10月的一天，奧園地產董事局一眾高層，在臺上舉著高腳杯，慶賀集團上市十周年。郭氏兄弟站在核心位置，弟弟郭梓文在發言，哥哥郭梓寧注視著他。

20年前，時任廣東梅山糖業總公司黨委辦主任兼總經辦主任的郭梓寧，競得廣州市梅山建設綜合開發公司的承包權，他拉來弟弟郭梓文一起，啟動了第一個項目金業別墅花園的開發建設。

時間讓奧園有了更多內容，對比20年前，如今奧園除了住宅以外，還成立了商業地產集團、國際投資集團、奧買家集團、文旅集團。

近些年，很多房企朝著業務更豐富和創新的方向轉型，但奧園在2009年已經明白了這一點，商業地產成為了首選。

自從2009年明確“商住雙線”發展之后，奧園發展速度和規模都得到不小的提升，并在2013年成功突破百億。在調控的年份，住宅受限，商業項目則有提振業績的功效，有熟悉奧園的市場人士分析稱，彼時“奧園的業績很大部分依賴于商業項目的銷售表現”。

轉向

2009年，對奧園來說是重要的一年，成立了養生城管理公司，同時確立了“商住雙線”發展戰略。

以“體育地產”起家的奧園，許多項目主打復合地產概念。彼時奧園的商業地產版圖里，復合商業綜合體與復合健康養生體是兩大主要產品線。

相比復合健康養生體，2010年，奧園著力在打造復合商業綜合體品牌，推出了由大型購物中心、商業街及酒店式商務公寓組成的番禺奧園廣場和集主題MALL、步行街、住宅為一體的綜合體南沙海景城。

根據觀點地產新媒體過往報道，開盤當日奧園廣場即錄得了9億多元進賬，而南沙海景城的項目在開盤當天成交過億。

奧園嘗到了甜頭，在這幾年里持續增加商業物業的比重。得益于此，在住宅調控的年份，奧園因商業物業大比例的加持，在業績上有了突破。以2011年為例，奧園憑借30.04億元的銷售收入創下了歷史新高。

2011年底，奧園舉辦的一場招商大會上，明確在此后3年之內整個集團主要致力于剛性需求的住宅和商業物業開發，逐年加大商業比重，甚至提出在未來幾年達到40%的銷售比重，他們認為這是“保障未來商業發展的重要的步驟”。

“快速開發、快速銷售”是傳統住宅開發商常走的路徑，奧園也不例外，這樣的發展態度亦被帶入商住項目中。奧園顯然意識到在商業地產發展之路上，這是薔薇，也會是荊棘。

跟隨著番禺奧園廣場住宅物業入市的腳步，2012年底，該廣場迎來了購物中心的開業。這個項目是奧園商業運營能力的一個開端，也是一場考驗，奧園內部對它的期望極高。

2013年6月，奧園發布商業地產戰略，可以看到，此時奧園商業板塊的產品線更為豐富，同時重心集中在銷售上面。

根據彼時的規劃，奧園將銷售型商業物業比重提升至40%，確定了大中型商業Mall、主題及社區配套商業街、高端商業公寓寫字樓，養生商業四個商業產品系列，同時公布“商業自持為輔、銷售為主，但更關注支持銷售商業后續經營”的理念。

隨后的2015年，奧園提出“邊生產、邊轉型”的口號，與此同時有四個轉型升級動作，其中便包括升級“商住雙線”產品策略。

彼時，奧園將商業地產從原來的地產業務里獨立出來，成立了商業地產集團。奧園商業地產集團秉承“商住融合發展戰略”，打造奧園廣場、奧園城市天地、奧園冠軍城、奧園小鎮核心產品線和縣域商業綜合體五大產品模型，這被奧園視作“標準化全周期高效開發運營體系”。后來，“奧園廣場”、“奧園城市天地”亦被奧園當作雙核心品牌來發展。

據觀點地產新媒體統計，基于以上產品體系，截至2017年10月，奧園商業地產集團合計發展了39個項目，如果算上歸屬于地產集團的商業項目，這一數字則遠遠不止39。

布局

“地段、地段、地段”，已經房地產行業的“常識”，住宅如此，商業地產項目更是如此。從許多房企獲取的商業項目所在地段看來，大有“非核心地段不取”的態勢，奧園并非如此。

從內地整體布局看來，奧園形成了珠三角、長三角、環渤海、中西部核心區及北部灣五大經濟圈核心，在這五大經濟圈中，又以廣州、佛山、梅州、重慶和南寧為主。

在奧園這些主要城市中，一線城市僅有廣州，布局偏重二三線；廣州方面，奧園亦布局于非傳統的核心城區。

這樣的布局策略，同樣反映在奧園商業地產集團旗下項目上。根據觀點地產新媒體統計，奧園39個商業地產項目中位于一線城市的項目有4個，廣州和北京各占一半；其余的35個項目則分布于南寧、佛山、珠海、惠州、梅州等18座二三線城市。

在房企紛紛尋求回歸一二線城市的今天，奧園卻另有將商業項目往非核心城市或非核心地段下沉策略。

以上述番禺奧園廣場為例，2016年該購物中心錄得6.2億元的銷售額，目前日均客流量已突破4萬人次，這個項目的租金收入將近5800萬元。而2016年奧園的所有投資物業實現租金收入為7301.3萬元，單個項目便占去了80%，因此，奧園亦將這個項目視為其在商業地產板塊的標桿之作。

盡管外界對這樣的布局策略持有審慎態度，但奧園依然堅持自己的判斷，甚至將商業的發展往縣域化延伸。

2017年5月26日，奧園成立廣東奧園縣域商業綜合體投資管理有限公司，由上述商業地產集團100%持股。在公開信息披露中，奧園稱商業地產集團多年來一直密切關注中國縣域經濟發展，并且致力于縣域經濟的專業研究和實踐探索，亦提出“縣域綜合體”的發展概念。

在近期一次采訪中，奧園集團黨委書記兼總裁郭梓寧告訴觀點地產新媒體，縣域綜合體是奧園的與眾不同之處，“我們會去到縣里，很多企業都不到縣里，覺得太偏了、太窮了、太落后了，我們不怕”。

對于縣域綜合體的選址，奧園持有三個條件：第一個也是最重要的一個，即人口大縣，至少要有80萬的人口基數，第二和第三條件則分別是經濟強縣和資源獨特縣。

郭梓寧以位于梅州的五華奧園廣場為案例，向觀點地產新媒體展示了一筆數據：“五華的項目是利潤率最高，毛利率是47%，凈利率是23%。”

他同時描繪了一幅盈利藍圖：“全國有2000多個縣，假如我們去10%，也有200多個，每個縣每年能夠產生5個億的業績都不簡單了。”

平衡

與許多房企偏好物業投資不同，奧園商業地產以銷售為主，在項目中加碼商業物業之后，奧園亦受惠于此。

2011年內地的房地產行業，針對住宅的調控措施頻出，市場一片低迷。根據觀點地產新媒體查詢，截至2011年12月31日，奧園完成合約銷售總額為人民幣50.16億元，銷售收入同比上升23.6%達到30.04億元，創下歷史新高。

值得一提的是，商業物業銷售收入占奧園當年總體銷售收入的36.1%，對比2010年的13.3%可謂大幅度提高。在年報里，奧園將此歸因于旗下新推的商業項目，包括南沙奧園海景城二期、奧園廣場二期和沈陽奧園會展廣場。

2013年，在廣州樓市限購、限貸、限價等調控背景下，奧園商業物業中有大部分不限購、不限貸的公寓類產品，最終得益于商業項目銷售的帶動，奧園錄得銷售100.38億元，同比大幅增長約91%，跨上了百億臺階；其中，商業物業銷售占比高達38.6%。

雖然奧園方面曾提出商業與住宅的比例將達到4:6，但從實際操作來看，這一比例是隨行就市的。

2016年“930新政”以來，商辦物業的調控政策對銷售帶來比較大的影響，奧園2016年商鋪及商業性公寓銷售收入占總銷售收入從2015年的58.1%下降為29.5%。

分析人士認為，在房地產行業由增量往存量奔走的路上，提升投資物業的運營能力仍是奧園需要更多提升的地方。

番禺奧園廣場被奧園視為標桿之作，從2016年收入情況看來，這個項目的租金收入已占年奧園所有投資物業租金收入的80%，而奧園商業地產集團旗下項目足足有39個，去除廣州番禺奧園廣場，奧園廣場產品線的項目更是多達10個。

從整體來看，奧園在商業地產上的發展，銷售型商業物業占了大額比重，持有型物業收入看起來尚少。對此外界認為，未來持有型物業以及運營能力，依然是商業地產的決勝關鍵。

2011-2016年六年間，奧園持有型物業收入保持著向上提升的趨勢。根據觀點指數統計，2011-2016年間，持有型物業租金收入占奧園整體收入分別為0.2%、0.8%、0.9%、1%、0.7%和0.6%。