2017年的下半年，產業地產的發展迎來“井噴”期。在嚴控的樓市政策不斷發酵的情況下，萬科、碧桂園、金地、保利、時代、星河控股、華夏幸福等房企今年動作頻頻，紛紛布局產業地產。
粵港澳大灣區的建設成為產業地產發展的新契機。隨著深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區城市的產業融合日趨緊密，品牌房企緊抓機遇，利用自身的資金優勢與資源優勢，與當地政府合作，在城市交界布局產業園區、特色小鎮等。
灣區城市建設之下，新一輪的產業地產起風了！中山大學嶺南學院經濟學系教授林江認為，在傳統的房地產市場中，房企有助于推動城市形象的升級。但在產業地產發展中，產業創新是產城人融合的核心，房企參與產業發展，必須要打破“住宅思維”。
起風
看好灣區發展各房企轉型產業地產
何為產業地產？從定義上看，產業地產是圍繞微笑曲線，構建產業價值鏈一體化的平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營，可被細分為產業園區、孵化器、特色小鎮等模式。據統計，國內排名前20的房企，目前一半以上涉足產業地產，包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、保利、金地等，都成立專職部門，打造利潤增長的新板塊。
而在今年，各大房企戰略計劃已經走上日程，動態頻密，多個項目正在緊鑼密鼓地動工。南都記者了解到，品牌房企轉型之初，其項目多在一線城市進行“試水”。如保利地產的第一個“嘗鮮”項目落戶廣州南沙，將打造跨境電商產業園區。據保利地產透露，其公司將會以一線城市群為目標區域，拓展1-2個項目。另外，星河控股以深圳為根據地，開拓了星河·WORD產業園，通過該項目積累了多元化的招商資源和產業鏈整合的能力，轉而向周邊的城市擴張。
實際上，品牌房企轉型產業地產的現象始于2013年，但一直并未激出特別大的“水花”。一位業內人士談到，過去住宅市場的高利潤，使房企未有足夠的動力轉型。但隨著今年的調控政策收緊，住宅用地價格上升等因素，促使房企真正下決心轉型。
2016年，《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》發布，提出加快培育特色小城鎮。這一政策使得正在轉型的房企看到了發展的風口———打造特色小鎮。“碧桂園集團積極響應國家提出建設特色小鎮的號召，未來將聚焦創新和綠色產業的發展。”一位碧桂園的產業部相關負責人談道，“產城人的融合發展可以為政府帶來稅收、就業等紅利。”
從近期的動態也可見房企轉型的“雄心壯志”。碧桂園已經于今年6月成立了碧桂園莞深產城事業部，火速與思科公司、富士康、李開復創新工場、浪潮集團、清華大學、中科院綜合研究中心等一大批機構建立戰略合作，同時已在惠州落地建設首個標桿項目———潼湖科技小鎮。此外，時代地產計劃在未來5年從珠三角起步，投資并打造南海全球創客小鎮、廣州白云空港小鎮等近30個“未來小鎮”。華夏幸福已經與東莞中堂鎮政府簽署合作協議，還與佛山南海丹灶和高明區簽署了合作備忘錄。
“一方面是響應國家政策，但更重要的是房企傳統的盈利模式正在被壓縮。”深圳知名的媒體評論人瑞橋認為，“土地的供應量正在縮減，房企已經在考慮未來5至10年的發展，從銷售物業向租賃、運營轉型是必然趨勢。”
“甲方向銷售、租賃轉型，這是必然的趨勢。運營的比重較大。”而上海一家從事土地交易平臺的高管也向南都記者印證：“現在房企的土地需求非常強烈，都在集中資源搶奪發展較好城市的土地資源，不會太在意用地性質。”
另一方面，“房企轉型布局產業地產與城市發展息息相關。目前，政府也有意引導房企做產業地產。如果房企能通過產業運營，為當地招商引資，帶來經濟增長，政府的態度是打開門歡迎。”合一產業運營有限公司董事總經理陳晨談道。
值得關注的是，盡管產業地產是資金投入大、回報周期長的行業，但卻具備長期增值功能。這成為了房企青睞產業地產的重要原因。陳晨介紹，以深圳為例，房企可以通過拿地自持，運營產業項目，實現資產增值。
布局
深圳：多家本地房企涉足工改工領域
在深圳土地稀缺，舊住宅區、舊村改造難度頗高的大背景下，房企轉型布局產業地產的征程早已開始，并且多數集中在“工改工”領域。根據世聯行首席工改顧問提供的數據，目前深圳有30多家本地開發企業布局“工改”領域，且極大部分企業已設立以“工改”為核心的業務部門。而截至2016年底，至少60家外地開發企業通過合作、收購等多種形式搶灘深圳“工改”市場。
產業新城運營商華夏幸福強勢進駐深圳，碧桂園在深拿下6幅“工改”地塊，卓越決定進軍“工改”……一系列的房企動態顯示，深圳為產業地產的“必爭之地”。
瑞橋認為，“深圳的產業地產發展，從拿地、立項再到運營，已經進入了高度的市場化階段。”據了解，深圳有很多“工改”項目的前期盈利主要是地產租售，地產銷售和產業運營的盈利比例為9：1；但隨著項目產業運營的逐步成熟，項目的地產租售和產業運營的盈利比例逐漸發生轉變，后期，產業運營的收益達到30 %，產業投資甚至盈利高達50%，而地產租售的盈利僅占20%。
在積累了一定的產業資源和基礎的情況下，房企以深圳、廣州等一線城市為據點，開始向周邊城市進軍。
東莞：金地、星河布局臨深區域
早在2014年，萬科已經和本土房企中天集團合作，在市中心南城打造了769文化創意園。而綠地承建的常平鎮產業發展中心早已掛牌。相比之下，新一輪的產業布局在定位上更加明晰，不約而同地向高新制造業、智能產業靠齊。其中，金地布局東莞塘廈鎮，打造金地·智匯港項目，主攻智能制造產業；星河控股與黃江鎮政府合作，正在開工建設星河互聯網小鎮。
“星河重點布局粵港澳大灣區，在深圳和廣州兩個一線城市周邊選擇產業特色鮮明、生態環境優美、交通便利的小城鎮，重點打造產業小鎮。”星河控股產業部回應，“東莞可以說是大灣區的樞紐城市，同時其傳統制造業與電子信息產業實力雄厚，在承接深圳優勢產業外溢方面具有得天獨厚的優勢。”
此外，東莞的臨廣區域也成為產業地產的落腳點。年初，華夏幸福與東莞中堂鎮政府、東莞實業投資控股集團簽訂《合作備忘錄》，參與PPP項目采購程序，打造產業新城；9月22日，安華的數據中心項目在麻涌新沙工業園正式開工。據了解，安華與東莞電信合作，將共建“T 3+數據中心”項目，建成后將進一步提升東莞電商產業。麻涌鎮黨委副書記陳文龍在開工啟動儀式上表示，安華的數據中心項目將有助于帶動麻涌的大產業發展，同時麻涌鎮政府將全方位支持數據中心的建設和運營。
佛山：保利、時代、寶力“牽手”小鎮產業項目
佛山正在和大灣區內的“兄弟”城市們一同，進入小鎮建設的快車道。在佛山資深產業項目運營業內人士的眼中，佛山已經發展起來的產業地產領域，將在小鎮的建設下更加注重功能性與復合型。這種“復合型”不僅僅體現在功能上，還在于參與其中的建設者與運營者。
今年8月，佛山市確定了首批15個市級特色小鎮規劃建設工作，包括順德北滘的佛山智造小鎮、南海桂城的佛山千燈湖創投小鎮、順德陳村的佛山花卉小鎮、禪城張槎的佛山綠能裝備小鎮、順德樂從的佛山樂商小鎮、南海西樵的佛山嶺南文旅小鎮、禪城石灣鎮的佛山陶谷小鎮、三水樂平的佛山廣府印象小鎮、三水白坭的佛山文創古鎮、三水西南的佛山水都小鎮、順德龍江的佛山家居名鎮、禪城南莊的佛山建陶小鎮、南海里水的佛山廣佛里智慧慢城、高明楊和的佛山鷺湖假日小鎮、高明明城的佛山東洲鹿鳴體育小鎮。
包括在7月份就已經正式揭幕的千燈湖創投小鎮在內，佛山首批特色小鎮在今年以來已經先后發布投資規劃與建設方案，以及預期進度。其中，多個以包括智造、創業、創新等定位產業功能為主導的小鎮，也相繼發出與房企集團的合作，包括拿地進駐開發、簽署合作備忘錄等合作形式。
就在7月千燈湖創投小鎮揭幕同月，“甲骨文(佛山)技術人才創新創業基地展示中心”在南海千燈湖金融高新區內正式舉辦揭牌儀式，同時“甲骨文(佛山)技術人才創新創業基地合作備忘錄”舉辦簽署儀式。甲骨文公司、中國保利集團、佛山邑谷信息技術有限公司簽署甲骨文技術人才創新創業基地合作備忘錄。
隨后，9月份南海區大瀝鎮原中大皮革城地塊由寶力控股集團競得，從該地塊開始，大瀝鎮將攜手寶力控股集團有限公司建設廣佛慧谷項目，計劃6年內實現園區產業總投資約50億元。
據了解，廣佛慧谷是大瀝建設全球創客小鎮的重點項目之一。除了廣佛慧谷項目，早在去年底，時代地產就對外發布，作為時代地產“未來小鎮”率先探索促進產城融合的重要載體，位于南海區大瀝鎮的創客小鎮項目已經啟動。在今年2月底佛山市南海區舉辦的建設“全球創客新都市”暨2017年度城市更新項目推介會上，時代地產再度為項目發布最新動態，項目在2017年內正式動工。
本次寶力拿地進駐后，大瀝鎮還發布了時代創客小鎮項目的最新進展，時代創客小鎮目前已和微軟、華為等企業和研發機構達成合作意向，還有部分重點項目在洽談中。
聚焦
如何遏止房企變相圈地搞住宅開發？
隨著房企大量入駐產業地產領域，有關圈地的質疑聲音隨之而來。瑞橋談到，這是一場政策的博弈，部分開發商想將產業用地轉換為住宅項目，但是政府早已意識到這個問題，從政策上已經進行了嚴密的管控。
清華大學中國新型城鎮化研究院調研組在調查中提醒，在發展特色小鎮的同時，地方政府要嚴控簡單量的擴張。針對房地產企業借機圈地的潛在傾向，地方政府應強化對小鎮特色產業發展基礎、發展前景、參與主體和實現路徑等方面的嚴格審查和有效引導，對特色小鎮的空間規劃、土地資源投放規模和節奏、公共服務設施配套建設要求等出臺必要的規范，采取嚴密審查、實時監控和違規必查的方式，引導市場主體切實培育高端功能和新型產業，并對此類經驗加以推廣。
政府如何管控？從土地供給前端審查嚴控變相發展住宅
南都記者查閱《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的主導意見》了解到，為強化土地供應的產業導向，會對不同產業用地供給方式和供地年限實行差別化管理。同時，在土地供應方面將會強化產業導向，同時實行差別化地價政策。如對符合深圳產業發展導向的總部經濟、戰略性新興產業，現代服務業等，將給予地價優惠支持；對于容積率較高的新建產業項目，也會給予地價優惠鼓勵。
“從M 1的供應土地類型來看，開發商自持的物業比例越多，地價就越優惠，最低按照相應物業公告基準地價的10%繳納。這是為了鼓勵開發商自營物業。”深圳一業內人士談道，舉例而言，深圳有M 1和M 0兩種工業用地，前者是普通的工業用地，只能“工業改工業”，目前嚴控商業、公寓等配件設施，幾乎不允許修建。而M 0為新型產業用地，可以進行居住設施的配建。但就目前來看，M 0用地的指標非常少，開發商將M 1改為M 0的現象已經非常罕見。
在改造上，如果改造方向為居住用地的項目配建的安居型商品房，按該項目安居型商品房以外住宅部分應繳地價標準的50%計收地價，但最高不超過其按公告基準地價標準應計收的地價。但如果改造方向是新型產業用地的城市更新項目建設的安居型商品房，就是按50%地價計收。
而今年5月，一份《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》橫空出世，才正式從最小產權單元劃分、限制“工改商”、“工改住”、其他附屬功能設計等供應前端進行調整，將“工改商”、“工改居”等情況在前期審查時卡住。
同樣，東莞早在2015年出臺印發《東莞市產業用地指南》，對產業的項目定位、項目固定資產投資土地產出率、土地稅收產出率、行政辦公及生活服務設施用地所占比重等都做了相關的規定。其中，在行政辦公及生活服務設施用地所占比重上，政策明確規定其面積一般不超過工業項目總用地面積的7%。同時除符合政策要求的工業項目以外，嚴禁在工業項目范圍內建造成套住宅、賓館、招待所等非生產性配套設施。
實際上，新型產業地產的形態多樣，對于土地的需求也較為靈活多變。針對土地供給方式、土地利用效能、產業準入條件等方面，佛山市已經開始進行針對性探索，最大限度地盤活全區存量產業用地。
今年8月份，佛山南海區出臺《產業用地提升指導意見(試行)的通知》(以下簡稱《指導意見》)。《指導意見》提到，在創新土地供給方式上，將原來規定的50年使用年限根據實際情況縮短為10-50年，并提出“先租后讓”的供給方式；同時，可對剩余部分符合條件的產業用地土地使用權進行分割轉讓，以及提出完善產業用地運行機制。
另外，《指導意見》還提出完善產業用地運行機制。南海將成立產業項目準入聯審會議制度，對產業類型、生產技術、投資強度、稅收強度等經濟指標進行多部門聯審，設立產業項目的準入門檻。項目落地后，相關部門也將針對產業準入、土地供應、供后監管等重點環節進行把控，實現產業項目全生命周期管理。
房企如何贏得政府支持？成功的項目是政府選擇的考量依據
在土地開發強度高，產業發展需求猛漲的情況下，產業用地的稀缺性不言而喻。作為產業地產的“新兵”，房企是如何贏得政府的支持呢？克而瑞深圳區域總經理陳洪海認為，品牌開發商擁有雄厚的資金優勢，這是首要因素。其次，房企是否具備拿得出手的產業項目也是政府考量的重要標準。不少房企在前期為了快速積累產業資源，會通過股權收購、簽約合作等方式尋找合作運營商。
陳晨談到，從目前來看，政府對于入駐的產業項目并沒有量化的標準。但一般都有這樣的共性。第一，從前期項目的立項、招標開始，企業必須要有可以導入的產業企業，包括能夠招商的企業、行業協會等。第二，開發商需要有一定的運營能力。部分開發商會通過和運營商簽署委托協議來彌補在產業運營上的短板。值得注意的是，合作必須是有正式的委托協議，如果僅僅是框架合作，現在也很難說服政府。
星河產業集團向南都記者透露，在東莞黃江打造互聯網小鎮是有備而來。據了解，星河集團在深圳已經積累了龐大的產業和合作資源。在互聯網+、新一代信息技術、智能制造、生命健康以及現代服務業這五個產業領域，星河已集聚了一大批相關的企業和商業品牌，其中不少已經有初步意向隨星河共同到黃江發展。
在產業地產領域已有建樹的華夏幸福主要以PPP市場化的運作機制打造產業新城。具體是指，華夏幸福與地方政府確立的政府和社會資本(PPP)合作模式，從“一事一議”變為以PPP機制為核心的協商制度，可大大提高城市建設與公共服務的效率，創造出“1+1>2”的效果。
陳晨認為，在產業引導上，政府充當著重要的角色。因而在產業規劃發展的前期，政府不僅要出臺相關的政策，進行適當的引導，同時也要明確當地的產業定位，進行明確的產業規劃。
