第一太平戴維斯：三季度開發(fā)商自持型出租項(xiàng)目將增加

核心提示：該報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海新建商品住宅新增供應(yīng)進(jìn)一步下降，為歷史最低。不過，隨著租賃用地的加速推出，未來將會(huì)有更多開發(fā)商自持的出租項(xiàng)目推出。

　　第一太平戴維斯近日發(fā)布《2017年第三季度上海市場回顧》報(bào)告。該報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海新建商品住宅新增供應(yīng)進(jìn)一步下降，為歷史最低。不過，隨著租賃用地的加速推出，未來將會(huì)有更多開發(fā)商自持的出租項(xiàng)目推出。

　　滬寫字樓市場空置率提升

　　報(bào)告顯示，三季度，上海新建商品住宅新增供應(yīng)累計(jì)約80萬平方米，環(huán)比下降50.9%，同比下降56.9%，為歷史最低；一手商品住宅成交環(huán)比下降20.1%，共計(jì)約170萬平方米，同比下降60.8%。

　　寫字樓市場方面，陸家嘴濱江金融城二期和位于黃浦區(qū)的中海國際中心兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市，季度新增供應(yīng)35萬平方米，將全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量推至810萬平方米。新增供應(yīng)導(dǎo)致三季度核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率小幅上升至12.5%，環(huán)比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)。三季度核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金走勢基本平穩(wěn)，達(dá)到每平方米每天人民幣8.9元，同比上漲1.8%。

　　非核心商務(wù)區(qū)（閔行）虹橋新地中心與麗寶廣場兩個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來近13.9萬平方米新增供應(yīng)，至此，全市非核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到320萬平方米。受新增供應(yīng)影響，三季度非核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場空置率達(dá)到37.6%，環(huán)比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)；平均租金與上季度基本持平，在每平方米每天人民幣5.8元。

　　第一太平戴維斯方面預(yù)計(jì)，上海第三產(chǎn)業(yè)增長強(qiáng)勁，將繼續(xù)為寫字樓需求提供堅(jiān)實(shí)支撐；2017年第四季度，核心商務(wù)區(qū)與非核心商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)將分別迎來28.6萬平方米、64萬平方米的新增供應(yīng)。

　　零售市場方面，2017年前八個(gè)月，上海零售總額同比上升7.8%。第三季度上海萬象城開業(yè)，帶來240000平方米新增供應(yīng)。核心及非核心商圈購物中心首層租金均環(huán)比上漲0.5%，分別至每平方米每天人民幣50.5元及16.6元。預(yù)計(jì)第四季度將有587800平方米新增零售面積入市。

　　此外，第三季度投資市場共達(dá)成四宗主要交易，總金額139億人民幣，環(huán)比上升4%，成交物業(yè)主要為寫字樓。第一太平戴維斯認(rèn)為，由于第四季度通常是成交旺季，預(yù)計(jì)2017年第四季度會(huì)有更多的交易宣布成交。隨著核心類型的資產(chǎn)投資回報(bào)率在近幾年不斷被壓縮至接近3.5%，物流和工業(yè)資產(chǎn)將獲得更多投資關(guān)注和興趣。

　　開發(fā)商自持型出租項(xiàng)目將增加

　　值得注意的是，第一太平戴維斯在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，近期上海新推的純居住租賃用地，意味著未來將會(huì)有更多由開發(fā)商自持的出租項(xiàng)目推出，尤其是位于新興區(qū)域的自持型出租項(xiàng)目。第一太平戴維斯市場研究部助理董事張林認(rèn)為，這類性質(zhì)地塊的推出，亦對開發(fā)商的持有運(yùn)營能力提出更高要求。

　　三季度，上海宅地市場回暖，季內(nèi)成交10幅包含住宅性質(zhì)的地塊，共計(jì)98.6萬平方米可建面積，其中8幅為純住宅性質(zhì)用地。季內(nèi)成交首6幅租賃用地，共計(jì)42萬平方米可建面積，平均樓板價(jià)達(dá)到每平方米人民幣6，560元，溢價(jià)率為0。其中，9月13日推出的四幅地塊全部由上海地產(chǎn)集團(tuán)收入囊中。

　　三季度，11幅商辦與混合型用地首次轉(zhuǎn)換為租賃用地，預(yù)計(jì)供應(yīng)套數(shù)約為1萬套，并且大多數(shù)位于相對中心的區(qū)域：靜安2幅，黃浦1幅，長寧1幅，閔行1幅（虹橋商務(wù)區(qū)），浦東6幅。其中5幅位于浦東，長寧和虹橋的轉(zhuǎn)換性用地將于10月11日正式掛牌出讓。

　　而就在10月12日，上海市政府新聞辦舉行發(fā)布會(huì)。上海市規(guī)劃國土資源管理局在會(huì)上表示，在發(fā)展租賃住房方面，上海下一階段將主抓“建立完善租賃住房用地相關(guān)的規(guī)劃和土地管理政策”等四大方面重點(diǎn)工作，并繼續(xù)增加租賃住房的土地供應(yīng)，在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區(qū)域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域推出租賃住房用地，構(gòu)建租售并舉的住房體系。



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