提上日程
閑置多年的深圳百貨廣場大廈，地處深南大道與人民南路的交叉點、東門與人民南兩大商圈的交匯處，有著極佳的區位優勢。“它的北面是東門商業步行街，南面是人民南商圈，如果長期空置，相當于堵住了羅湖商業的‘任督二脈’，客流在這里停止南北流動，兩個商圈的聯系就被切斷了。”周建軍說。
與東門其他商廈類似，改造前的深圳百貨廣場大廈產權極其分散，業主從機構到個人多達數百個，投資方彭成集團成立深圳市東大門商業管理有限公司，通過拍賣和接受業主委托，統一進行商業開發，首期盤活的四層項目命名為“DDM mall”。“對于DDM mall的商業定位，東大門商業管理有限公司做了大量市場調查，反復琢磨東門主力客群‘90后’體驗式消費的特點，不斷拓展老建筑的承載力。”全程參與項目盤活的深圳市東大門商業管理有限公司副總經理鐘鍵林說。
今年4月，以“潮流、文藝、原創的主題空間體驗中心”為全新定位的DDM mall，在歷時6年改造后開業。主力街區“叮梆小鎮”主打設計師原創特色，九條主題街布置成懷舊復古風格場景，分布著陶藝、扎染、沙畫等20多種手作、珠寶首飾、家居軟裝等12種設計師美學產品；商場中庭矗立著高十余米、貫穿全部樓層的巨型仿真樹，配以小木屋、鳥獸造型的裝飾，營造出“秘境森林、鳥語花香”的氛圍。“購物中心的同質化競爭已經很嚴重。我們希望通過空間設計、業態搭配和裝飾風格引發情感共鳴，讓顧客的逛街體驗來得更豐富、獨特。”“叮梆小鎮”總策劃任文凱說。
業態創新激活了存量物業，DDM mall以接近100%的開業率實現漂亮轉身。深圳市東門商業步行街區管理辦公室主任羅卓雄告訴《經濟日報》記者，DDM mall的示范帶動了東門不少閑置商廈業主的訴求，他們紛紛聯名要求接受“針灸式”改造，一個個新“穴位”可望被疏通。
業態升級給舊商廈帶來了新的可能性。在東門步行街最北端，新白馬服裝市場將第五層撤場整改，重新規劃為設計師工作室，“首年免租”的優惠已吸引70多名設計師入駐。“服裝設計師過去是很被動的‘幕后’角色，接受市場信息不及時、渠道不通暢。”廣州墨知文化創意有限公司設計師崔殿林認為新業態解決了這些痛點，“新白馬5層以下就是專業批發市場，我們下樓就可以實時接觸到最一線市場；客戶也可以直接上來找我們定制、訂貨”。
東門商圈改造的下一步將是理順商業“經絡”，推動整體提升。周建軍介紹，東門內部自然形成的路網稠密復雜，行路容易迷失方向，要設計好人的動線，加以亮化與指引，形成“動線經絡”；老舊商業規劃的停車位少，將通過項目捆綁推動“PPP模式”的片區型開發，在商圈外圍新建地下停車場，優化“交通經絡”；還將建設“四道”——綠道、廊道、步道、河道，充分利用毗鄰相連的優勢，把東門與人民南、蔡屋圍串連起來，打造“商圈經絡”。“未來的東門，將是一座全新的‘慢生活休閑購物小鎮’，融合商旅文，形成名牌效應，聯動線上線下，傳承百年商脈！”周建軍說。
