日前，戴德梁行最新發布的《2016-2017中國商業地產大宗交易市場報告》顯示，從全球資本來看，2017年可用新資金預計將達到4350億美元，雖較去年的最高紀錄減少2%，但仍為有史以來第二高。面對又一波大量資金的涌入，中國預計成為繼美國之后第二大投資目標國家。另外，根據Real Capital Anal yt ics(RCA)數據顯示，2017年上半年中國市場投資額達到人民幣1060億元(約合154.5億美元)，實現同比增長并創歷史新高。
全年投資有望突破新紀錄
中國商業地產投資于2016年創歷史新高，大宗交易金額高達2094億元，較2015年翻了一倍。盡管2017年一季度記錄的交易額僅為500億元人民幣，但不少大型資產交易正在進行中，戴德梁行預計交易額會在第二、三季度飆升，2017年全年交易總額有望突破新紀錄。
第一太平戴維斯(Savil l s)統計數據顯示，得益于2016年下半年的強勢行情以及今年上半年的創紀錄表現，截至2017年6月末的12個月中，投資額累計達人民幣2790億元(約合412億美元)。上海再次成為國內最活躍的交易市場，過去一年共成交168套物業，交易總額人民幣1120億元。其中，寫字樓又一次占據投資市場半壁江山，零售物業占四分之一，其余則由工業物業、酒店和住宅投資組成。
第一太平戴維斯(Savil l s)稱，盡管投資收益率不斷壓縮，且住宅市場在調控新政下快速降溫，但中國投資市場仍然非常活躍。過去12個月中，投資組合交易伴隨著開發商的整合呈現升溫趨勢。中小型開發商融資難度增加，同時大型開發商尋求投資組合合理化，加之政府向高杠桿開發商施壓，多重因素共同推動開發商整合。
據悉，一些投資者已開始考慮投資利基市場以尋求更高收益率，但由于投資機會缺乏、投資者對市場了解有限、商業模式及退出機制尚未得到驗證，利基市場短期內難以擴張規模。為尋求更高收益、更多投資機會，投資者更有可能轉向二線城市。一些二線城市的供應高峰已經接近尾聲，需求側則得到迫于成本壓力而從一線城市遷出的企業及個人的強勢支撐。就目前而言，投資重心仍然集中在資本安全和流動性均有所保證的重要資產類別和主要城市。
寫字樓和零售物業組合受投資者青睞
國際投資者在2016年掀起一股資產出售熱潮(出售物業總值人民幣1210億元，收購物業總值人民幣660億元)，不過第一太平戴維斯(Savil l s)表示，國際投資者現已恢復穩定持有基調，出售與收購金額基本兩相抵消。而上市公司和房地產投資信托一直是最活躍的買家，從2017年初至今收購物業總值達人民幣320億元，而2016年全年僅為人民幣410億元。
據戴德梁行報告顯示，按資產類別來看，寫字樓仍為最受歡迎的資產類別，占到2016年全年總投資額的一半，略高于2015年42%的占比。對于零售物業的投資在2016年增長尤為顯著，占到交易總額的27%(560億元)，為2010年以來最高占比。
由于寫字樓資產的激烈競爭使得其收益率不斷壓縮，許多投資者把目光轉向零售物業。其中一部分投資者計劃通過物業提升或租戶調整而取得更高的租金，另一部分則打算將其收購的零售物業改造成寫字樓或綜合體以實現更高的回報。
在綜合體項目的收購中，寫字樓和零售物業的組合占到了九成以上。有一定零售體量的寫字樓通常可以達到較高的入住率或租金增長，寫字樓內的員工也可為其零售區域于工作日帶來較為穩定的客流量，兩者相輔相成使該類物業受到投資者的青睞。
值得關注的是，內資買家占到2016年全年商業地產大宗交易總額九成，為10年來最高占比。內資企業以其資金雄厚、審批較快等優勢大舉涉足中國一線城市。在上海，以險資為主的內資機構資本十分活躍，在內資投資總額的占比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續低迷的狀態下，險資的資產配置壓力不斷加大，而商業地產尤其是位于一線城市的優質物業成為各大險資互相爭奪的對象。
港資和新資在中國商業地產外資投資商中仍占主導地位，而歐美資本在華投資普遍較保守或者傾向于短期投資，并對新興市場或風險較高的資產接受度相對較低。
可增值型或機會型資產將成市場新寵
近年來，由于租金增長放緩而資本價值增長超速，中國商業地產收益率受到壓縮。尤其在北上廣深一線城市，由于對優質物業競爭激烈，甲級寫字樓價格于2016年在四市平均上漲近10%，而租金僅平均增長1%，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%降至4.9%。未來，在龐大供應量的壓力下，預計租金增長仍保持緩慢，收益率預計或將繼續下滑。因此，更多投資商把目光轉移至對資產價值的提升，可增值型或機會型資產越來越受歡迎。
除此之外，盡管寫字樓物業將繼續受到追捧，越來越多的投資者將放寬目光以尋求更高回報率的資產。除了近年來因電子商務行業的崛起而迅速發展的物流倉儲業外，數據中心、養老產業、學生宿舍、旅游地產等“新興資產”也將受到更大關注。
中國的商業地產在經歷二十年的快速發展后，已全面進入存量模式。戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮杰表示：“城市更新、產業升級、改造創新將成為未來幾年愈發關注的話題。對于投資者來說，有效的資產運營管理將成為制勝因素。在核心成熟物業緊缺的當下，投資者可將目光放寬放遠，從眾多的新興市場或新興物業中發掘投資亮點。”
