新城控股的住宅項目僅僅進入了17個城市，但是旗下的購物中心吾悅廣場已經進入了42個城市。“現金流滾資產”的購物中心發展模式，讓吾悅廣場在一大批三四線城市出售了大量的商鋪和配套住宅，成了新城控股過去一年的大亮點。
根據其上半年的業績顯示，新城控股的合約銷售額為490億元，其中購物中心吾悅廣場銷售額已經達到了111億元。在新城實現千億銷售額的道路上，綜合體帶動的物業銷售越來越重要。
可以說，吾悅廣場已經成為一只狂奔的現金牛。以揚州吾悅廣場為例，2016年7月，新城落子揚州;五個月之后，吾悅廣場的住宅部分開售，不斷推出小高層、高層、商鋪、疊墅和聯排別墅，均很快銷售完畢，截止2017年6月底，產生了超過10億元銷售額。界面新聞記者統計，2017年上半年新城在售的吾悅廣場項目達到了24個。
10月26日的新城商業年會上，履新不到兩年的聯席總裁、商業地產主管陳德力交出了答卷，他布局的吾悅廣場已經達到53座，其中17座已經開業，在2017年剩下的兩個月時間里，還將有6座吾悅廣場開業。
而距他提出的100座吾悅廣場開業目標達成的期限，還有1162天。
根據陳德力的計劃，未來三年新城將每年開出25個吾悅廣場，到2020年達到100座——前行者萬達已經證明，每年開業50個購物中心是行業的極限，未來幾年，萬達的拓展速度將基本穩定在這一數字，王健林也曾得意地說：“全世界找不到第二家公司敢說一年開業50個大型商業項目。”
海外并購受挫和文旅項目的低價出售，讓王健林的萬達看起來麻煩不斷。但是萬達的核心資產和業務——萬達廣場依然穩定而健康。2017年新開業萬達廣場數量將達到50座。
新城也在像萬達一樣通過輕資產進行拓展。貢獻銷售的24個吾悅廣場中，成都、揚州、天津、南昌、臺州和義烏項目都引入了基金公司等外部投資者。成都項目中，新城甚至僅僅占比11%。
吾悅廣場讓新城擁有了強大的拿地能力，以前文所述的揚州吾悅廣場為例，在土地拍賣前，揚州市政府發布的規劃就已經明確表明會引進吾悅廣場。拍地當天，新城以低價拍得落槌，樓面價僅為2500元/平米。五個月后，吾悅廣場的住宅以將近1萬元的價格開售，如今已經超過1.3萬元/平米。
2017年上半年，新城已經買下了1571萬平米土地，超過了2016年全年的數據。土地投資479.5億元，買地1571萬平方米，買地單價3051元/平方米，當年合約銷售額490億元，銷售面積354.9萬平方米，銷售單價13831元/平方米。
據統計，2017年上半年，新城的買地單價僅為3051元/平方米，而銷售單價為1.38萬元/平方米，新城可以將房子以地價的四倍賣出，吾悅廣場的貢獻不可或缺。
火熱的銷售背后，新城早晚還得面對運營難題。因為布局的關系，新城是中國購物中心大型運營商中收租能力最差的企業之一。
吾悅廣場從誕生起就以三四線城市和一二線城市的邊緣區域為主力區域，秉承著“25萬人養活一個購物中心”的理念，新城希望在萬達、萬象城等對手注意不到的區域實現突破。
陳德力從萬達來到新城后，又將眼光瞄準一二線核心區域。但是從吾悅廣場的落地來看，進入的40個城市大部分為三線城市，一二線城市的項目也大多瞄準邊緣城區的商業空白。城市能級不高，是新城要面臨的最大問題。
陳德力表示，到了2020年，100個吾悅廣場每年可以實現1200億元的社會零售品銷售總額，這相當于2016年廈門市的社會零售品銷售的數據，也意味著平均每座吾悅廣場實現銷售額12億元。
他認為“如果一個商場的規模達不到10億，就會被淹沒，在江湖上也沒什么地位”。
這是一個注定很難完成的目標。
以中國社會零售品銷售總額最高的上海為例，2015年，148個購物中心中僅有37個的年銷售額超過10億元人民幣。2016年，將近200個萬達廣場中，銷售額能超過10億元人民幣的也僅為46個，為總數的25%。
常州武進的吾悅廣場已經運營5年，是常州最強勢的購物中心之一，但是其2016年的營業額也僅為7.8億元，距離陳德力提出的12億元的平均水平還有巨大的差距。
新城沒有披露已經實現的整體社會零售品總額，但是根據新城上半年的財務報告可以計算得知，吾悅廣場的日平均租金為1.2元/平米，遠遠低于萬達的3元/平米。
吾悅廣場的成熟需要時間。但撇去這一因素，與中國所有成規模的購物中心運營商相比，新城的租金水平也相對較低。新城的頭號店王——常州武進吾悅廣場的日租金為1.98元/平米，僅是商業新軍龍湖重慶項目的四分之一。在被出售之前，新城旗下區位最好的上海青浦吾悅廣場2016年的平均日租金也僅為1.6元/平米。
在新城商業年會上，陳德力提出了商業4.0的計劃，其核心是為購物中心注入當地文化特色的體驗元素。他以長春新城吾悅廣場舉例說明，新城在商場內打造了一條名為“時光引擎”的體驗式街區，希望以長春著名汽車制造和電影元素吸引客流。在成都，陳德力將打造中國第一個以動漫為主題的主題街區。
眼下，拓展速度依然是吾悅廣場的核心追求。現金流滾資產的紅利仍在繼續，營運難題甚至可能被資本市場對于物業增值期待所掩蓋。新城的目標是2020年成為商業巨頭，那時中國將擁有一萬座購物中心。在此之前，綜合體建設依然更加考驗投資能力而非運營能力。
本文轉載自界面新聞，作者李一帆，文章內容不代表本站觀點，如牽涉版權問題，請與管理員聯系刪除，謝謝！
