7月19日，“第三者”富力地產的半路殺出，讓萬達與融創原本“雙宿雙飛”的聯姻會，在眾目睽睽之下變成了“斗地主”。
盡管這場“驚世大交易”在首富王口中是一次“三贏”，但不管怎么看，富力地產的火速入局都像是去撿漏的。
深耕房地產市場二十余載的富力地產如今已擁有多元化的產品體系，在打造住宅的同時也積極向商業地產領域進軍。富力地產的首個商場項目北京富力廣場就坐落在北京雙井。
富力廣場的出現為蓄勢待發的雙井商圈注入了強大的動力，對于區域價值和活力起到提振的作用。開業至今已逾9年的富力廣場，今日表現出怎樣的光景？
CBD后花園的“糾結”
隨著經濟發展向好，北京市各區域間“群雄逐鹿”，商圈分割現象明顯。老牌商圈王府井、西單依舊是游客的首選，三里屯是時尚潮客的最愛，精英匯聚的CBD則以高端消費地標著稱。可以說，北京各大商圈均有其標志性符號和象征，但眾多商圈中雙井商圈的地位卻頗為特殊。
坐落在北京東三環緊鄰國貿的雙井，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈，多年來常被人稱為“CBD的后花園”。隨著CBD商圈的發展，區域內大量高端居住人群及商務人士的消費外溢，為雙井商圈提供了穩定的客流和消費力。雙井和CBD既聯系緊密又相對獨立，既存在一定的商圈合力，又彼此相互競爭。
其向北一公里即是CBD核心地標國貿，而南面則毗鄰北京老牌社區勁松。得天獨厚的地理優勢使它受到廣泛關注，日益成為一個頻繁見諸于媒體的核心商圈之一。但橫亙在CBD的“新”與勁松的“舊”之間的雙井，一方面補給傳統社區勁松，一方面受到國貿的競爭擠壓，位置優越卻定位模糊，雙井一度陷入商業需求旺盛但沒有標桿項目的尷尬境地。
2002年3月，富力地產以32億元競投奪得廣渠門外48萬平方米的土地。次年，面向工薪階層推出的富力城一期問世。2006年，在富力城一系列配套設施休閑會所富力會、富力雙子座寫字樓、五星級的富力萬麗酒店、5A級寫字樓富力中心等裝備齊全之后，富力地產進軍商業的開山之作——富力廣場才開始招商，并于2008年正式開業。
隨著進駐CBD的大型國內、國際企業越來越多，更多的高端商務人群聚集到了CBD附近，也為雙井地區帶來了更多的高端人群。在富力廣場進駐之初，雙井的商業氛圍較為薄弱，除去超市和家居市場外，并無其他商業配套。富力廣場也的確為雙井的消費氛圍注入了新的動力，對雙井商業起到了提振作用。
李嘉誠曾用八個字總結了他一生投資開發的經驗：“地段，地段，還是地段。”土地的價值表現為城市中心黃金價值，越是黃金地段價值越高。這條“地段論”一直被房地產業界奉為金科玉律。
如果以地理位置作為論斷，地處雙井商圈核心位置、緊臨東三環、背靠CBD、周邊住宅眾多、寫字樓林立、與地鐵10號線雙井站無縫連接，富力廣場的地段價值有目共睹。然而，眾多利好之下的富力廣場9年的發展卻沒能蒸蒸日上，而是逐漸“步履蹣跚”，與雙井商圈的人聲鼎沸相比，富力廣場的客流至今難言理想。
筆者走訪發現，偌大的賣場內消費者寥寥無幾，并且樓層越高，人氣越低。正值折扣季，整個商城也是異常冷清，僅僅C&A、ZARA等幾個快時尚品牌店內還能聚攏消費者，其他店家基本無人問津。就連其他項目人氣爆棚的電影院也僅有零星幾個消費者在排隊購票。
定位不清：是一站式購物廣場，還是社區配套商業
據大數據調研結果顯示，富力廣場一公里內的常住人口約為15.3萬，高于周邊項目均值（國貿商城8.5萬、嘉里中心商場10.6萬、僑福芳草地9.5萬）；富力廣場一公里內的辦公人口約為1.9萬，遠低于周邊項目均值（國貿商城5.1萬、嘉里中心商場5.8萬、僑福芳草地3.8萬）。
數據可見，富力廣場的穩定消費客群主要為周邊居住人群以及一小部分商務人群。由于CBD商圈內的國貿商城、僑福芳草地等商業項目的虹吸效應明顯，以及今年二季度國貿商場三期B段開業，CBD商圈的零售版圖進一步擴大，對于富力廣場造成的競爭擠壓日趨加重，富力廣場也表現出對CBD商務客群的吸引力不足。
除去外來的競爭壓力，項目自身的短板也不可小覷。筆者走訪時發現，富力廣場的三層、四層，兒童、餐飲、零售等業態混搭，同時品類不夠豐富，無法覆蓋全客群，滿足客群一站式購物的需求。盡管隨著消費市場的變化，引進了體驗業態及潮流品牌，但依然沒能對于人氣提升起到很好的輔助作用，聚客能力不強。
筆者的一位朋友住在百子灣地區，距離富力廣場僅僅十分鐘的車程，但其周末逛街購物寧愿選擇驅車去位于崇文門的國瑞購物中心。在她看來，富力廣場的確離家近，交通也便利，但商場內的品類不夠豐富，買東西一次買不齊全。
富力廣場緊靠富力城，但是居住在富力城的消費者卻被北邊的國貿商城甚至大望路的北京SKP吸引。而周邊其他中等社區的消費力則因為富力廣場的品牌短缺，難以滿足他們一站式的購物需求把目光轉向其他購物場所。富力廣場的消費力就這樣被分流，最終給消費者留下一個定位模糊的印象。
富力廣場的路在何方？
曾經在所有人眼中，富力廣場得天獨厚的先決條件足以支撐它順風順水的發展，然而事情并非像人們想象的那樣理所當然。如今，經過9年在商場的“摸爬滾打”，漸漸有了點起色，但品牌更迭、業態混沌、人氣不佳等問題，仍像一把達摩克利斯之劍懸在富力廣場的頭頂。
2016年，富力廣場進行了一次“大換血”，調整品牌數占比為21%，涉及服裝服飾、飾品、兒童、家居生活及餐飲等業態。引進新品牌38個，優化場內品牌22個，解除合作關系品牌23個，壓縮出逾2000平方米面積用于新品牌引進，使用性改造以及輔助提升品牌租賃性價比。
富力廣場最初的定位比較模糊，雖然是社區配套商業的面積，但沒有做成社區配套商業。從去年大幅度調改可見富力廣場也意識到應該回歸社區配套商業，但是要徹底修正還需要一段較長的時間。
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利認為，富力廣場的經營狀況與富力的產品策略有很大關系，富力的主要精力是放在住宅而非商場的運作上面，富力廣場的真正屬性是作為住宅的配套。
富力從最初就把商場當作房地產的一個配套形式，對于商業是沒有長期訴求的，所以只要把做大眾化的品牌引入近來，滿足周圍居民的日常消費就夠了。這也就導致了項目運營不夠細致，業態、品牌布局不夠精準。
郭增利同時表示，體驗式消費和社區型商業是北京零售物業發展的主流趨勢，對于富力廣場而言，未來應該牢牢抓住業主的消費力，加強與周圍居民的溝通，了解他們的消費屬性、消費行為，目光瞄準社區消費從而進行目標明確的業務調整，這樣做才價值更高。
