蘇州中心未來(lái)之翼 凱德中國(guó)最大購(gòu)物中心的商業(yè)機(jī)遇

蘇州金雞湖畔，高聳矗立的東方之門(mén)在天際勾勒出一道弧線(xiàn)，咫尺之遠(yuǎn)的蘇州中心歷經(jīng)七年的打造后，正在暖冬的陽(yáng)光中舒展其“未來(lái)之翼”，2017年11月11日，當(dāng)馬云的淘寶“雙十一”依舊熱火朝天的同時(shí)，凱德也在蘇州迎來(lái)了其“中國(guó)最大購(gòu)物中心”開(kāi)業(yè)的大日子。

在上午九時(shí)這場(chǎng)“落成”典禮上，作為蘇州中心項(xiàng)目打造相關(guān)方的蘇州政府、凱德集團(tuán)和蘇州恒泰控股均現(xiàn)身現(xiàn)場(chǎng)，隨后，諾大的購(gòu)物中心中庭云集了數(shù)以百計(jì)的與會(huì)嘉賓，戲劇、樂(lè)團(tuán)版的《江南》演奏依次上演，開(kāi)業(yè)典禮熱鬧而又聲勢(shì)浩大。

對(duì)于湖西商圈而言，這將是繼“東方之門(mén)”之后，該區(qū)域最大型的項(xiàng)目面世，甚至對(duì)于整個(gè)蘇州而言，蘇州中心將會(huì)成就其首個(gè)大型的一站式商業(yè)綜合體。

蘇州中心的落成必然將改變蘇州商業(yè)格局，不過(guò)同樣的，其亦需要面對(duì)湖西商圈作為新興商圈所需要面對(duì)的培育和發(fā)展問(wèn)題。

商業(yè)巨艦——蘇州中心

作為由蘇州政府主導(dǎo)、蘇州恒泰與凱德聯(lián)手打造的項(xiàng)目，蘇州中心的一直都是這一區(qū)域的明星項(xiàng)目。

據(jù)了解，蘇州中心位于蘇州金雞湖畔的湖西CBD，總建筑面積達(dá)113萬(wàn)平方米，由7棟塔樓和1座大型一站式商場(chǎng)及1座小型體驗(yàn)型商場(chǎng)組成，其中，7棟塔樓分別為4棟5A甲級(jí)辦公樓、2棟金雞湖景公寓和1棟蘇州W酒店。

體量之大以外，蘇州中心別具一格的建筑外形讓其在誕生之初就已經(jīng)奠定了特殊的地位，在該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案披露之時(shí)，從環(huán)繞“東方之門(mén)”的“未來(lái)之翼”的構(gòu)圖，已經(jīng)可見(jiàn)這座將成為蘇州唯一一個(gè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心的建筑野心。

事實(shí)上，在過(guò)往七年的打造過(guò)程中，這項(xiàng)目顯然是傾注不少心血。2012年5月20日，蘇州中心舉行了開(kāi)工儀式，由蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，第二年的3月6日，蘇州政府牽手喜達(dá)屋，打造了首個(gè)二線(xiàn)城市的W酒店。

在蘇州中心尚未開(kāi)業(yè)之時(shí)，凱德方面就對(duì)外表示，“有別于傳統(tǒng)城購(gòu)物中心的模式，蘇州中心商場(chǎng)著眼于當(dāng)代人生活、旅行和購(gòu)物等多方面新型需求，不僅將在建筑設(shè)計(jì)上獨(dú)樹(shù)一幟，更在業(yè)態(tài)與設(shè)施的規(guī)劃上領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)突破革新”。

及至項(xiàng)目落成當(dāng)天，建筑面積為30萬(wàn)平方米的蘇州中心商場(chǎng)已經(jīng)成為蘇州不曾有過(guò)的商業(yè)實(shí)體巨艦，其中，品牌豐富，業(yè)態(tài)跨越運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食和親子等領(lǐng)域無(wú)疑成為其中的一大亮點(diǎn)。

凱德商用東部區(qū)域總經(jīng)理林建瑞介紹，截至當(dāng)日，購(gòu)物中心引入了600家品牌，出租率均達(dá)到90%以上，其中首入城市的概念店和旗艦品牌占比20%以上。

據(jù)了解，其中包括了蘇州奧林匹克賽事級(jí)真冰溜冰場(chǎng)“冠軍冰場(chǎng)”（CHAMPION RINK）、蘇州市區(qū)首家“CGV影城”、“Ole’精品超市”、美食廣場(chǎng)“胃基地”（Food Member）以及蘇州首家“幻貝家”（FANPEKKA）大型兒童室內(nèi)主題樂(lè)園等主力商戶(hù)。

值得注意的是，蘇州中心在服務(wù)增值上，新一代綜合體用科技打造智慧空間，使多業(yè)態(tài)融合貫通，同時(shí)攜手互聯(lián)網(wǎng)+領(lǐng)域合作伙伴，重塑消費(fèi)體驗(yàn)。

凱德商用東部區(qū)域總經(jīng)理林建瑞表示：“蘇州中心商場(chǎng)作為凱德在中國(guó)最大的購(gòu)物中心，我們希望用心打造這個(gè)平臺(tái)，讓各種業(yè)態(tài)和發(fā)展機(jī)遇交匯于此，將蘇州中心商場(chǎng)打造成兼具包容性和生命力的國(guó)際共生體，使消費(fèi)者和客戶(hù)最終能感受到一種充滿(mǎn)活力的獨(dú)特體驗(yàn)。”

湖西商業(yè)格局

蘇州中心的落成必然將改變蘇州商業(yè)格局，不過(guò)同樣的，其亦需要面對(duì)湖西商圈作為新興商圈所需要面對(duì)的培育和發(fā)展問(wèn)題。

在很多人的記憶中，蘇州中心所在的金雞湖西商圈其實(shí)并不陌生，在這個(gè)商業(yè)巨艦面世之前，其毗鄰的、總高度達(dá)到300多米的、有著“世界第一門(mén)”譽(yù)稱(chēng)的“東方之門(mén)”歷經(jīng)了十幾年的坎坷，而及至目前這個(gè)購(gòu)物中心依舊沒(méi)能呈現(xiàn)其預(yù)期中的繁榮。

除此之前，市場(chǎng)人士指出，就工業(yè)園區(qū)的商圈而言，僅兩站地鐵距離的金雞湖湖東目前已經(jīng)匯聚了新光天地、圓融廣場(chǎng)、誠(chéng)品居所等高端商業(yè)體，其在成熟度方面優(yōu)于湖西商圈，而作為新崛起的商業(yè)體，蘇州中心要面臨湖西和湖東運(yùn)營(yíng)較好的商業(yè)體的雙重競(jìng)爭(zhēng)。

但不可否認(rèn)的是，在消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代背景之下，相比觀(guān)前街一帶的古城區(qū)商圈和以獅山路——淮海街為代表的新區(qū)商圈，環(huán)金雞湖的蘇州工業(yè)園雖然是區(qū)域性的商圈，但亦是蘇州現(xiàn)代商業(yè)孕育的新土壤。

據(jù)了解，蘇州工業(yè)園是于1994年獲批的首個(gè)中新政府合作區(qū)，在過(guò)去二十幾年的發(fā)展中，該區(qū)域已經(jīng)成為外籍商務(wù)人士辦公的聚集區(qū)域。

和目前湖東商圈一樣，湖西商圈依然享有高端人群的優(yōu)勢(shì)，正如林建瑞所指出的，“蘇州中心輻射人群廣泛不僅是當(dāng)?shù)鼐用瘢虅?wù)區(qū)的白領(lǐng)，還包括眾多的旅游人群”。

他表示：“蘇州的人均GDP和GDP總量均排名江蘇省第一，同時(shí)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)的10大城市之一。社會(huì)消費(fèi)品零售總額近3年的平均增長(zhǎng)超10%，表現(xiàn)出良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力。我們對(duì)蘇州市場(chǎng)還是非常看好。”

針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，他表示，蘇州中心本身是個(gè)超大體量的購(gòu)物中心，前期也在建筑設(shè)計(jì)方面綜合考慮了店鋪規(guī)劃，給到租戶(hù)較大的發(fā)揮空間。“在前期溝通中，我們更積極主動(dòng)去尋找國(guó)際品牌入駐，蘇州中心整體硬件優(yōu)勢(shì)凸顯，所以我們也希望入駐的品牌不僅僅保障原有質(zhì)量，更能有所突破、提升，體現(xiàn)差異化。”

不過(guò)，他也坦言，從資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)角度，一般項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)后，達(dá)到穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)需要3-5年，凱德過(guò)往豐富的經(jīng)驗(yàn)和全球化的租戶(hù)網(wǎng)絡(luò)及資源整合能力將有助于蘇州中心的運(yùn)營(yíng)管理。

在購(gòu)物中心的租金方面，其透露，由于項(xiàng)目對(duì)各個(gè)樓層的業(yè)態(tài)組合和招商，有非常明確的定位和篩選，目前蘇州中心的租金收入領(lǐng)先蘇州市場(chǎng)。而隨著項(xiàng)目得到消費(fèi)者的認(rèn)同，與租戶(hù)聯(lián)手提供的增值服務(wù)體驗(yàn)，未來(lái)也將切實(shí)反哺到營(yíng)業(yè)收入，租金等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。

據(jù)了解，從目前蘇州吸納率最高的觀(guān)前街商圈來(lái)看，觀(guān)前街主干道底層商鋪?zhàn)饨馂?250-1500元/平方米/月。

值得注意的是，繼凱德上海長(zhǎng)寧、杭州來(lái)福士開(kāi)業(yè)之后，隨著蘇州中心的落成，凱德華東區(qū)域的商業(yè)迎來(lái)爆發(fā)年。

林建瑞稱(chēng)，“ 從運(yùn)營(yíng)層面上，這些項(xiàng)目的投入運(yùn)營(yíng)后，也會(huì)進(jìn)一步拓展凱德在華東整體的商業(yè)布局，提升凱德整體的品牌影響力。同時(shí)，尋找合適項(xiàng)目，擴(kuò)大輸出管理的版圖”。