規模化已成為房企的“時尚”追求。
在房企中報發布季，多家房企均表態將上調年度銷售目標。碧桂園將年度目標調至5000億，旭輝提出沖擊3000億，招商蛇口目標直指千億，遠洋、富力、金茂亦將千億目標提前。第一梯隊奔萬億，第二梯隊向往3000億，未達千億房企向著千億快馬加鞭……做大規模，盡快實現千億，成為“有追求”房企的必選題。
如今，房企在規模擴張之路上狂飆突進，規模之戰愈演愈酣，但對于房企而言，做大規模并不意味著高枕無憂。在調控政策收緊、市場趨冷、資金全面收緊的市場形勢下，房企在摘獲規模之果的同時，也意味著與風險共舞。
在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，房企規模化特征表現越突出，企業運營過程中累積的市場風險就越大，甚至規模化的慣性會將企業拖至短期內突然一夜之間崩塌的境地。
對此，有業內人士亦表示，房企在注重規模化擴張的同時，如何提高利潤率才是最關鍵問題。同時，房企也應該關注在傳統住宅以外領域的開拓和發展，為未來布局。這是當前規模化背后房企亟待解決的困局，也是規模化房企化解當前運營風險必然要考慮的問題。
規模沖動
據初步統計，今年上半年，房地產市場有7家1000億元銷售規模房企，其中，3家房企銷售規模突破2000億元。500億元以上銷售規模的房企達15家，100億元以上銷售規模的房企達75家。與此同時，不少房企紛紛上調全年目標。
以行業龍頭碧桂園為例，碧桂園穩健的跨越式發展得益其審時度勢的營銷策略及在城市布局方面的差異化戰略部署。相比只聚焦于一二線核心城市，深受調控影響的房企而言，上半年，碧桂園一二線銷售額與三四線銷售業績不相上下，各占半壁江山。上半年，碧桂園實現2889.1億元合同銷售額，同比增131%；實現股東核心凈利潤71.9億元，同比增長34.9%。
外界顯然對于房企“老大”寄予更多期望。有意思的一幕是，當已穩坐行業銷售額第一的碧桂園宣稱將年度目標由4000億元上調至5000億元時，竟引來碧桂園“太保守”的外界質疑。對此，碧桂園總裁莫斌帶著“幸福的煩惱”回應稱，“不明5000億元目標怎么會被認為‘保守’，我也希望公司能在此目標上有所提升。”
同樣，在萬科業績會上，當萬科董事會主席郁亮被問及對規模化的看法及未來萬科的發展規模時，郁亮表示，這是他壓力最大的地方。“跟過去相比房地產行業發展不一樣，但不代表這個行業沒有機會。萬科現在就是七個字：當好農民種好地，天氣怎么變都沒關系。”郁亮稱。
中報顯示，萬科上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現營業收入698.1億元，同比下降6.7%。
經歷了高層動蕩調整的中海地產，2017年上半年實現銷售合約額1273.2億港元，雖然同比增長33.7%，但與恒大、萬科等45%-70%的增速相比，仍顯遜色。低調謹慎的中海地產新任主席顏建國也坐不住了，聲稱將提升全年銷售目標10%(調整后目標為2310億港元)。富力將2017年目標上調至800億，且計劃在2018年提升目標至1280億-1380億；遠洋董事局主席李明也拍胸脯表示，遠洋明年就可以做到千億；中國金茂提出2019年實現千億。
正如業內人士所言，在房地產“白銀時代”，住宅市場價格走勢相對平穩，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得較大的利潤空間，市場很難再有普遍性的規模化增長機會。就眼下的市場形勢而言，房企在“大而強”和“小而美”之間，只能選擇“大而強”，因為“小而美”的企業在當前的市場格局下根本無法生存。
從下半年龍頭房企銷售業績變化趨勢來看，由于市場將進入實質性的調整期，龍頭房企還會利用自己規模化的優勢“保量”，即使“以價換量”也要“沖業績”，確保規模上的市場地位。
鮮亮外表下的陰影
在房企轟轟烈烈規模擴張的背后，是土地高儲備以及伴隨之的負債率的上升和行業整體利潤率的下行。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，今年上半年房企銷售業績回升的表現并不意味著萬事大吉，即使2017年全年房企銷售業績仍然光鮮亮麗，這也只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續沿用規模化的擴張模式繼續前行。
“從趨勢來看，房地產行業的凈利率已經由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。預計今年房地產行業平均凈利潤率可能因為市場進入調整期和融資成本提升而降低至8%～9%，銷售規模千億凈利潤也就幾十億元，且還背負80%左右的資產負債，規模越大其背后隱藏的企業運營風險也就越大。”張宏偉說。
盡管中海地產董事局主席顏建國語氣中掩蓋不住對做大規模的渴望，但他同時更強調，中海追求規模與效益均衡發展，追求利潤總額是企業發展要點，優先于規模增長。“規模必須服從效益的發展，沒有效益的生意公司不會做，這是對規模發展設置的前提條件。”顏建國說。
碧桂園總裁莫斌也表示，碧桂園不追求高速發展，而是追求有質量的發展。
正如業內人士所言，規模化雖然仍是未來趨勢，但房地產行業市場容量一年也就10萬億左右，如果未來3-5年出現2-3家萬億房企，再有30家左右的千億房企，就意味著更多的房企在規模面前已沒有優勢。
此外，房企在規模化擴張之路上還面臨兩大風險：一是住宅市場短周期調控帶來的企業資金斷裂風險；二是收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業中長期的抗風險能力會減弱。
盡管，龍頭房企早在多年前便開始布局住宅開發之外的租賃業務、商業地產、養老地產等領域，不過，目前這部分的收入對于房企動輒千億的規模而言，可謂杯水車薪。數據顯示，大多數以住宅開發為主的全國性品牌開發商租金收入占到營業收入比例僅僅為1-3%，很少超過5%。
