北京SKP、上海東方商廈等老商場(chǎng)迎改造浪潮 帶動(dòng)商圈更新

核心提示：過去的一兩年里，北京SKP、漢光，上海八佰伴、杭州武林銀泰等標(biāo)桿性商場(chǎng)陸續(xù)完成了大規(guī)模改造，調(diào)整后大多取得了不錯(cuò)的效果。今年更多的項(xiàng)目開始實(shí)施改造工程，傳統(tǒng)百貨、購物中心都有……

　　過去的一兩年里，北京SKP、漢光，上海八佰伴、杭州武林銀泰等標(biāo)桿性商場(chǎng)陸續(xù)完成了大規(guī)模改造，調(diào)整后大多取得了不錯(cuò)的效果。今年更多的項(xiàng)目開始實(shí)施改造工程，傳統(tǒng)百貨、購物中心都有……

　　國內(nèi)商業(yè)發(fā)展20余年，很多項(xiàng)目都有十多年甚至更長的時(shí)間了，單從硬件上來看，就顯得陳舊、缺乏新意。

　　如今，人人都追求體驗(yàn)感，新項(xiàng)目又層出不窮，傳統(tǒng)模式的商場(chǎng)難免走下坡路。大規(guī)模調(diào)改，可以說是老商場(chǎng)不甘于被淘汰，做出的積極反應(yīng)。

　　另外，今年大量老項(xiàng)目啟動(dòng)改造計(jì)劃，與自去年下半年開始的實(shí)體零售商業(yè)的回溫不無關(guān)系。商場(chǎng)業(yè)主們對(duì)實(shí)體商業(yè)更具信心。

　　商場(chǎng)改造帶動(dòng)商圈更新

　　我們發(fā)現(xiàn)常常會(huì)從一兩個(gè)項(xiàng)目的改造，帶動(dòng)成為整個(gè)商圈的更新。比如，上海人民廣場(chǎng)的世茂廣場(chǎng)、第一百貨、東方商廈；以及徐家匯的恒隆港匯廣場(chǎng)、東方商廈、美羅城。

　　硬件改造成為重中之重

　　早期的商場(chǎng)調(diào)改，更多的是業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌組合的調(diào)整升級(jí)。硬件上的改造力度不大，而現(xiàn)在，商場(chǎng)都希望在視覺空間上給消費(fèi)者一定的沖擊感。

　　加之，老項(xiàng)目大多體量偏小，空間壓抑。增設(shè)連廊使多項(xiàng)目打通、令垂直空間更通透等措施非常重要。

　　抓住年輕中產(chǎn)家庭的心

　　雖然大家對(duì)“中產(chǎn)階層”的界限爭(zhēng)論不下，但很多商場(chǎng)還是把這群有一定收入基礎(chǔ)，追求生活品質(zhì)，或單身或有小孩子的年輕群體作為目標(biāo)客群。

　　商場(chǎng)希望通過軟硬件調(diào)整、新穎的業(yè)態(tài)或者品牌，重新喚起這些消費(fèi)者的關(guān)注。

　　下面我們分成兩個(gè)部分，把近一兩年完成改造的項(xiàng)目，以及今年剛開始火熱調(diào)改的項(xiàng)目，分別做一些分享。

　　看這些商場(chǎng)怎么改造

　　北京SKP

　　SKP的改造更多的體現(xiàn)在借鑒和效仿歐洲百貨的模式，比如，把品牌按不同品類分別開柜。以鞋區(qū)為例：鞋履店都集中在四層鞋區(qū)，即使Louis Vuitton也不例外。

　　另外，SKP加強(qiáng)了買手的部分，設(shè)有多個(gè)“SKP Select”區(qū)域，是商場(chǎng)買手團(tuán)隊(duì)采購的來自全球的精選貨品，對(duì)京城有品味的高消費(fèi)群體很有吸引力。

　　據(jù)某品牌的朋友分享說，SKP團(tuán)隊(duì)對(duì)很多品牌的產(chǎn)品都有深入的了解，洽談合作時(shí)會(huì)和品牌方聊貨品系列、預(yù)估產(chǎn)出、所需面積等等。對(duì)于品牌租戶承諾到店的限量款貨品也會(huì)嚴(yán)格監(jiān)督是否到位。

　　北京漢光百貨

　　從2014年開始，漢光百貨掀起了自開業(yè)以來，最大規(guī)模的改造，改造分層進(jìn)行，直到去年基本完成。

　　在這輪改造中，商場(chǎng)的外立面、門廳、天橋都做了調(diào)整，商場(chǎng)形象更加現(xiàn)代化。特別是天橋改建后，與大悅城的連接更加便捷。

　　另外，一層化妝品區(qū)在調(diào)整后形成了北京最強(qiáng)的化妝品陣容，形象和銷售產(chǎn)出都非常好。2016年銷售額6.6億，今年上半年更有明顯提升。

　　上海第一八佰伴

　　在第一八佰伴要改造的消息傳了很多年之后，終于在去年6月開始實(shí)施，并且在去年12月底重新開業(yè)。

　　不過，八佰伴的改造力度并沒有想象中那么大，主要是硬件環(huán)境的提升，以及部分品牌的調(diào)整，業(yè)態(tài)上沒有做大改革。

　　改造后，商場(chǎng)定位沒有明顯變化，只是一樓更聚焦在化妝品和國際精品上，移走了原來的黃金珠寶區(qū)。據(jù)了解，商場(chǎng)今年上半年化妝品區(qū)銷售額同比漲幅超過了40%。

　　上海徐家匯東方商廈

　　從去年9月開始，上海東方商廈閉店改造，據(jù)了解，這次改造邀請(qǐng)了國際知名的設(shè)計(jì)公司凱里森，希望突出場(chǎng)景體驗(yàn)和新穎美陳。

　　我們昨天進(jìn)行了實(shí)地考察，商場(chǎng)整個(gè)空間布局沒有明顯變化，但內(nèi)部裝修比以前精致、高雅很多。特別是地下一層引進(jìn)了“Leme生活鮮超”超市、和一些餐廳，裝修很漂亮。只是，客流量并不是非常理想。

　　杭州武林銀泰

　　2014年，武林銀泰和百大合并，并開始改造。百大的南樓、北樓分別成為銀泰的B、C館。整個(gè)改造到去年6月基本完成。

　　調(diào)改之后，A樓更加專注于女性消費(fèi)，一層化妝品專柜所采用的吸頂式設(shè)計(jì)也廣受好評(píng)。銀泰的化妝品區(qū)也成為商場(chǎng)的亮點(diǎn)之一。

　　深圳天虹Discovery

　　講到深圳的項(xiàng)目，可能大家更會(huì)關(guān)注華強(qiáng)茂業(yè)天地、金光華的調(diào)改。不過，在這里我們更想分享一下這個(gè)2萬㎡，原深南天虹的改造。

　　第一次注意到這個(gè)項(xiàng)目是看到朋友圈里的分享，商場(chǎng)的空間整、美陳完全不像傳統(tǒng)百化。據(jù)介紹，項(xiàng)目因體量小，容納品牌有限，所以把目標(biāo)客群定位為“80后力量女性”。同時(shí)，商場(chǎng)按照品類進(jìn)行統(tǒng)一裝修，形成五個(gè)品類集合館。

　　不過，從商場(chǎng)的品牌組合來看，一樓還是以ASH，Nine West，Clarks，Belle，周大福，六福，Barbara Rihl等傳統(tǒng)的鞋履、黃金珠寶、包袋等品牌為主。

　　廈門中華城

　　位于廈門中山路步行街的中華城是一個(gè)老項(xiàng)目改造比較成功的案例。商場(chǎng)開業(yè)之初定位高檔，有高端腕表一條街、美歲百貨等。

　　后來，美歲百貨撤離，同時(shí)，商場(chǎng)定位向國際時(shí)尚、化妝品和lifestyle的方向轉(zhuǎn)變，正符合它所處于的商圈定位，容易吸引年輕時(shí)尚客群。

　　據(jù)了解，在此轉(zhuǎn)變過程中，商場(chǎng)聘請(qǐng)了專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)在動(dòng)線上做了很多“手術(shù)”，讓動(dòng)線更加流暢。目前商場(chǎng)有Dior、Chanel、Lanc?me、Kiehl’s等化妝品，Michael Kors，Kate Spade，CK Jeans等品牌。  

　　更期待哪個(gè)項(xiàng)目的精彩亮相

　　我們昨天向讀者們征集了這個(gè)問題，發(fā)現(xiàn)大家對(duì)上海廣民廣場(chǎng)的改造最關(guān)注。世茂廣場(chǎng)、一百、東方商廈是最多被提到的。

　　上海世茂廣場(chǎng)

　　項(xiàng)目原名“百聯(lián)世茂國際廣場(chǎng)”，位于南京路步行街入口處。今年5月，百聯(lián)管理權(quán)到期后，世茂集團(tuán)將其收回，進(jìn)行升級(jí)改造 并更名為“上海世茂廣場(chǎng)”。

　　曾經(jīng)去過這個(gè)項(xiàng)目的朋友都知道商場(chǎng)原來的平面動(dòng)線死角很多，外立面也比較普通。所以，這次世茂首先在建筑上做了大改造。

　　商場(chǎng)邀請(qǐng)到曾主持“上海K11”項(xiàng)目改造的國際建筑師Andrea Destefanis負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，商場(chǎng)未來沿街做1-2層的雙層旗艦店，廣場(chǎng)上設(shè)立飛天扶梯直達(dá)3樓。

　　據(jù)介紹，項(xiàng)目已經(jīng)引進(jìn)Nike全球旗艦店、M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店、絲芙蘭亞洲旗艦店、星巴克上海旗艦店、“上海灘”主題的Hello Kitty室內(nèi)樂園、西西弗全國首家旅行主題書店、Pandora 中國首家精品概念店、上海首家ICICLE Space等。計(jì)劃明年9月開業(yè)。

　　上海一百&東方商廈

　　上海第一百貨商店和東方商廈都屬于百聯(lián)集團(tuán)，商場(chǎng)今年6月開始閉店，計(jì)劃今年年底完成改造。

　　據(jù)報(bào)道，百聯(lián)將整合第一百貨商店和東方商廈，通過增加飛梯、連廊，使兩棟樓連貫互動(dòng)。改造后的總建筑面積約12萬㎡，分為三個(gè)館：A館為品質(zhì)購物館，B館為餐飲及體驗(yàn)館，C館為年輕族群樂活館，整體上餐飲及服務(wù)娛樂業(yè)態(tài)占比超過40%。

　　不過，從公布的改造力度來看，工作量不小。如果半年內(nèi)就能完成，不知屆時(shí)效果如何。

　　上海恒隆港匯廣場(chǎng)

　　隨著七寶萬科、怡豐城，以及萬象城、愛琴海等商場(chǎng)陸續(xù)開業(yè)，港匯的目標(biāo)客群難免被分流。加之，旁邊新鴻基操盤的徐家匯中心一期已見雛形，港匯接下來會(huì)面臨比較大的競(jìng)爭(zhēng)。

　　或許是感受到未來的競(jìng)爭(zhēng)壓力，從去年底開始，港匯著手調(diào)改，不但外立面重裝，還針對(duì)以前人氣較弱的新翼區(qū)域進(jìn)行了封閉改造。商場(chǎng)未將調(diào)整方案對(duì)外公布，坊間流傳不少小道消息。

　　不過，明確的是原來位于三層的兒童區(qū)已經(jīng)調(diào)整到六樓。目前2-5樓的新翼部分仍是封閉狀態(tài)。

　　上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)

　　五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)由5棟商業(yè)樓和地下商業(yè)組成，每棟樓分別是一家主力店。以前這5棟樓互相獨(dú)立，只能地下相連。

　　從公布的項(xiàng)目效果圖來看，將在各棟樓的2、3層新增連廊，串連起5棟建筑來。原來分布在廣場(chǎng)上通往地下層的扶梯也調(diào)整了位置，令廣場(chǎng)更加開闊。

　　上海長風(fēng)大悅城

　　去年11月，大悅城地產(chǎn)全資收購上海長風(fēng)景畔廣場(chǎng)，并更名為長風(fēng)大悅城。項(xiàng)目建筑面積12萬㎡，是半開放式建筑。大悅城計(jì)劃改造后將于今年8月中重新亮相。

　　這個(gè)項(xiàng)目的概念定位是：鎖定都市時(shí)尚女主的AB面型格——職場(chǎng)工作與家庭生活的完美平衡。

　　在空間上會(huì)分為四大區(qū)塊：OL社交圈、女主生活圈、美食不下線和位于屋頂?shù)倪\(yùn)動(dòng)圖書館（并非是圖書館，而是位于屋頂?shù)倪\(yùn)動(dòng)場(chǎng)）。調(diào)整后，商場(chǎng)店鋪數(shù)量將有所增加，并提升零售比例占到總業(yè)態(tài)的50%。

　　福州東百&東方百貨

　　位于福州傳統(tǒng)商圈東街口的東百、以及與其隔街相望的東方百貨，從今年7月底開始也將陸續(xù)進(jìn)行重裝改造。

　　據(jù)報(bào)道，原本連接兩個(gè)項(xiàng)目的天橋?qū)⒈徊鸪匦陆ㄔ煲粭l新的景觀廊橋，直接聯(lián)通兩個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，東百集團(tuán)也將參與東百商場(chǎng)相鄰的三坊七巷南街城市生活綜合體項(xiàng)目，未來東街口商圈應(yīng)該會(huì)有比較明顯的轉(zhuǎn)變。



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