一直引領央企改革的中糧集團，終于開始動刀地產業(yè)務。
近日，中糧地產公告稱，公司擬籌劃重大事項，該事項是否構成重大資產重組目前尚不確定，公司股票自2017年7月24日開市起停牌，公司將在停牌后10個交易日內盡快確定該事項是否構成重大資產重組以及停復牌事宜。停牌期間，公司將依據(jù)事項進展情況及相關規(guī)定履行信息披露義務。
網易房產注意到，在停牌前五日，中糧地產登上A股近五日龍虎榜機構凈買入榜單第三位，機構凈買入金額合共8182.44萬元。其中停牌前最后一個交易日流入資金7042.2萬，成交前兩位均為機構席位。重組在即，機構已提前嗅到風聲。
中糧地產核心地產開發(fā)業(yè)務盈利能力在央企中全面落后，幾乎僅為行業(yè)領先水平的一半左右。更為重要的是，公司地產業(yè)務是與集團糧食主業(yè)關聯(lián)度低的經營性資產。
接近深交所相關人士對網易房產指出，中糧集團內部，住宅地產和商業(yè)地產雖然各有上市平臺，但都由中糧置地統(tǒng)一管理。“其實是兩塊牌子一套管理班子，現(xiàn)在中央內部搞整合，這次停牌可能就是將原來拆分的業(yè)務重新整合。”
華創(chuàng)證券則提出，在中糧集團新任董事長趙雙連”瘦身健體”整體思路之下，中糧地產或成為集團未來資本運作重要平臺。“中糧地產作為體量與主業(yè)與中糧資本有較高協(xié)同性的上市公司，有一定可能成為中糧資本證券化的重要平臺。”
另外，網易房產獨家獲悉，中糧集團內部正在向北京市政府申報建設北京中糧農業(yè)科技雙創(chuàng)基地，該基地將吸收中糧置地入股。提高地產業(yè)務與公司主業(yè)的協(xié)同性，或也將成為中糧地產業(yè)務未來整合的重要方向。
無形之手中糧置地
中糧集團下轄兩個地產業(yè)務分平臺，其中于深交所上市的中糧地產專注于住宅業(yè)務，港交所上市的大悅城地產致力于發(fā)展以大悅城為主的商業(yè)地產。
而在中糧集團內部的架構設計上，集團目前有18個專業(yè)化公司和一個中糧營養(yǎng)健康研究院，其中地產業(yè)務的專業(yè)化公司是中糧置地。
根據(jù)官網介紹，中糧置地是中糧集團旗下從事房地產開發(fā)的專業(yè)化公司，在商業(yè)地產方面，中糧置地打造大悅城城市綜合體；在住宅地產方面形成了Top系列、祥云系列、錦云系列及鴻云系列四條品牌住宅產品線；同時還在北京、上海、深圳、三亞等熱點城市的核心地段開發(fā)了多個高端酒店、寫字樓、旅游地產項目；區(qū)域綜合開發(fā)項目北京農業(yè)生太谷包含在內。
可以說，中糧置地統(tǒng)管了中糧系內所有地產業(yè)務。網易房產了解到，中糧置地董事長周政，同時身兼中糧地產和大悅城地產兩個上市平臺的董事長。總經理曹榮根亦是身兼多職，除了擔任中糧地產總經理和成都分公司總經理，他同時還兼任大悅城地產執(zhí)行董事。
“中糧地產和大悅城地產雖然業(yè)務上做了明確區(qū)分，但一直就是沿用一套領導班子，且都由中糧置地統(tǒng)管，當時分拆上市是為了細分產品線，但在國資改革的大背景下，這種細分或將失去意義。”
從業(yè)績上說，中糧地產和大悅城地產業(yè)績在同行中都屬于吊車尾。2016年中糧全年實現(xiàn)簽約金額199.62億元，營業(yè)收入180.25億元，利潤總額22.34億元，凈利潤僅為13.33億元。大悅城的營業(yè)收入約為69.87億元，溢利為12.75億元。
另外，大悅城地產的股價近年來一直保持低位，目前僅為1.20港元/股左右，公司整體市值僅約170億港元，得不到資本市場認可，也不能起到任何融資作用。當初分拆商業(yè)上市的初衷并未兌現(xiàn)。
更為重要的是，如今央企涉足地產的邏輯正在改變，專業(yè)細分正在逐漸被區(qū)域整體的綜合規(guī)劃和開發(fā)能力所代替。近年來，無論招商蛇口的前港-中區(qū)-后城全國化擴張，還是華僑城文旅小鎮(zhèn)在各地動輒五百、上千億的投資都是最有力的佐證。
中糧地產和大悅城地產的整合正好可以順應這種潮流。事實上，中糧集團似乎也正在這樣做。網易房產注意到以中糧置地牽頭的區(qū)域投資正在徐徐展開，7月21日，中糧置地出面與武漢市硚口區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議；7月25日，中糧置地還帶隊與西安浐灞洽談片區(qū)投資開發(fā)計劃。
中糧資本證券化路徑
除了整合地產業(yè)務，中糧地產還有可能成為中糧內部金融業(yè)務的資產證券化平臺。
中糧集團金融業(yè)務的專業(yè)化公司是中糧資本，經營范圍包括信托、期貨、保險、銀行、基金等。根據(jù)中糧集團內部設定，中糧資本會根據(jù)市場環(huán)境，選擇重組、IPO等不同證券化方案。
今年4月，中糧資本正式拉開混改大幕。根據(jù)北京產權交易所披露的內容，中糧資本投資有限公司擬募資總額為80億元，其中至少50%為非國有資本或社會資本。本次增資后新股東持股比例合計不超過39%，其中員工持股比例約5%。
華創(chuàng)證券認為，由于央企混改堅持做大做強國資的同時，要實現(xiàn)吸引社會資本參與的“真混改”，對于增強社會資本與員工持股吸引力，保證退出途徑的國企分紅機制以及上市退出機制建設至為重要，考慮到央企數(shù)量進一步精簡的總要求以及國資控制力的要求，國內現(xiàn)有上市公司資產注入將是其重要途徑。
因此，在中糧集團目前A股與港股直接及間接控股的上市公司數(shù)量已達8家的前提下，中糧資本繼續(xù)IPO可能性較低。同時，A股的“中糧三兄弟”中：中糧集團對于中糧生化持股比例只有15%，而中糧糖業(yè)為糧食資產整合平臺，所以中糧地產作為體量與主業(yè)與中糧資本有較高協(xié)同性的上市公司，有一定可能成為中糧資本證券化的重要平臺。
就在7月18日，作為首批國有資本投資公司改革試點央企，中糧集團正式向社會公布其《國有資本投資公司改革總體方案》。集團認為，經過一年來的探索完善，“中糧方案”不斷向好、基本定型。
“在‘中糧方案’基本定型的同時，中糧地產停牌或是上述邏輯的重要驗證。”華創(chuàng)證券研究員解釋稱。
地產向農業(yè)主業(yè)靠攏
一直以來，中糧系地產業(yè)務為市場所詬病的點主要在于，地產業(yè)務在央企兄弟中身位靠后且與集團“國際大糧商”的定位嚴重脫節(jié)。
因此有分析人士指出，中糧集團需要在國資改革的關鍵時刻，為自身地產業(yè)務尋找“合理性”，即在整合做大同時，更好地與主業(yè)進行協(xié)同。
網易房產獨家獲悉，中糧集團內部正在整合新的平臺，“發(fā)展商業(yè)模式以現(xiàn)有研究院公共科研平臺為基礎，努力與專業(yè)化公司和社會科研機構、企業(yè)進行產權合作、項目合作和服務合作，以市場為導向，確定科技項目，成立科研公司。”
內部文件顯示，集團同意，以現(xiàn)有研究院土地和公共平臺為出資，吸收中糧置地入股，建設北京中糧農業(yè)科技雙創(chuàng)基地，廣泛吸收社會資本和科技項目入園發(fā)展。雙創(chuàng)基地項目報北京市相關部門批準。
雖然作為最新文件指示，執(zhí)行層面尚未有太大動靜，但中糧地產業(yè)務與農業(yè)結合不失為未來探索方向。事實上，中糧也正在這樣做。
位于北京郊區(qū)的中糧農業(yè)生態(tài)谷項目正是這種思路的嘗試。該項目位于北京市房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)，總占地面積11.4平方公里，2009年初步開始計劃。當時中糧置地北京團隊考慮到在京拿地困難，遂與北京市政府商談，從農業(yè)角度切入，在郊區(qū)拿一塊地出來，探索新興城鎮(zhèn)的建設。
中糧置地內部人士稱，“生態(tài)谷的模式明眼人一看就知道，農業(yè)真的不賺錢，而且要持續(xù)投入，對于整個項目來說，農業(yè)盡量自己能夠減虧、打平，產業(yè)微利，更多的項目是在中央美麗小鎮(zhèn)房地產這一塊，這一塊是整個項目的核心，這個是大家做房地產這一塊應該很清楚。”
該人士稱，中糧希望能夠通過生態(tài)谷這個項目找到一條農業(yè)＋產業(yè)＋地產，或者說是農業(yè)＋地產，或者產業(yè)＋地產的發(fā)展道路。幾年后回看，這種開發(fā)模式或許比單一的住宅或商業(yè)更有競爭力。
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