資本市場(chǎng)新功課 星城探秘商業(yè)地產(chǎn)海外融資之道

現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)，“刀光劍影”的跑馬圈地時(shí)代似乎已經(jīng)有過(guò)去的意味，整個(gè)行業(yè)正進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)的深水區(qū)，如何推陳出新、尋求產(chǎn)品多元化發(fā)展，是制勝的關(guān)鍵。

然而萬(wàn)變不離其宗，商業(yè)地產(chǎn)作為一種資金密集型的地產(chǎn)模式，如何處理好融資問(wèn)題，仍然是企業(yè)不變的課題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資80644億元，同比名義增長(zhǎng)8.1%。其中。辦公樓投資4978億元，同比增長(zhǎng)5.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11710億元，總比增長(zhǎng)1.4%。這意味著，在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的新階段，大體量的開(kāi)發(fā)建設(shè)依然需要持續(xù)強(qiáng)大的資金鏈作為保證。

不過(guò)值得關(guān)注的是，與轉(zhuǎn)型創(chuàng)新同步，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式一樣需要拓寬和創(chuàng)新。過(guò)往，傳統(tǒng)的銀行開(kāi)發(fā)貸款只滿足了商業(yè)地產(chǎn)某些環(huán)節(jié)的資金需求，不能做到完全覆蓋。隨著國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及利用其他資金等常用的融資條件越來(lái)越嚴(yán)格，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力不言而喻。

這也激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始各顯神通，探索在海外市場(chǎng)的籌資之路。

2017年1月20日，大信置業(yè)旗下商務(wù)信托基金“大信商用信托”成功登陸新加坡交易所主板，成為中國(guó)大陸首個(gè)民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)信托基金。而之所以將商業(yè)資產(chǎn)打包上市，最終目的還是為了融資。

“解鈴還須系鈴人”，要解決商業(yè)地產(chǎn)的資金難題，借助海外資本市場(chǎng)的力量不失為一個(gè)捷徑，這也是拓寬國(guó)內(nèi)融資渠道的一種方式。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，作為國(guó)際金融中心的新加坡，已經(jīng)成為亞洲（除日本外）最大的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)。目前新加坡約有43個(gè)房地產(chǎn)信托與商業(yè)信托，總市值高達(dá)530億美元。其中有不少是由中國(guó)企業(yè)發(fā)起，而且是純中國(guó)資產(chǎn)在新加坡上市的房地產(chǎn)信托。

據(jù)了解，在最近的幾年時(shí)間里，這些已上市的商業(yè)地產(chǎn)信托，還利用新的IPO、持續(xù)融資，以及新發(fā)售的新股等方式實(shí)現(xiàn)了增值。

可以說(shuō)，借助新加坡這個(gè)國(guó)際性的房地產(chǎn)投資平臺(tái)，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)企業(yè)盤(pán)活了資產(chǎn)池。并利用回籠的資金進(jìn)行其他業(yè)務(wù)擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)由“重”變“輕”的過(guò)程。

不過(guò)不可忽視的是，商業(yè)銀行在其中發(fā)揮的作用不可小覷。除了可以進(jìn)一步加快商業(yè)地產(chǎn)信托上市的節(jié)奏外，還能提供一系列的風(fēng)險(xiǎn)管理資產(chǎn)、產(chǎn)品，幫助運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目防范外匯風(fēng)險(xiǎn)和貨幣風(fēng)險(xiǎn)。