隨著城市中心區人口向外圍遷移，城市呈現多中心發展態勢，為滿足居民就近購物的需求，政府在城市非核心地段規劃居住區時，在新出讓的土地中增加了商業的比例。這一趨勢為社區商業的發展提供了更廣泛的空間，使其成為各界關注的焦點之一。
據國家有關統計數據顯示，未來幾年，位于“最后一公里”的社區商業的消費將有望超過社會消費零售總額的30%，其巨大的發展潛力和空間在為居民生活帶來便利的同時，也為投資者帶來商機。
在競爭日趨激烈的成都商業地產市場，藍潤商業集團已看到社區商業與消費者距離最近、最貼近消費者日常需求的特性，開始將其作為全新突破口，進攻商業地產新價值洼地。
藍潤社區商業項目分布圖
據了解，藍潤商業現已在成都全城布局7個大型商業綜合體項目，以及10余個社區商業項目。看似不同的兩類業態，卻在定位、資源、運營、服務等方面相輔相成。帶著諸多社區商業方面的疑問，贏商網與藍潤商業集團總裁賈耀勇先生進行了一次深入溝通，其對社區商業的整體打造思路、運營模式、業態的選擇標準等要素進行了全方位的解讀，將藍潤40萬方自持社區商業街的商業邏輯呈現于眾。
藍潤商業集團總裁 賈耀勇
靈活拆分產品 延伸特色主題
“我們希望成為中國社區商業價值發掘踐行者，在創新精致社區生活方式、重塑社區商業價值的過程中，締造藍潤社區商業品牌，實踐藍潤商業戰略部署，創立獨具一格的藍潤社區商業模式及品牌影響力。”談到藍潤商業在社區商業上的愿景和目標時，賈耀勇信心十足。
目前，藍潤社區商業以“潤道”主題商業街區為主要產品線，涵蓋街區式商業和社區底商兩種業態。面對贏商網為何以“潤道”為整個產品線命名的問題，賈耀勇解釋，“潤道” 除與成都乃至四川方言諧音外，還匹配城市獨有的文化沉淀，體現了藍潤社區商業既契合周邊商業基礎、又具備自身特色的屬性。
盡管目前只一個產品線，但“潤道”的每個項目都各具特色。“藍潤商業會在結合周邊居住人口、消費環境、歷史文化底蘊等因素之后，針對性的作出項目的特色主題定位。有的以青春時尚為主題，有的以生態健康為主題、有的以情景式互動為主題等等。”賈耀勇相信，通過特色業態的匹配，以及景觀、雕塑小品等特色空間的打造，“潤道”將完美地融合美食、美景與閑逸生活態度，呈現精彩成都“慢生活”。
光華春天效果圖
以光華春天的社區商業項目為例，該項目周邊教育資源豐富，因此藍潤商業將其打造成了一個教育主題的商業街——“潤道·金榜街”。據悉，除了引進滿足居住人口基本商業需求的生活配套業態，以及滿足家庭、青年社區需求的特色餐飲業態外，潤道·金榜街還定制化的引進了相當比例的兒童業態，包括兒童教育、兒童娛樂、兒童零售等，充分迎合了周邊消費者個性化的需求。
精準拆分運營階段 鎖定目標客群共鳴
商業最核心的要素永遠是“人”。面對穩定的消費客群，社區商業在提升其品牌忠誠度之外，如何才能讓消費者產生情感上的共鳴？對此，藍潤商業做了全方位的思考。
在打造社區商業項目時，藍潤商業除了做好充分的市場調研分析，了解周邊人口的年齡結構、消費水平以及周邊主要的商業配套設施外，還對當地社區商業處于什么樣的成長階段進行了精準拆分，根據培育期、成長期、成熟期等不同階段的社區商業特點，做了差異化的品牌調整。“住宅人群剛入駐時，社區商業還處于培育期，所以應引進過渡型業態。而當住宅入住率較高時，更多的業態應該是為了提升生活服務品質，比如書吧、咖啡廳、酒吧等等。”賈耀勇分析。
V客東區效果圖
此外，賈耀勇還強調，如果一個社區商業只為周邊社區服務，其商業輻射能力、商業價值都會大打折扣。而藍潤商業之所以將每個社區商業都進行不同的主題定位、打造不同的特色空間、引進不同的特色業態，目的就是希望讓它們的輻射范圍、輻射客群更加廣泛，以此吸引增量客流。“我們位于東郊音樂公園旁的V客東區項目，總的定位是青年時尚潮玩之所、都市新生活潮流街區，所以在做品牌引入時，考慮了電競、主題電影特色影院、主題酒店等帶有青年時尚元素的品牌。”這樣的組合，能利用有限的區域覆蓋更廣的消費客群，帶動目的性消費。
業態品類剖析 商業模式復制
藍潤商業通過對社區商業招商體系的深度剖析，將業態品類統一規劃成三類：
一是連鎖化戰略合作類業態。包括24小時便利店、連鎖藥店、銀行等，這些業態能保證招商的基本品質；
二是自營業態。通過諸如運動公園、茶館、藝術博物館等自營品牌的拓展，進一步提升了企業及其項目的品質形象；
三是特色業態。目前，藍潤商業已成功與IDG集團簽署了戰略合作協議，并開始以綜合體項目藍潤置地廣場作為試點，與其旗下多個品牌達成深度合作，后期也將逐步拓展到“潤道”主題商業街區中。與此同時，藍潤商業還將引入一些首進成都的特色品牌，形成差異化競爭。
而招商方面，藍潤商業采用租售結合的方式，一方面，對自持自營產業實現系統化管理，另一方面，全方位提升租賃服務品質。
錦江春天效果圖
賈耀勇表示，藍潤社區商業項目在未來均具備可復制性，不僅模式可復制，街區的主題或許也可以復制。“比如我們的教育主題街區做好了，在一些新開發的項目中，就可以按照這個范本跟合作的連鎖品牌、以及藍潤的自營品牌實現在項目的快速落地。”
項目統一運營 核心優勢助力
雖然“重資產”的形式被越來越多的商業地產運營商“拋棄”，但藍潤的社區商業目前均以自持為主。賈耀勇分享到，社區商業想要獨具一格，關鍵在于巧妙平衡自持與租售比例：
首先，要實行統一的商業管理、物業管理、品牌定位、業態規劃等；
其次，在進行銷售時，盡可能選擇會自營且品牌定位符合項目整體定位的投資人；
再次，可通過正向激勵來提升銷售類商鋪的運營、管理水平及店面形象。“比如一店一色的店招門頭設計，可以單獨設置設計大獎，提升商家的積極性和激發創意性。”賈耀勇舉例。
此外，對于一些關鍵節點的商鋪，應采取“自營+自持”結合的模式。
藍客城效果圖
綜上所述，發力社區商業的藍潤商業在“潤道”主題商業街區項目的打造上，已然擁有五大優勢。
第一，“購物中心+社區商業”的強大品牌號召力。規劃成型的7大購物中心，已積累和儲備了大量可共享的品牌資源。
第二，藍潤項目布局較完整。遍布成都東西南北中的住宅項目，為社區商業客流提供了基本保障。
第三，大數據的運用。藍潤通過“自有互聯網大數據平臺+外部優秀的會員大數據平臺”相輔相成的方式，實現線上到線下的順暢引流。
第四，強大的團隊。專業團隊的無縫平移復制，將購物中心的招商模式嫁接到社區商業，促進社區商業的提檔升級。
第五，活動式營銷。豐富的活動，不僅可以提高固有消費者粘性、互動連鎖反應，且能帶動異業聯動消費，助力整合式營銷推廣。
從住宅底商，到主題鮮明的街區，社區商業在不斷升級換代。隨著商業競爭加劇，仍處于起步階段的社區商業或將是行業的下一個風口，也倒逼商業地產運營商不斷提高自身的商業運營能力。
在社區商業仍有大片空白市場的成都，藍潤商業10余盤聯動的大動作，不僅是該集團實力的表現，也顯示了其對社區商業未來的看好。
也許，藍潤在社區商業上的“野心”遠不止于成都，對此賈耀勇表示：藍潤社區商業的下一步將如何落子，請拭目以待。
